??多城進一步完善競拍規(guī)則，杭州試點“競品質(zhì)”試點并現(xiàn)房銷售。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??自6月末首批集中拍地收官后，7月整月22城集中土拍集體缺席，土地市場被動“降溫”。供應方面，7月中上旬僅有無錫、深圳兩城發(fā)布第二批集中供地，直至7月末，天津、福州、杭州、濟南、青島、沈陽、蘇州等7個城市扎堆供地，上海也發(fā)布了預公告，第二批集中供地方才迎來“井噴期”。為了幫助預判接下來土地市場的走勢，本文將結合近期重點城市供地規(guī)模、供地質(zhì)量和政策導向等指標進行綜合分析，為企業(yè)決策提供參考。

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??規(guī)模變動：第二輪集中供地規(guī)模高于首輪
深、廈、青均實現(xiàn)翻番

??截止8月5日，22個重點城市中正式發(fā)布第二輪集中出讓公告城市已經(jīng)過半（11城，其中長春、廈門已于6月拍完，無錫也于8月2日拍完），該輪集中供地11城總供應建面（僅統(tǒng)計涉宅地）達5218萬㎡，較首輪供應總建面增加了18%，供應規(guī)模明顯增加。分城市來看，除蘇州、杭州、天津和濟南四城供地規(guī)模較首輪下滑外，其余7城市二輪集中供地規(guī)模較首輪均有明顯上漲，尤其是深圳、廈門、青島等地，供應規(guī)模均實現(xiàn)翻番。另外，沈陽、長春、無錫、福州供地規(guī)模也有明顯上漲，從這一角度來看，第二輪集中拍地房企拿地的機會明顯增多。

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??質(zhì)量變動：蘇、杭等城市供地質(zhì)量有所提升
廈門、無錫不及首輪

??CRIC統(tǒng)計顯示，11城第二輪集中出讓地塊底價樓板價為7332元/平方米，與首輪集中持平，整體供地質(zhì)量沒有大的變化，但城市內(nèi)部表現(xiàn)各不相同。其中，蘇州、深圳、青島、天津、杭州等城市二輪集中供地質(zhì)量較首輪有所提升，底價樓板價漲幅均超10%，這很大程度上與供地結構的改變有關。以蘇州為例，第二批集中供地中園區(qū)就有4宗，其中三宗底價樓板價均超1.8萬元/平方米；不僅如此，相城區(qū)還掛出一宗超大地塊，編號為蘇地2021-WG-42號地塊，起始價約55.81億元，起始樓面價達17500元/平方米，總體來看，本次出讓地塊的質(zhì)量較首輪明顯提升。另外，杭州本輪掛牌土地質(zhì)量也有明顯的提升，主城掛出9宗宅地，并且起始樓面價超過2萬元/平方米的有9宗，比首輪多兩宗，土地質(zhì)量有一定程度的改善。

??相比之下，廈門、無錫等城市供地質(zhì)量整體有所下降，核心區(qū)供地比重有所下降。不僅如此，部分地塊出讓之時還增加了許多附加條件，以近日剛剛結束第二輪土拍的無錫為例，超半數(shù)地塊設置了額外門檻，如引進品牌酒店、配建人才房或租賃住房、現(xiàn)房銷售、自持商業(yè)等，這對房企也提出了更好的要求；加之無錫土拍本身實行“限地價+搖號”的競拍政策，因此無錫二輪集中土拍較首輪熱度明顯下降，平均溢價率4%，較首輪下降了8個百分點。

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??規(guī)則變化：多城進一步完善競拍規(guī)則
杭州試點“競品質(zhì)”試點并現(xiàn)房銷售

??土拍規(guī)則方面，本輪集中供地競拍規(guī)則較首輪更加完善和細化，體現(xiàn)了精準調(diào)控的方向，尤其是上輪競拍中市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等城市，均針對其首輪拍地時暴露出的問題，出臺了“打補丁”新規(guī)。

??典型如在首輪拍地時斬獲出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時，有多達57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高，整體溢價率高達26%，市場熱度持續(xù)高漲。為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價規(guī)則上做了多重調(diào)整，首先提升了報名門檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價的20%；第二，本次集中出讓首次推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調(diào)整為20%；這也是為了防止地價過快上漲，進而達到穩(wěn)房價的目的。此外，“競品質(zhì)”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，在當前“緊融資”背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性，預計土地競拍熱度較首輪會有明顯的下降。

??不僅僅是杭州，首輪集中拍地時馬甲現(xiàn)象嚴重的蘇州本次集中土拍也明顯升級，采取了一系列針對馬甲現(xiàn)象的舉措，譬如提升保證金，新規(guī)規(guī)定，除吳江區(qū)地塊外，吳中、相城、高新區(qū)、園區(qū)地塊保證金比例全部上調(diào)至50％及以上，此舉既提升了房企拿地的門檻，夠篩選掉那些資金壓力的城市，還在一定程度上遏制地價和溢價率的上漲。

??另外，在首輪拍地中表現(xiàn)相對平穩(wěn)的天津二次集中土拍也出現(xiàn)了新變化，首次在出讓條件中加入自持租賃建筑面積的“硬性”要求，并規(guī)定了對應的自持租賃住房套數(shù)。本次確定的61宗出讓地塊中，共計18宗地塊附帶自持租賃建面條件，占比達29.5%，這無疑增加了房企的成本壓力，房企在拿地時會更謹慎，也在一定程度上穩(wěn)定了房價和地價。

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??重點地塊：杭、深、津、蘇優(yōu)質(zhì)地塊較集中
競拍熱度穩(wěn)中有降

??截止8月5日，11個已經(jīng)發(fā)布第二輪集中供地公告的城市中，已經(jīng)有廈門、長春和無錫完成土拍，接下來我們對余下的8個城市的326宗土地情況進行系統(tǒng)梳理。結果發(fā)現(xiàn)：高單價（起拍單價超過1萬元/㎡）的土地幅數(shù)有87宗，占比高達27%，主要分布在杭州、深圳、天津和蘇州四個城市，分別有22、19、17和12宗，優(yōu)質(zhì)地塊比較集中；相比之下，青島、沈陽、福州和濟南相對較少，均不足10宗。

??首先來看高價地供應數(shù)量最多的杭州，由于杭州地價水平普遍較高，我們適度將其地價水平抬高，發(fā)現(xiàn)其單價超過2萬元/㎡的地塊有9宗之多，分別位于上城、濱江、拱墅、西湖、蕭山和余杭等區(qū)域，其中掛牌價最高的當屬西湖區(qū)文教板塊的翠苑單元XH0909-14地塊，根據(jù)出讓公告，該地塊起始價15.98億元，折合樓面價約33267元/㎡，地塊距離地鐵二號線和十號線換乘站學院路站不到500米，交通十分便利，周邊在售的中海黃龍云起項目平均售價約5.9萬元/平方米，按這一價格測算的話，地房比為56%，加之該地并非現(xiàn)房銷售，如此來看的話，這塊地勢必會吸引大量的房企，土拍將十分激烈。相比之下，位于上城的筧橋單元JG0603-R21-06地塊由于是“競品質(zhì)”的試點地塊，溢價率上限本身為10%，并且需要現(xiàn)房銷售，并且地塊西側到鐵路線近郊，地塊熱度大概率不及翠苑地塊。

??同樣的，按深圳7月9日供地公告分析，考慮到深圳地價水平整體處于更高水平，我們篩選出地價水平超過3萬元/平方米的地塊，僅1宗，該宗地位于南山前海板塊，采用“雙限雙競+競只租不售人才房”的辦法以掛牌方式出讓，該地起始價45.58億，最高限價66.091億元，起始樓面價36083元/平方米，當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人，項目建成后，普通商品住房最高毛坯均價為99000元/平方米，按照最高限價測算，地房比僅有53%，鑒于如此高的利潤率和核心板塊加持，該地大概率會封頂價+高比重人才房競得。此外，龍華區(qū)民治板塊還有3宗較優(yōu)質(zhì)地塊掛出，地塊起始樓面價均超2萬元/平方米，限價相對寬松，預計項目競拍熱度也將維系高位。

??此外，天津南開區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、濟南歷城區(qū)、福州晉安區(qū)等均掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，房企也可重點關注。

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??市場預判：“因城施策”堵漏之下
重點城市二輪土拍熱度或將下滑

??綜上來看，大部分城市第二輪集中供地掛牌量較首輪增加，尤其是深、廈、青供應量均實現(xiàn)翻番。從供地質(zhì)量來看，平均起始樓面價與首批也基本持平，但是考慮到首批集中供地市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等多城土拍規(guī)則升級，出臺了保障金門檻升級、“競品質(zhì)”試點、現(xiàn)房銷售、競配建調(diào)整、溢價率上限下調(diào)等諸多新規(guī)。并且杭州、南京等市也進一步收緊了落戶和購房新政。這樣來看，重點城市第二輪集中供地的熱度將有所下滑。

??值得注意的是，接下來杭州、蘇州、天津等城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊即將結束掛牌；尤其是杭州，起拍價超過2萬元/㎡的土地就有9宗之多，其中不乏上城區(qū)筧橋、西湖翠苑這種起拍價超過2.5萬/㎡的優(yōu)質(zhì)地塊，但由于地塊限價較寬松，預期利潤率相對較高，加之其又處于核心板塊，這些優(yōu)質(zhì)地塊的競拍仍將延續(xù)高熱度，房企可重點關注，但要注意的是，政府調(diào)控加碼之下，鑒于房價走勢趨于平穩(wěn)，盈利空間一定程度上被鎖死，競拍時切莫盲目追高。