??導讀：       

??銷售下滑，積極布局商業地產開發新增長點。

??【銷售額同比持續下滑，異地復制平穩推進】2020年上半年華夏幸福共實現銷售額419.33億元，同比減少了35.02%。其中園區配套住宅簽約銷售額約為195.73億元，同比減少了59.11%。上半年京津冀都市圈以外區域的銷售面積占比提升至63%，異地復制戰略的推進較為平穩。

??【加大商業地產投資力度，總土儲繼續增加】2020年上半年華夏幸福新增土儲總價為241.52億元，拿地銷售比為0.58，企業拿地態度較為積極。上半年華夏幸福共新獲取4個商辦綜合體項目，總價約為175.65億元，對企業拿地總價的占比達到了72.7%。截止2020年中，華夏幸福儲備開發用地規劃計容建筑面積約為1274萬平方米，總土儲面積相比于年初增加了20.4%，繼續穩定增加。

??【利潤率維持高水平，下半年加速結轉促進利潤規模提升】2020年上半年華夏幸福的營業收入為373.72億元，同比減少了3.51%，其中環北京的收入為139.71億元，同比減少了41.02%。上半年企業的毛利率為46.93%，凈利率和歸母凈利率分別為17.55%和16.22%，都處在相當不錯的水平。上半年華夏幸福實現60.62億元的歸母凈利潤，下半年企業仍需加速結轉和利潤提升，以促進全年利潤目標完成。

??【財務結構有待改善，仍需加強融資渠道拓展】上半年末華夏幸福的現金短債比較于期初下降至0.47，長短債比則降至1.32，短期負債壓力較大。與此同時，企業的凈負債率較期初提升了9.07個百分點至191.85%，未來需要加強對負債規模以及結構的控制。在融資成本方面，華夏幸福上半年末的平均融資成本上升至7.96%，未來企業仍需加強融資的渠道拓展和融資成本控制。

??1銷售

??銷售額同比持續下滑

??異地復制平穩推進

??2020年上半年華夏幸福共實現銷售額419.33億元，同比減少了35.02%。其中園區結算收入額202.28億元，同比增長39.82%；園區配套住宅簽約銷售額約為195.73億元，同比減少了59.11%，合約銷售面積為216.2萬平米，同比減少了60.77%。究其原因，一方面是受疫情的影響，另一方面大本營環京區域仍在持續的限購政策也給企業的銷售帶來了較大的壓力。

??華夏幸福在2020年上半年繼續推進異地復制戰略。根據企業的銷售面積明細，上半年京津冀都市圈以外區域的銷售面積占比從2019年底的61%略微提升了2個百分點至63%。整體來看各大城市圈對企業的銷售貢獻占比變化不大，異地復制戰略的推進較為平穩。

??2投資

??加大商業地產投資力度

??總土儲明顯增加

??2020年上半年華夏幸福新增土儲總價為241.52億元，拿地銷售比為0.58，企業拿地態度相對積極。值得注意的是，上半年華夏幸福持續在商業地產領域開疆拓土，共新獲取4個商辦綜合體項目，總價約為175.65億元，對企業拿地總價的占比達到了72.7%。截至2020年6月，華夏幸福的商業項目已經覆蓋了北京、深圳、武漢、東莞、南京、哈爾濱、廣州7個城市，開發方式除了以武漢長江中心為代表的重資產綜合體項目之外，還有以北京麗澤項目為代表的輕資產開發。可以說，華夏幸福的商業版圖在2019年從無到有，至今已經在集團的高度重視之下開始快速發展，未來可能會為集團開發出新的業績增長點。

??在城市更新方面，上半年企業中標1個項目代建服務，為招商銀行全球總部大廈項目，是企業在粵港澳大灣區首個以輕資產模式啟動的項目。此外，華夏幸福在6月29日首次參與政府連片土地收儲，中標威遠島土地整備綜合服務項目，目前企業累計被選定為前期服務商的項目共9個。 

??截止2020年中，華夏幸福儲備開發用地規劃計容建筑面積約為1274萬平方米，總土儲面積相比于年初增加了20.4%。雖然華夏幸福的總土儲規模與同等規模的其他房企相比較少，但這對于主營產業新城運營開發的華夏幸福而言并不是多大的問題，因為華夏幸福在簽署PPP協議后可以隨著產業新城的建設推進逐步獲取土地。

??3盈利

??利潤率維持高水平

??下半年需加速結轉促進利潤提升

??2020年上半年華夏幸福的營業收入為373.72億元，同比減少了3.51%，主要是環北京的收入為139.71億元，同比大幅減少了41.02%，而環京以外區域則同比大幅增長了56.48%至231.73億元。隨著企業異地復制的持續推進，未來企業在外埠的收入規模以及占比仍將繼續增長。 

??而在利潤方面，2020年上半年企業的毛利率為46.93%，同比降低了1.8個百分點，但是仍然維持在相當高的水平。根據企業和平安對賭協議的承諾，2020年華夏幸福至少要完成180億元的歸母凈利潤。上半年華夏幸福完成了60.62億元的歸母凈利潤，同比減少28.52%，下半年企業需加速項目結轉和利潤提升，以促進全年利潤規模目標的實現。 

??4償債

??財務結構有待改善

??仍需加強融資渠道拓展

??截至2020年中，華夏幸福的持有現金相比于期初減少了3.96%至412.61億元，現金短債比較于期初繼續下降至0.47，短期負債壓力較大。從長短債比來看，華夏幸福在2020年中的長短債比為1.32，負債結構有待優化。與此同時，2020年中華夏幸福的凈負債率為191.85%，較期初提升了9.07個百分點，未來企業需要加強對負債規模以及結構的控制。

      在融資成本方面，華夏幸福在2020年上半年的平均融資成本由2019年全年的7.86%上升至7.96%。其中銀行貸款的平均成本由2019年的6.37%降至6.12%，債券及債務融資工具平均成本由7.25%升至7.38%，信托、資管等其他融資的平均利息成本由10.02%提升至10.15%。與此同時，融資成本較高的債券及債務融資工具以及信托、資管等其他融資方式的規模占比都有所提升，而融資成本較低的銀行貸款占比則有所下降，這就進一步推動了企業綜合融資成本的上升。整體來看，華夏幸福未來仍需加強融資的渠道拓展和融資成本控制。