??在經歷二季度土地市場的狂歡后，近兩月土地市場在調控收緊、各城市減緩優質土地供應的影響下表現較為平淡，其中調控政策效果顯現的8月份不僅成交量價環比下滑，溢價率也在上月的基礎上進一步走低。不過，上海、廈門、徐州等城市仍有板塊、區域甚至全市單價地王出現，在此支撐下，典型城市地價仍在持續上行。隨著政策的進一步收緊，各城市土地供應節奏也發生了變化，為了準確預判接下來土地市場的走勢，下文中我們將結合近期供地規模、供地質量和政策導向等指標進行綜合分析，對企業接下拿地提供可行性的建議。

??01供地規模

??中西部二線土地供應規模急劇下滑

??8月供應量環比再降6%

??進入下半年以來，大部分城市推地節奏逐漸放緩，全國土地市場供應量較前幾個月也有所減少。以8月份來看，全國土地市場掛牌量為24978萬平方米，較上月下降了6%，和去年同期相比更是下滑了2成以上。值得注意的是，1-8月全國土地市場累計供應量也不及去年同期，同比下滑了2個百分點，而在7月份則累計同比增長了0.4%。 

??分能級城市來看。一線城市仍然保持著較快的供地節奏，本月土地供應量達到485萬平方米，較上月再增24%，主要得益于廣州本月供應量大增，掛牌土地量達到349萬平方米，較上月大增192%。三四線城市土地供應量和上月相比變動不大，仍在20000萬平方米以上，但和去年同期相比減少了2成，累計同比變動也由正轉負，在大多數城市住宅市場持續萎靡的影響下，預計全年土地供應量將不會超過去年。 

??二線城市土地供應量減少最為顯著，本月掛牌規模僅有4474萬平方米，是今年2月份后首次回落至5000萬平方米以下。供應量的下跌主要是由于上月作為供地主力的城市土地供應量急劇減少，如重慶、西安、貴陽、昆明等城市本月土地掛牌量較上月的降幅均在50%以上。雖然中西部二線土地供應量明顯減少，但天津、南京、杭州等熱點城市在于本月均推出了多宗土地入市，其中天津、南京的供應量表現最突出，均在300萬平方米以上，較上月明顯增加。

??02城市分化

??“三穩”目標下少數城市仍在加大土地供應

??以遏制地價進一步上漲

??在CRIC重點監測的30個一二線城市中，有18個城市供應節奏放緩，8月土地掛牌量不及上月。成交量下滑的城市中多為上月掛牌量較高的中西部城市，如西安、長沙等上月土地掛牌量在400萬平方米以上的城市，本月土地供應量都急劇減少，跌幅都在4成以上，尤其是西安，本月供應量僅為70.5萬平方米，還不及上月的十分之一。由于中西部城市向來是二線城市的成交主力，在8月供應規模明顯減少下，預計9月份二線城市成交體量也會明顯下滑。 

??但也有一些城市在8月份加大了土地供應量。典型城市有天津、廣州、南京，這些城市在8月份的土地供應量均超300萬平方米，環比7月份漲幅基本在200%以上。值得注意的是，這些城市基本上均是近期地市、樓市均比較火熱城市，供應量的明顯增加除了由于供地節奏的變化外，也和近期住建部強調“三穩”目標、要求供需矛盾的熱點城市增加土地供應有關。在此調控目標的要求下，寧波、合肥、上海等熱點城市雖然本月掛牌量有所減少，但降幅都相對較小，整體供應量仍然維持在較高水平。

       03供應結構

??優質地塊占比進一步下降

??僅廣州、南京、杭州等少數城市優質土地占比較高

??自7月以來，南京、寧波、東莞、無錫等熱點城市調控相繼升級，這些城市的土地供應結構也發生了一些改變，特別是優質用地的入市節奏有明顯的變化。由于本月重點監測城市主力供應城市來自地價普遍較高的長三角和珠三角區域，我們以高總價（出讓總價超過15億元）的土地幅數占比和高單價（起拍單價超過1.5萬元/平方米）的土地幅數占比來看，8月份出讓地塊中高總價地塊占比為8%，較7月份下降了0.7個百分點；起拍單價超過1.5萬元/平方米高單價地塊的比例也較7月份有所減少，環比也下降了0.1個百分點。這說明了雖然如南京、杭州等熱點城市供應增多，但優質土地的供應并未隨之增多。

??

??具體到城市來看。由于各城市供地區域逐漸向地價比較低的非熱點區域轉移，本月各城市供應的優質土地占比大多都呈減少趨勢，占比基本都在10%以下。僅有廣州、杭州、蘇州、南京、無錫等東部典型城市優質地塊占比相對較高，比例在2成以上。 

??其中，廣州推出的優質地塊幅數最多，起拍總價在15億元之上或起拍樓板價在1.5萬元/平方米以上的地塊合計有16宗，除增城、從化等以往主力供應區域外，越秀、番禺、花都等供應較少的區域也有宅地推出。其中，最值得關注的當屬位于番禺的廣州南站片區地塊和大學城地塊，片區內住宅用地向來較為稀缺，新房供應相對緊缺，整體素質相對較高。 

??南京和杭州在本月也有多宗優質土地推出。特別是南京，江北新區核心區及主城區有多宗優質土地即將入市，特別是江北新區核心片區宅地，幾乎無配建，毛坯限價也在3萬元/平方米以上，留存利潤空間較為充裕；另外，這些地均采用新的土拍新政，無“競人才房配建”，最高溢價均在15%左右，拿地成本壓力也不大，可重點把握拿地機會。杭州本月供應量也大增，濱江、西湖、拱墅、江干等主城區也在本月恢復了普通商品宅地供應，9月可重點關注。

       4市場預判

??高溢價地塊向少數城市集中

       建議重點關注廣州、南京、杭州的拿地機會

??近兩月中央不斷強調“房住不炒”，部分熱點城市被住建部約談、“三條紅線”融資政策的明確，均預示了接下來熱點城市跟進收緊政策的可能性較大。在政策收緊的大環境之下，土地市場供應端已率先出現變化，近兩月土地供應量接連下滑，特別是二季度市場熱度高企的二線城市，8月掛牌量再刷新今年3月份以來的新低；優質土地的供應比例同樣也在下滑，如上海、寧波等城市均減少了優質土地入市數量，8月份土地供應質量明顯不及7月。在上述因素的疊加影響下，預計9月份溢價率將會延續前幾個月小幅走低的趨勢，高熱地塊數量或進一步減少，并進一步向少數熱點城市集中。 

??雖然大部分城市“量減質也降”，但也有杭州、南京等少數城市仍有多宗優質土地入市。因此，在接下來的土拍中，結合各城市的供地規模、供地質量等方面來看，有以下兩類城市值得房企關注：最值得關注的仍屬廣州、南京、杭州等供應量相對較高的一二線城市。為了配合調控穩定市場，這些城市依舊保持了較大的供地規模，其中也不乏多宗素質較佳的優質地塊。接下來布局優質區域的機會較多。不過，需要注意的是，這些土拍熱度較高的城市雖然供應量相對較大，但優質地塊的競爭一直比較激烈，企業拿地還是需要仔細測算利潤空間，避免成本過高帶來的虧損風險。 

       此外，對于義烏、紹興、常州等三四線城市，進入拿地更需要謹慎。一方面，這些城市的地價已上漲至高位，而優質土地入市比例并不高，土拍競爭激烈程度較一二線城市尤甚，極易出現高成本拿地的風險。