??2020年至今, 新冠疫情的影響，已經從最初的區域性衛生防護挑戰，演變成金融市場的流動性緊張, 實體經濟的突然停頓, 以至于全球性緊急又不能著急的復工復產。中國在這次疫情復蘇上扮演著領頭羊的角色,而對于中國經濟及就業有著深遠影響的房地產行業,自然也是市場上的關注重點。無論是復工復產進度,目前推貨安排,以及未來經濟展望,都將影響行業上下游企業的供貨和資金安排。 

??克而瑞研究中心針對8月的業績會,將行內超過50位領軍人物,對于疫情應對﹑樓市銷售、房價定價、拿地策略等核心問題的觀點作出了詳細的整理。本文囊括了萬科地產郁亮、恒大地產許家印、碧桂園楊國強、融創中國孫宏斌、旭輝控股林中等地產一線的大佬最核心觀點，聽聽他們對于三條紅線、2020樓市、熱點核心城市走勢，城市分化以及土地市場等最新展望。

??01 對“三道紅線”政策有何看法和應對？

??由于二季度后全國土地市場及部分城市的房地產市場出現過熱的苗頭，8月底住建部、央行舉行重點房地產企業座談會，設置“三道紅線”，從房企融資端進行管理調控。普遍觀點認為，“三道紅線”的出臺有利于行業趨穩向好發展，并對靠高財務杠桿，盈利能力較弱的企業將是較大的考驗。

??【碧桂園】我們從18年開始，就在降負債，所以說我們跟國家的政策還是比較一致的，而且我們也是一直是在國內金融機構比較受歡迎的，因為我們在穩健和發展之間有比較好的一個平衡，所以未來融資管理對我們來說還是相對比較友好的，會跟全年的計劃保持一致。

??【恒大集團】中國的房地產這幾年國家在房地產調控方面，我們認為是取得了非常好的效果。今年大家看到恒大提出了高增長，控規模，降負債這么大的戰略目標，這個戰略目標是跟整個的國家的宏觀形勢是吻合的。

??從3月份開始，我們已經大規模的進行了戰略目標的調整，土地儲備現在到了2.4億平方米，銷售已經過了4000億，這兩個指標高增長和控規模都已經實現了。到2020年3月31號的報表為止，我們上半年負債已經降了400億，下半年我們還有更大的目標。

??我們認為實現我們整個三個調控的我們宏觀戰略的指標，把公司的戰略發展成更符合公司的要求，我們非常有信心達到這個目標。

??【萬科集團】從官方媒體的報道來看，監管機構主要還是從規范房地產整個行業和防范金融風險角度出發的。重點房企的資金監測和融資管理規則，我們會認真地去研究，盡快適應。

??目前公司的財務和資金狀況一直非常穩健，凈負債率保持在27%的低位，手持現金為一年到期債項倍數的兩倍和兩倍以上，公司已經連續11年保持經營性現金流為正。哪怕今年，受到了疫情和市場變化帶來的挑戰，上半年也實現了226億的正現金流。長期來看，我們對自己有信心。

??【融創中國】這項政策還是正面政策。近幾年中央政府房地產一直也按照“房住不炒”“不把房地產作為刺激短期經濟的工具”“穩地價穩房價穩預期“三個政策進行調控。這一政策其實與大基調一脈相承：保持穩定。穩存量、控分量；在保持穩定前提下逐漸降低杠桿的方向；這一方向把握還是對的。

??融創一直走在政策前面，2017年已經開始保持有息負債穩定，加快降低杠桿率。我們從去年開始，并在未來三年中都把這作為重點規劃。

??我們已經對政策有了判斷，提前進行準備。從具體指標來看，目前已經能達到央行要求的方向：凈負債率迅速下降，今年年底目標120%，明年目標100%以下；短債比年底一定可以達到要求；剔除稅收的資產負債率相對較慢，需要隨著利潤積累、凈資產增加而逐步改善，相信未來每年都會逐步下降，爭取三年達到目標。

??【中國海外發展】整個過程當中不是依靠盲目的過度的杠桿化，負債或者是債務的高起，甚至于表外過多的品種，而去推動投資，拉動整個規模效益。

??對我們來說，在穩中求好，穩中求快是我們特別想要的。當然在企業行業的上幾年特別高速發展過程當中，我們有可能也會錯失發展機會，給人感覺比較保守。這是我們的問題。在社會發展在行業發展不同階段，有更好的運用靈活運用法律策略，但是安全運營始終是我們的核心要義。

??【綠地控股】近期央行出臺融資要求，我們參加了座談會，央行相關部委主要目的還是希望防風險，房地產企業健康良好發展，而不是一刀切，會議相關精神降還是本著降負債，也是我們公司主要目標之一，與我們公司經營導向一致，會根據相關細則與要求逐步調整相關內容及經營方向。

??【綠城中國】我們也持續關注三條紅線，目前細則沒有出臺，我們理解對行業平穩健康發展有正向發展作用。這兩年綠城規模增長幅度有很好的發展，我們借助融資杠桿，但沒有依賴融資杠桿，我們主動對負債規模有所控制。我們大股東對資產負債有嚴格要求，凈負債率66%，現金短債比1.8，從去年到現在我們各項發展指標都是好的，未來我們會充分使用經營杠桿和合作杠桿，不過度依賴財務杠桿，推動高質增長。這次新政我們有預判，對綠城發展沒有阻礙作用，有助于綠城穩健發展。

??【中國金茂】金茂財務穩健，基本上是綠色，影響不大。公司后續會密切關注政策對行業的影響。

??【招商蛇口】目前尚未看到正式文件。對公司的影響不大，公司希望發揮在融資成本中的優勢，積極推動供應鏈融資等創新融資方式，加大發揮融資優勢的力度。對融資手段的利用已經加入對城市公司的目標考核中。公司歡迎適當、有分類的融資變化，招商蛇口今年特別重視靈活的融資方式，大力發展供應鏈融資，可以更好的應付融資的變化。

??【龍湖集團】今年國家在很多動作上把以前的一些窗口指導慢慢的把它形成一個可以操作清晰的指導依據，就是要倒逼房地產穩定杠桿、健康的可持續發展，我們認為對行業的發展是一個好事。從宏觀層面，我們覺得其實是遇到過去兩年左右整個政策的一個縮影，是一個成熟的歸納總結。

??本來我們在融資端就相對比較克制，我們整個的融資的增幅也不高，未來我們覺得還是會一如既往的按節奏走。對融資成本我們會謀求周期的最低，我們一定是周期里面表現最好的企業之一。

??【旭輝控股】中央出臺防控金融風險的措施，是非常必要、及時的，也是促進房地產行業持續健康穩定發展的重要舉措。新政出臺，對靠高財務杠桿，盈利能力較弱的企業影響稍微大一些。

??這個政策對旭輝來說是有利的，“三條紅線”，第一條線，凈負債率不超過100%，今年上半年我們的凈負債率是63%多一點。第二條線，現金短債比要大于1，旭輝在2.4倍，第三條線，扣除預收賬款的資產負債率控制在70%以內，我們現在是74%，這一點略有差異，但我相信我們一年之內可以控制在70%以下。旭輝長期在三個方面與政策保持統一。

??【中南建設】我們覺得監管層出臺這么一個政策，對整個行業而言，不是個壞事，而是說讓這個行業越來越規范。將來逆勢飄紅、彎道超車，這個事可能變得越來越難了。但這對行業的穩定也會是有幫助的。這就是針對房企和針對金融機構雙管齊下的長效機制。

??它打消了部分房企狂飆突進的念想，也跟我們這三年去穩增長保安全，把我們的交付做好，把我們的結轉利潤做好，跟我們的策略是不謀而合的。我們也希望每年我們的新增融資額不超過我們的合約額的增幅。實際上從過去3年里邊，雖然我們的合約額是增加了很多的，但是負債的增幅一直是跑輸我們銷售額的增速的。

??【新城控股】對全行業來說影響最大的是凈負債率較高的企業，而對于安全邊際不錯的企業影響不會太多。我們從去年下半年開始已經在降杠桿，三條紅線對整個公司影響不大。

??【中梁控股】國家對于房地產杠桿的控制，是對融資成本是好事。我們會積極配合和支持的，未來我們的凈負債率會維持在70%-80%左右，配合國家對房地產的要求，短期和中長期來講對我們影響不大，長遠對行業是有利的，我們也會受惠。

??【美的置業】我們還是堅定公司觀點和理念：一定是要優化我們的負債結構，不是靠杠桿來推動我們的發展。靠杠桿靠土地紅利來去推動發展、去靠流速來做規模，這個時代已經過去了。我們未來整個融資的結構和融資的成本以及我們融資資源，我是非常有信心，因為我們一直是恪守一點，有序地降低我們的負債。未來我們要降杠桿，并不是為迎合現在央行提出來的控負債。

??【正榮集團】正榮負債情況處于健康水平，2017-2020年中期凈負債從給過往100%下降到70%左右，同時提升現金短債比和長債的比例，現金短債比和長短債務比都已經超過2，過去2年都在加大力度去杠桿，目前融資政策對公司影響較小。

??【雅居樂】首先國家根據整個國家的經濟形勢，還有金融的管控要求，出臺一些相應的具體化的一些政策，我覺得這是很正常的事。我覺得做好我們自身的財務管控是最根本的。無論政府你評不評級，政管控不控，我們都要保持管控，而且要創造投資渠道，請投資者放心。

??【中國奧園】目前未接到監管文件，不方便評論。從流傳的信息看，奧園符合監管紅線，對于未來融資相對樂觀。短期內不會受到影響，整體公司將保持謹慎的態度，堅持現金為王。

??【禹州地產】禹洲凈負債率為64%，現金短債比為2.49，均遠遠優于紅線警戒指標，所以潛在發展能力很強。近期出臺的相關政策來看，主要是在房地產金融方面強調穩定房企對金融政策的預期，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展；所以這不是簡單的打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展，未來“一城一策、因城施策”，仍然是房地產政策調控的整體方向。

??【首創置業】公司對于相關傳聞高度關注，動態評估。但是，現在公司賬上現金充裕，在金融機構白名單之中，且銀行方面有超過2000億元的授信額度，在短期內面臨的相關潛在風險較小。

??【花樣年】從今年最近中央召開的房地產工作座談會，還有監管部門出臺的政策，我們可以預見下半年甚至明年，整個行房地產行業的資金都不會寬松。我們這幾年公司特別講究財務穩健。要有穩健的財務指標，有適當的現金流流動性，還有一定的存款現金存款，還要控制好風險。從我們最近這兩年尤其是上半年的實踐來看，我們的穩定性財務穩健性在提升，我們的融資成本在下降，我們的負債結構在優化調整，我們的負債率也在改善。

??02新冠疫情后的應對措施及市場展望

??由于今年市場銷售節奏整體后移，為最大程度彌補上半年因疫情帶來的業績影響，房企下半年銷售壓力仍然巨大。但各大房企的高管在業績會上都對完成今年預定的銷售目標信心滿滿。數據顯示，業績前十的房企中超過半數銷售均價呈上漲之勢，同時房企千億俱樂部的陣容也正在逐步壯大，2020年或將突破35家。不少房企大佬認為，中國房地產市場正越來越健康，并認為“最好的時代”正在來臨。

??【碧桂園】外部市場在中央政府的調控下，房住不炒的主基調是不會變的，我們相信中國的房地產市場會越來越健康，而且隨著中國的城鎮化的推進，會越來越盈利。所以我們認為這種外部市場的變化其實對碧桂園是最大的利好。未來2-3年，我們希望力爭能夠保持10%~20%的增長速度。雖然房地產市場是有波動的，但是我相信通過我們競爭的競爭力的提升，盈利的空間能夠趨于平穩或者是更加健康。

??【恒大集團】第一，中國的老百姓在疫情下更加相信大發展商；第二，老百姓對住房的需求更加迫切，特別是對改善性住房需求；第三，智能化管理的綠色建筑、養老地產、租賃住房市場在疫情過后都會迎來新的發展；第四，舊城改造及城市更新是房地產市場未來發展的一個基礎；綜合這幾點，未來還是大的房地產企業更具有優勢，發展的前景會更加好。

??【萬科集團】受到疫情的影響，全國房地產的銷售和開發的投資規模在年初一度大幅的下滑，但是3月份以來，隨著疫情防控形勢的好轉，市場逐步企穩回升，“房住不炒”的定位下，堅持穩地價，穩房價，穩預期，因城施策，促進了市場的平穩和健康的發展。

??【融創中國】今年市場回升冷熱不均，四月迅速回升，五月疲軟，估計下半年銷售壓力較大。土地市場今年總體判斷偏熱，原因可能是有些公司土儲量不足，同時上半年資金較寬松。現在是土地市場風險最大的時候，房價壓力大，土地拍賣貴。我們一直判斷上半年并非很好的機會，下半年或明年可能機會更大。另外公開市場特別熱，但產業項目及文化、康養、會議會展等大項目的落地比過去容易，疫情過后發展經濟時各地對發展產業的政策相對寬松。

??【中國海外發展】房地產市場目前進入存量競爭階段，市場持續分化并存在結構性機會，主力市場將向一二線城市及核心城市群回歸。中國房地產行業在未來還有很大的發展空間，同時廣大的消費者還有對消費升級的這種內在的需求，所以16萬億一個龐大的存量市場可能性是很大的。在如此龐大的一個市場里面，房地產行業在未來市場里面仍舊是值得我們繼續去擴大去做好的一個行業。

??【綠城中國】房地產仍是國內經濟主要的支柱產業，對于中央對房地產行業調控，希望行業得到健康發展，對不同企業有不同影響。對綠城的影響是正面的，這樣調控下綠城可以向行業提供很好的產品品質和標桿，調控對綠城而言是進一步發展的機遇。下半年展望中我們也提順勢而為，因勢而變。

??【華潤置地】我們認為中國的房地產市場還是一個非常龐大的消費市場，而且正處于消費升級的階段和狀態。消費升級在兩方面能夠明顯體現出來，一個是住宅消費的升級需求，第二就是零售購物中心的消費升級。從需求端來講，還是一個非常健康的市場。

??【旭輝控股】疫情下房企分化，頭部及優秀企業銷售復蘇更快；下半年土地市場會更加彈性，會出現更多投資機會；防控風險，市場化、規則化、透明化的融資規則，下半年投資增幅會放緩；疫情改變需求結構，改善型需求加速釋放，產品持續迭代升級；不同地區，不同能級城市間市場分化仍在加劇，甚至同一城市不同板塊都有明顯的分化。行業面臨多重挑戰：平穩增長階段市場運行周期的挑戰；城市化2.0的機會與挑戰；從土地紅利到管理紅利的挑戰；精細化時代的挑戰；城市分化、精準投資的挑戰；數字化時代挑戰等。

??【美的置業】疫情影響疊加市場宏觀環境，銷售業績影響可控，但營業收入和利潤漲幅收窄持續。中央堅持“房住不炒”，多個城市調控收緊；“因城施策”，地方穩樓市政策，市場平穩運行；貨幣政策靈活適度，精準導向。地產行業數字化轉型；下半年海量供應格局，整體銷售規模增速放緩，積極推盤、搶收回款、保持現金流安全成行業共識；城市分化加劇，行業競爭進入深水區。

??【龍湖集團】對于一個像我們這樣已經到這樣規模、相對比較頭部的企業的發展策略，有兩個非常大的因素：第一就是未來中國經濟發展，是國內的大的循環和海外的小循環這樣的一個模式治理，這兩個循環的模式可能會成為常態。這里隱含著一個特別大的機遇：新的城市化的模式。未來中國會以中心城市群結合城市間的高鐵以及城市內交通為核心，強化城市功能便捷性。如何通過一些措施去加大消費會成為一個新的競爭增長點。第二是最近非常熱炒的長效機制的落地，地產本身與金融密不可分，如何進一步規范金融和房地產，其出發點本身是好的。從這兩個點來看，我們認為中國房地產的最好的時期到來了。

??【時代中國】受疫情沖擊，上半年房地產全行業成交量有所下降，但跌幅縮窄，市場仍在快速恢復，價格整體保持上漲。疫情影響弱化，但仍未消退，行業市場成交預計保持恢復態勢。區域市場表現更加分化。大城市完善的基礎設施和公共管理在疫情期間表現更為突出，核心經濟圈的價值進一步凸顯，區域市場表現更加分化。土地市場成交總體放緩，土地價格保持上漲，核心都市圈成交熱度高。房地產仍是國內經濟增長的重要基石，行業政策總體保持平穩。地方政府將繼續因城施策，穩定市場預期，維持房地產投資平穩。

??【越秀地產】土地：政府因城施策加大土地供應，緩解供需矛盾；區域、城市土地市場分化較大；一、二線城市土地市場供不應求，競爭激烈，三、四線城市供大于求；總體土地市場預期趨于理性。市場：因疫情受控，預計下半年市場持續反彈，但分化明顯；全年總體市場成交規模基本保持平穩，價格增幅受限；一、二線城市及大灣區、長三角城市群基本面強，剛需和改善需求強勁，跑贏大市。資金：宏觀信貸政策和融資環境總體保持寬松，流動性保持平穩；政府會加強對房企資金監管，預期下半年房企的國內融資環境保持趨緊。

??【禹洲集團】改善型需求加速釋放，產品研發升級成為常態。處于規模成長期的物管行業，奠定了企業穿越周期能力。城市分化加劇，推動房企投資重心更加向需求具備長期支撐力的城市聚焦。“房住不炒”是核心，供給側紓困托底，需求端發力人才，力求長遠變革。

??【中駿集團】中國城市化還在進行中，市場需求肯定在。國家政策宏觀調控在未來不會有太大變化，比較有彈性。中美關系與疫情影響，要求拉動內部需求，房地產是重要推手。整體會好于上半年。

??【首創置業】下半年，政府堅持房住不炒定位，行業調控顯現持續收緊態勢，房地產融資依舊嚴格受限，疊加疫情防控常態化影響，地產行業持續承壓，銷售、融資、現金流能面臨挑戰，行業競爭更加激烈，對房企穩健運營能力提出更高要求。行業長效機制建立持續推進，孕育長足發展機遇：增量開發機遇，中央推動土地審批試點放權，新型城鎮化發展，人才引進政策放寬，持續拉動核心城市需求，新基建加碼潛在利好；存量價值機遇：存量資產時代提供新利潤增長點，考驗資產管理與運營能力。物管業務價值持續凸顯，房企物管子公司天然優勢。

??【弘陽地產】宏觀面：適度放松，精準滴灌；房住不炒，邊際寬松；新型城鎮化，城市群機會。市場面：2020年總量持平，價格穩定。

??03 經營策略

??各大房企均推出適合自身發展的經營策略，面對日益激烈的行業競爭，業務多元化成為分擔風險和提高競爭力的有效手段，打造高質量產品是立足之本；數字化轉型意識日益增強，在智能化物業、智能化管理語境下房企在尋求轉型升級機遇；保證現金流的穩健財務政策成為市場共識，與政策協同發展是順應時代的選擇。

??【恒大集團】堅定不移實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略，力爭2020年到2022年，有息負債平均每年減少1500億元。

??【萬科集團】下半年經營形勢依舊比較復雜，無論是疫情還是宏觀經濟，都存在較多的不確定性。集團將做好以下工作：一、堅持積極銷售，每天都是賣樓的好日子。二、全面落實好產品、好服務、好項目，鞏固提升基本盤，提升行業的競爭力。三、深化經營運營，提升各項業務的效率和效益。

??【綠地控股】下半年雖然依舊處于疫情防控常態化的環境下，但形勢總體好于上半年。綠地將緊緊抓住疫情形勢、政策導向、市場需求、貨幣環境等“四個有利”條件，對沖上半年疫情影響，有信心保持年初目標不變、指標不減，持續推進高質量發展。同時，綠地新一輪的深度混改也已揭開序幕，將再樹深化國資國企改革新標桿。綠地將以此為全新起點，釋放新動能，加速發展。

??【綠城中國】未來聚焦三大板塊：重資產、輕資產、綠城+（重資產和輕資產上下游）；重資產：深耕長三角，積極布局環渤海、珠三角、成渝、長江中游等城市群，以及西安、鄭州等優質重點城市；持續加強城市/區域前瞻研究和收并購能力；“短平快”項目為主；TOD、城市更新、產城融合多維發展；小鎮戰略逐漸明晰，地產銷售與產業運營的雙輪驅動；輕資產：代建業務綠城管理”于聯交所主板分拆上市，成為“中國代建第一股”，拓寬資金渠道和優化資本結構，外拓能力持續向好，管理項目合計達268個，總建面約7,331萬平方米；綠城+：提升賦能增值能力，提升綜合競爭力，引領建筑行業科技化、產業化、環保化、標準化發展；理想生活服務板塊上，綠城中國和綠城服務聯動，成立生活服務委員會，發揮優勢，分工協同。

??【華潤置地】繼續聚焦城市綜合投資開發運營的三個核心業務，追求質量發展：做強做大開發業務，做強做大購物中心為核心的重產業務，做強做大商管+物管的輕資產運營業務；強化5大核心能力的建設和提升；深耕三大都市圈，九大國家中心城市；堅守安全的財務底線和財務指標，平衡好企業的規模發展和安全運營；堅持嚴格的投資回報、投資周轉的平衡。

??【龍光集團】圍繞“城市綜合服務商”定位，龍光集團精準實施“4+N”發展戰略：業務涵蓋住宅開發、城市更新、商業運營、產業運營4大核心業務；依托公司城市更新項目資源，為大量高新技術企業提供高性價比的產業運營服務：研發中心，數據中心，服務中心，后勤中心等，提升項目區域價值，培育穩定租金來源。

??【中梁控股】以市場需求主導，提高二線、強三線城市比例；關注長江經濟帶：首選長三角，其次長江中游、成渝；關注中西部首位度（行政中心）高，單核發展的省會、二線城市；重點投資二三線城市：特別是基本面好，市場容量大、收益有保障的城市；謹慎投資四線城市：重點考慮都市圈內供需比健康，用家主導的城市。

??【美的置業】精準投資，鞏固深耕布局，夯實兩翼賦能：用戶導向驅動研發，擴大產業生態合作。建筑工業化賦能，全系統數字化經營；精細運營，堅持質效并舉，以現金流和利潤為核心；因城施策，強去化。

??【正榮集團】下半年土地市場研判比較困難，正榮投資布局區域較多，還是會加強已經進入的區域研判，如長三角、海峽西岸和中西部等城市，對待尚未進入的區域，我們在合適的時機會選擇進入。上半年部分城市土地市場過熱，國家政策的收緊對整個房地產來說是好事，對未來房地產健康發展是有好處的。一二線城市的整個市場大基調應該不會變，正榮還是會做好自己，尤其是投資，要堅持幾個大原則，一是盈利、現金流安全，二是快周轉，三是區域深耕。

??【中國奧園】奧園將更注重規模與效益的均好性，聚焦深耕已有區域，加速推進城市更新轉化，強化營銷能力，提升產品競爭力及客戶滿意度，確保現金流安全，實現可持續、高品質的全面發展，為股東及投資者帶來穩定、長期的回報。

??【越秀地產】把握下半年市場持續復蘇的窗口，結合線上和線下，多渠道、多方式加快物業銷售，全力推進軌交物業的銷售，提高銷售去化和現金回流，完成全年銷售目標。

??【弘陽地產】雙輪驅動：地產為商業引流賦能，商業為地產溢價賦能；地產開發企業500強中名列47，中國商業地產百強中名列12。規模和利潤并重，有質量的持續增長：現金為王，保障現金流安全途徑和安全邊界；利潤為本，穩定利潤增長結果和核心能力。

??【佳源國際】加強兼并收購力度，與本土企業聯合，推進以民生地產為主，物管、文游、醫療養老為輔的產業格局；持續提升佳源品牌及項目品質，成本控制，部署“產城融合”戰略；秉承高周轉業務模式，快速增長與高質量發展并重；拓展融資渠道，優化資本結構。

??【深圳控股】加大對持有型、運營性資產的資源配置，大幅提升經常性收入，優化收入及盈利結構；提升資產周轉水準與回報；積極融入國家與區域發展大局，創新戰略規劃和機制體制。

??04 戰略布局

??頭部房企關注布局多業態拓展戰略；區域深耕與全國性拓展并舉，一二線、強三線城市以及核心城市群仍是大部分房企的關注焦點，政策利好下大灣區發展迎來新機遇；多數房企聚焦于產能相對集中的熱點區域，亦有部分房企采取回避熱點區域的戰略。

??【萬科集團】注重了多業態的拓展，實現了住宅、物業、商寫物業和城市物業的多種類三駕馬車的戰略。

??【中國海外發展】土地儲備的區域分布均衡，主要集中于各主流城市的中心區域，本集團系列公司總土地儲備對應過程中約87%分布于一二線城市。

??【世茂股份】深耕八大核心城市群。緊跟國家發展戰略，聚焦沿海發達經濟帶和內陸經濟重鎮，深耕8大核心城市群。以一線和強二線城市為發展核心，集中火力、多點布局，夯實基地。擇機落子周邊資源密集型三線經濟強市，享受人口紅利、空間外溢帶來的圈層發展。“大飛機”戰略：地產開發是核心主體；酒店管理、物業服務、商業辦公、文化娛樂則為堅實雙翼；高科技、醫療、教育、養老、金融等投資，成為世茂平衡發展的關鍵尾翼。

??【招商房托】目前投資主要考量北京、上海、大灣區（除廣州和佛山），將來會積極考慮經濟及商業發達的優質二線城市，并與招商蛇口房地產開發進入的城市相匹配。目前，招商局房托的投資組合為寫字樓為主，商業中心為輔，疫情之下，對寫字樓和商業樓都造成了一定程度上的沖擊，我們仍將審慎考慮業態方而的拓展，可能考慮增加零售物業比例以分擔風險，更合理分配投資組合中業態的比例。

??【旭輝控股】堅持布局一二線，華東區域為優勢主戰場。

??【中南建設】中南在城市投資上面，會圍繞高能級的都市圈去布局。我們會去找裂縫，去找洼地，回避掉熱點區域，回避掉高地價，我們會把握小周期的紅利，回避掉槍打出頭鳥的政策風險。高能級城市的周邊會有斷裂帶，比如人才策略、高鐵建設、城市化進程等影響。高能級產業迭代升級，會出現一個很大的空間，這一塊空間領域相對來說受政策的干擾比較小，且靈活度較高，所以這塊是我們重點的策略，能夠同時實現速度和利潤。我們持續穩定在長三角、珠三角、核心的中西部城市進行布局。我們對長三角這塊可能更深入一些，比如說昆山、太倉這些非常有質量的三四線城市，尤其是在百強三四線城市這塊會深入下去，但是對于中西部城市，我們沒有下沉到更深的城市。我們也不會再去增加更多城市了，就在深耕的區域里，把單城市產量提上來。更有利于我們節約化的用人，有效的提升我們的人均效能。

??【新城控股】我們的主戰場，是長三角和中西部。我們現在正在把江蘇和安徽的地級市基本全部布滿，對于整個長三角的深耕，我覺得完完全全可以繼續做的。中西部是比較大的發力點，尤其是云貴區域，區域對整個綜合體的需求量、品質還是有需求的，對于政府端來說，我們的產品線非常有吸引力，所以對中西部的發力也會是我們的第二個戰場。

??【龍光集團】一方面是發展定位，做城市綜合服務商：住宅開發、城市更新、商業和產業運營四輪驅動，形成企業內生驅動、協同發展模式，提升競爭力；另一方面是布局大灣區、長三角、西南和中部城市群，聚焦人口有增長、經濟產業發達的區域。

??【美的置業】我們的布局是從中心城市繼續提升市場占有率。接下來會選擇深耕，但重點方向仍然是長三角，接下來就是大灣區，省會城市，再到區域中心城市三個層級。

??【建發國際】未來將以長江以南為主、一二線占比較高。希望進入的城市可強化公司的優勢，深耕市場。

??【雅居樂】業務布局：戰略深耕城市群：長三角、珠三角、京津冀等。重點聚焦城市群：長江中游、中原、山東半島等。機會拓展城市群：北部灣、滇中等。【中國奧園】下半年，珠三角、長三角是購地的重點，同時適度關注中西部發展較好的城市。

??【藍光嘉寶】深化“1+1+N”戰略布局”，深耕四川大本營，鞏固西南優勢；戰略聚焦華東及華南；布局高價值區域及省會城市。

??【時代中國】將繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；逐步布局長三角、成渝、長江中游城市群等高增長潛力區域。將堅持有質量的增長，保持增長、效益和風險的平衡。我們將確保住宅開發業務平穩發展，進一步加大城市更新業務的競爭優勢，積極發展產業、商業。【越秀地產】深耕大灣區，重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西部地區，“1+4”全國性布局進一步鞏固和完善。

??【禹洲集團】區域深耕，全面布局全國六大核心區域（長三角、大灣區、環渤海、西南、華中、海西），進一步夯實精細化管理能力；開啟深圳上海雙總部戰略。我們更看重大灣區一些總量經濟質量的潛在優勢，我們在兩岸布局的過程中會有進一步的升值，也會為我們戰略雙核的布局有進一步貢獻。上海長三角是我們的老根據地，我們會深耕長三角、拓展大灣區，為整個團隊帶來貢獻。

??【合景泰富】深耕及鞏固粵港澳大灣區、長三角地區一體化布局及領導地位，并持續增加環渤海經濟圈、中西部地區的業務和市場份額，以豐富的商業運營管理經驗，推動輕資產模式發展，并始終以客戶為中心，通過強勁原生動力和科技賦能，不斷創建服務新價值。

??【花樣年】在城市布局的策略方面繼續執行“5+N”的布局策略，聚焦五大城市群，坐實20個深耕城市及機會進入城市。我們的目標是實現千億房企的戰略目標我們希望今后這5大區域都將突破百億，尤其對于東部、西部南部，我們期望的目標是200~300億。其次，我們相信我們在這些一二線城市的生存能力，隨著快周轉、城市更新項目的推出，我們在規模和利潤方面都會實現爆發性的增長。

??【弘陽地產】全國布局，聚焦深耕：做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城。

??【德信中國】立足浙江、深耕長三角，布局全國核心城市。【佳源國際】深耕“長三角”中有潛力的城市，并穩步拓展“粵港澳大灣區”，同時擇優布局重點省會及一帶一路沿線城市。

??【深圳控股】堅持聚焦大灣區，深耕深圳，關注核心二線城市：深化與母公司的深度合作增加深圳和大灣區土儲；把握“雙區驅動”政策機會，在粵港澳大灣區重點城市主動尋找城市更新機會。

??05 競爭優勢

??軌交物業、城市更新、特色小鎮等新型業務上各家各有所長，成為眾多房企差異化競爭的重點；足夠的有質量的規模以及強大的綜合市場占有率仍是房企強有力的競爭力之一。

??【萬科集團】TOD是和城市更新改造并行的兩個重點之一。我們從10年開始在TOD方面不斷的在加強投入，到今天各種形態各種業態的TOD項目，涉及的建筑面積是1803萬，我們的累計總投2400億。我們也得到了軌交企業、地鐵企業和當地政府的很好的回應和互動。深鐵集團入股萬科以后，我們在開發環節我們還是傳統優勢，更增加了地下交通、公共交通的運營視角。我們累積了多業態的運營能力，我們從最早的簡單的做住宅，到商業到產業辦公，到公寓、到酒店，我們都有相應的兵種。

??【融創中國】第一，有足夠的有質量的規模。足夠的規模還不夠，還要看銷售規模、土地規模、土地儲備結構、儲備價格、儲備質量。行業前十名基本上已經固化。第二，有綜合競爭力，包括市場判斷、政策判斷、產品品牌、團隊、執行力等。第三，有前瞻性。對產業要有大手筆、大規模的提前布局。我們要做一個在五年、十年后跟房地產行業能并駕齊驅的行業。現在我們在做文化旅游，同時在會議會展、康養、文化方面，已經有了很大優勢，能夠成為城市的共建者。

??【世茂地產】核心優勢：14000多億元高質量的土儲，且長三角和大灣區大概分別有4000多億元，大灣區還有幾千億城市更新，足夠4年發展。

??【綠城中國】未來TOD和小鎮是我們的特色，有很多項目是TOD和小鎮結合的。

??【旭輝控股】旭輝在城市運營里面積累了很多經驗，而且有眾多相關的產業能配合，逐步形成了城市相容的優勢，做政府所想、做市場所需、做旭輝所能。為未來二二線強三線城市的城市綜合改造，積累了巨大的優勢。

??【中南建設】對行業來說需求側能力是未來整個競爭力的主要的關鍵。這是區別真正高下的重要標識，體現在客戶和供應鏈上面，最后表現在經營杠桿的質量和周轉效率。我們強調從根本性上著手、強調穩定生產，會通過一些標準化的使用、結合單采和集采，加大周轉效率和品質的穩定性、管理精細化。

??【龍光集團】城市更新是地產公司差異化競爭的重要環節。招拍掛市場競爭激烈，需要精準把控投資周期，而城市更新能以較低成本獲取高價值土儲。龍光16年開始進入城市更新領域，現在土儲中城市更新占一半，分布于大灣區核心城市，這是未來新的增長引擎和差異化競爭優勢。【建發國際】未來可能將城市更新作為重點，可以發揮公司的專業能力。

??【越秀地產】以TOD產品研究院為平臺，全面打造特色化TOD產品線，獲取市場TOD產品領先地位和差異化競爭優勢；利用國企優勢，通過「住宅+配建」模式，定向獲取較低價格的優質土儲，并通過配建工程的建設，有效管理現金流。

??【合景泰富】享有珠三角灣區中的高知名度和合作口碑，也有地緣優勢和舊改經驗，所以在在舊改方面對比其他開發商，特別是外地的開發商會非常有優勢。

??06 拿地策略

??拿地方式漸趨多元，招拍掛、收并購、TOD、城市更新等多種手段被綜合運用以獲取優質土地。許多房企在拿地策略上保持謹慎節奏，嚴控拿地成本與項目質量。

??【恒大集團】下半年依然是要嚴控拿地，確保我們土地儲備負的增長。聚焦一二線城市以及剛剛成長的三線城市，而且對于項目的規模要適中，價格要合理。

??【融創中國】今年上半年基于地價情況和對市場的謹慎判斷，公司嚴控拿地節奏。同時積極發揮產業方面優勢，助力高質量發展。

??【綠地集團】目前來看市場需求比較樂觀，整體環境比較平穩。對大的企業來說，下半年土地、銷售市場都有不錯機會。土地全年計劃在節奏中，重大項目（武漢等）在逐步落地，基本保持上保持積極謹慎的節奏。

??【世茂股份】公司堅持招拍掛與收并購相結合的多元拿地方式，現有項目集中在長三角、環渤海、福建及大灣區經濟發達的一二線城市及強三四線城市，具備較強的“抗風險”及“強溢價能力”。

??【招商蛇口】公司將銷售目標的50%作為拿地預算。上半年拿地積極，下半年保持這一趨勢。上半年一二線城市拿地比例明顯增加，下半年堅持“一城一策，以銷定投”策略，在核心城市擴大市場占有率。一方面關注優質項目，另一方面主要考慮現金流情況，回款和負債的支持。今年拿地質量好于前兩年，以勾地和收并購為主，招拍掛拿地收緊一些。

??【龍湖集團】TOD是我們在土地特別熱的時候拿地的重要手段。到年底有優質的土地出來，可能環境相對有利，如果競爭力度沒那么強的話，我們會根據整體的節奏陸續地獲取，一方面保持土地的相對合理的價格，同時也兼顧從C1、C2、C3、C4，四個主航道業務綜合性的匹配。

??【龍光集團】下一步投資方式以招拍掛、收并購、城市更新三方面為主，確保規模利潤雙增長，投資方面慎重，一直保持穩健財務管控，投資支出一直控制在銷售的50%左右，保障凈負債率70%以下。

??【中國奧園】奧園堅持收并購與招拍掛相結合，近年增加城市更新拿地。隨著三舊改造的不斷轉化，城市更新拿地比例將不斷增加。招拍掛主要參與等級高、貨值大的項目；另外通過健康、醫美產品等方式拿地。多種拿地方式并存，重視優質、城市等級高的項目，繼續為集團發展提供優質土地。

??【禹洲集團】招拍掛、收并購、產城合作、城市更新等多元化方式獲取優質土地。

??【首創置業】聚焦非競爭性取地，綜合采用產業協同、并購、戰略合作、一二級聯動等差異化方式，充分發揮多元業務優勢，深入推進“地產+”拿地模式，強化戰略性核心資源獲取。

??【佳源國際】我們按照銷售額的不超過30%的基本比例拿地，這是我們整體的策略。現在土地市場又火了，我們會緊密觀察地產土地市場的變化，我們本身并不是缺地的，但如果有好的項目，毛利率能保持在30%以上，又符合我們的聚焦戰略、深耕戰略、同城戰略，這樣的機會我們也不會放棄的。

??【銀城國際】招拍掛、收并購等多種方式拿地。總體來講在長三角地區經濟最發達，開放程度最大，同時競爭也是最激烈。我們已經形成開發的優勢和開發的能力，打造產品的能力以及客戶服務的能力，會持續在長三角地區進行發展。

??07 多元業務與分拆

??多家頭部房企重申雙輪或多輪驅動概念，強調多元業務對企業重要的戰略地位；文旅、酒店、健康等等業務均有不同程度的布局，整體來看，商業業務在房企盈利與布局中所占比重呈上升趨勢；“輕資產商業”成為多家房企關注重點；對于商業地產行業未來的判斷，多數房企持樂觀態度并認為將逐漸向“精、強、好”的標桿靠攏。

??【恒大集團】新能源汽車產業：計劃3-5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。文化旅游：著重打造填補世界空白的兩大拳頭產品“恒大童世界”和“恒大水世界”大健康產業：成功打造填補中國空白的健康新生活拳頭產品“恒大養生谷”

??【綠地控股】商貿產業經營業績再創新高，快速推進貿易港全國化延伸布局，形成“綠地貿易港模式”。金融產業，抓住市場機遇，實現利潤強勁增長。酒店旅游產業，穩步提高酒店入住率，繼續推進酒店輕資產管理輸出，投資建設醫療健康產業園，打造健康產業新商業模式。

??【世茂集團】“大飛機”戰略：地產開發是核心主體；酒店管理、物業服務、商業辦公、文化娛樂則為堅實雙翼；高科技、醫療、教育、養老、金融等投資，成為世茂平衡發展的關鍵尾翼。子公司都會拆出去，會并表母公司，母公司房地產還是主要業務。

??【招商蛇口】今年梳理持有型物業內部資源，明確主打集中商業，將有更多的計劃，起到與地產開發業務的協同作用。

??【華潤置地】集團注資主力商業板塊，在置地自持購物中心及寫字樓物業管理的基礎上，協同華潤集團內部資源，并積極拓展市場化第三方業務，通過管理輸出提升資產價值。可能的分拆上市：華潤置地的物業管理及商業運營服務業務。

??【龍湖集團】多維航道，C1：地產開發，穩步增長；C2：商業運營，堅定布局；C3：租賃住房，搶占先機；C4：智慧服務，品質優先。【旭輝控股】旭輝商業“一五計劃”啟航，采取精品加規模的發展路徑。年初至今在商業氛圍濃厚城市的核心區域，如南昌經開區、昆明嚴家山、常德武陵區，鎖定商住綜合體，與住宅開發雙輪驅動。

??【龍光集團】集團長期看好商業發展。持續擴大商業足跡，以軌道交通上蓋大型體驗式購物中心為主打產品。深圳擁有18個地鐵物業項目，其中含商業經營項目9個。

??【建發國際】物業公司有分拆上市的計劃，目前仍在考慮與研究中。

??【雅居樂】商業：構建多元化商業生態圈，體系覆蓋購物中心、寫字樓、酒店、文旅及社區商業等復合型業務。代建：穩扎穩打，用雅居樂現有品牌和專業團隊，結合全國九大區域、海外公司資源拉通。我們持續看好這個業務模塊，會加強對該業務模塊的管理和推動。

??【中國奧園】輕資產商業運營模式：奧園商業地產開發貫徹“銷售為主、自持為輔”的輕資產模式，同時穩步開發投資性物業進一步實現收入來源的多元化，并有助增加可售物業的附加值。

??【越秀地產】商業策略：繼續推進“住商并舉”發展戰略和“開運金”商業運營模式。加強“雙平臺”互動，積極優化租戶結構，穩定經營，精細化管理，有效控制成本，推進商業資管模式和輕資產模式的落地與實施。

??【禹洲地產】商業管理服務收入0.97億元，未來有商業管理上市計劃。

??【寶龍地產】地產、商業、資管三位一體；商業布局全壓在長三角。未來五年努力實現地產三十強，商業維持五強內，更關注未來能不能做到長三角的絕對寡頭。

??【合景泰富】中國商業房地產百強企業第8名。未來的3~5年公司會按照每年銷售額的7~10%去投入到商業來投資。

??【弘陽地產】雙輪驅動：地產為商業引流賦能，商業為地產溢價賦能

??【綠景中國】升級“雙輪驅動”，商業項目或占至半壁江山。投資性物業項目擴大大規模。住宅加商業雙輪驅動，是我們公司未來的主要發展商業模式。智慧科技成為新的增長點，更好服務社區、城市運營。

??08 舊改與城市更新

??位于大灣區的項目在城市更新中的地位尤為顯著。

??【恒大集團】今年下半年的項目重點一個是城市更新，一個是特色小鎮。整體測算凈利潤要求達到8%以上。

??【華潤置地】城市更新作為行業先行者，成功經驗超過15年。在政策支持下，正全力在全國范圍內快速復制深圳模式，充分發揮綜合體建設、片區統籌規劃開發優勢，有力支持公司在核心城市拓展拿地渠道。

??【美的置業】公司在舊改方面是很積極的，目前從中央到地方，對城市更新和土地資源的獲取有很多的政策支持。公司前兩年一直積極去深耕，以舊改為主要抓手。

??【雅居樂】城市更新：業務聚焦粵港澳大灣區，深入華北中原地區，覆蓋國內6個省/直轄市；力爭未來三年累計鎖定貨值人民幣5,000億元；實現轉化土儲面積約250萬平方米，轉化貨值約人民幣700億元。

??【中國奧園】實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，隨著項目拓展力度加大，未來3-5年三舊改造方面集團將繼續深耕大灣區，并在已有三舊改造項目的環北京（北京與雄安之間）、西安、南寧等城市繼續拓展三舊改造項目。未來有信心項目貨值翻一番。

??【時代中國】我們整個城市更新項目的存量有了非常大的提升，并且整體加速進展。今年舊改方面的收入應該比去年有所增長。現有舊改的項目，相信未來七年左右都可以轉化出來。

??【越秀地產】積極獲取三舊改造城市更新項目，為本集團中長期發展獲取優質戰略土儲。

??【花樣年】大灣區的土地最主要的是我們的城市更新項目。我們也欣喜的看到，政府在推動城市更新方面的決心和力度越來越強了。

??09 如何平衡發展與利潤分配？

??在規模與效益的角力中，多數房企選擇二者兼顧的平衡發展路線，或是傾向于優先保證效益，以達到“有質量的增長”。

??【融創中國】目前央行的政策會把房地產行業格局大致穩定。在整體的要求下，想再彎道超車、快速增長的可能性不大。對于自身，不以規模作為首要目標，而提升綜合競爭力。

??【中國海外發展】我們不是在盲目地擴張、盲目地去做規模，我們是規模和效益同時要兼顧，同時要給大家又好又快的一種發展模式。集團將以實現利潤持續實現增長為目標，提升項目的運營效率，加快項目的周轉，保證可售資源充足，為實現又好又快的發展奠定堅實基礎。隨著存量時代的來臨，我們希望我們的銷售規模要盡快的進入行業前5。核心發展目標還是希望利潤總額能夠持續穩定的增長。

??【中國金茂】要加強雙輪兩翼，走平衡發展路線，達到3000億目標以后增速估計會下降到20-30%的水平，公司會更多向兩翼發展，要做到科技板塊、自持業務兼顧。至于權益比例已經從50%不到達到了超過50%，接下來會繼續提高權益占比。

??【新城控股】我相信未來一段時間還是要考盈利能力、自身的運營能力體現競爭力。我們希望能夠在規模上有一定的成長性。不管是融資限額、中美貿易等等，在外部眾多的不確定性中，我們能做的是把內部能力這一條確定性做好。

??【正榮集團】2019-2021年定義為追求可持續的高質量發展，目前公司還在比較關注財務安全和盈利能力之間的平衡，關鍵自身核心能力的提升，包含投資、產品力、服務和營銷能力的提升。公司發展需要基于財務安全的情況下，希望有盈利的增長，規模保持適當增長，但不會因為規模的增長來犧牲盈利和財務安全。

??【首創置業】鑒于“房住不炒”的政策和疫情的不確定性，下半年公司會將求穩作為主方向。公司關注高質量增長，注重量價平衡，在此基礎上以實現目標。

??【弘陽地產】未來我們堅持的戰略是規模和利潤并舉、堅持有質量的發展。

??【深圳控股】公司這幾年的凈負債率是在逐步下降的，現在就負載力金融系統的負債貸息負債只有17%，在公司規模來看是比較低的。未來是否加杠桿我們會視情況再來進行決策。在規模化和效益的利潤最大化方面，我們進行均衡決策。