??伴隨著調控政策的收緊，6月份以來，溢價率已經連續三月呈現下滑趨勢，從表象上看土地競拍激烈程度較二季度有減緩；但與此同時，廈門、寧波、徐州多城土地樓板價在8月份依然再破新高。衡量土地市場的熱度的溢價率指標與實際市場表現出現背離，溢價率在表征土地市場熱度上“失真”了。對此，下文將從就溢價率失真的原因進行多方面進行剖析，并為企業如何正確應對這一市場現象提出相關建議。

??01

??研究緣起：

??溢價率回落下多城地價仍在創新高

??溢價率表現失真

??正如我們前期所預料，溢價率指標在調控政策收緊、重點二三線城市優質土地供應力度減弱的影響下出現了下滑趨勢，相關指標出現見頂回落。CRIC最新數據來看，8月的溢價率自6月起已經三連降，降至15.8%，累計減少0.5百分點。

??與此同時，多城地價依然屢破新高，譬如廈門、寧波、徐州三城。廈門島內的五緣灣宅地被建發以最高限價26.8億元+競配建7000平方米競得，可售樓面價高達58261元/平方米，實際溢價率高達44%，這已經是廈門年內第三次刷新單價紀錄，由此可見廈門土拍之火爆。徐州表現也是如此，其8月市中心城區有多宗優質宅地出讓，其中最受關注的當屬華東機械廠宅地，該宗地位于泉山中心城區，位置優越，最終在經過147輪激烈競爭后，被南京頤居摘得，成交樓板價達到16907元/平方米，繼7月之后再度刷新徐州土地成交單價最高紀錄。 

??二季度市場高熱的寧波8月熱度依然不減。8月21日，寧波東部新城核心區以東片區C3-1#地塊被雅戈爾聯合體以最高限價42.07億元+配建1300平方米人才安居房競得，實際溢價率高達26.3%，可售樓面價32846元/平方米，實際樓面價其實已經超過了政策出臺之前明樓地王的單價（其樓面價高達32520元/平方米），優質地塊地價依然在刷新歷史紀錄。一系列數據表明溢價率在衡量土地市場熱度時存在一定的失真情況：雖然土地溢價率在不斷下調，但地價卻頻頻突破新高。

??02

??原因探析：

??土拍規則調控是外因

??競配建是溢價率失真的主要內在因素

??造成溢價率失真有多方面原因，主要還是由于重點地塊受多種因素影響，配建、限價等限制條件較多，導致溢價率“虛低”，具體原因涉及以下七個方面： 

??第一，競配建導致名義樓板價低于實際。對于不少熱點城市的優質地塊，由于競配建的存在，使得可售面積不同程度的減少，實際樓面價較按照總建面測算的樓面價也會不同程度的上升。典型如廈門島內的五緣灣地塊，建發以最高限價26.8億元+競配建7000平方米競得，可售樓面價高達58261元/平方米，實際溢價率高達44%，如果不考慮競配建，名義溢價率僅有25%，明顯低于實際溢價率。這種現象極其普遍，在我們從8月份選取的典型溢價率失真地塊中（見下表），除上海嘉定南翔地塊不涉及競配建，其余均涉及競配建。 

??第二，配建要求過于嚴苛，出讓地塊的自身屬性也會影響溢價率情況，典型如地塊配套占比，有些地塊要求配建高比例的商業配比，或是只租不售配比等等，這種配套不同程度地對可售面積造成影響，也會對真實地價和溢價率造成影響。 

??第三，限售價，如果限價比較嚴苛，執行起來也比較嚴，為了保障盈利空間，房企拍地態度相對謹慎，溢價率也不會很高。近兩年以來，這一政策的覆蓋面越來越廣，更多的二線城市開始明確加入進來，如杭州、合肥、寧波、南京等市均是如此。 

??第四，限地價搖號“重出江湖”。如廣州南沙出讓的兩宗宅地均達到總價上限和競配建面積上限，最終均以搖號確定競得人，魯能和深業置地先后成為“幸運兒”，兩宗地的樓板價均在1.9萬元/平方米，先后刷新了南沙區成交最高樓面價紀錄。毫無疑問，這種競拍規則的調整雖然會更加真實地為土拍降溫，但必然會造成溢價率“虛低”。 

??此外南京也重新開啟了類似政策，將達最高限價后競人才房面積改為搖號，這在一定程度上也是為了控制地市熱度，尤其對于優質稀缺地塊，溢價率將會止步于最高限價水平。土拍規劃調整之后，南京已經2次集中掛牌，其中超半數土地將實施新政，照此來看，南京土拍溢價率和市場實際熱度的背離或進一步加劇。 

??第五，競拍門檻過高，當然門檻涉及很多方面，有資金類的，譬如提高保證金比重，這對于當前普遍負債率處于高位的房企來說勢必會對樓市起到一定的降溫作用，還有開發資質要求，譬如一些地鐵上蓋項目要求高等級的建設開發資質，或是要求引入世界500強企業，或是對開發商銷售排名有所限制，這無疑都會對參拍企業起到初步篩選的作用，溢價率勢必會有一定的下滑。 

??第六，企業聯合競拍。受資金壓力的影響，單一房企對于總價高的優質地塊拍地難度較大，許多優質房企采用聯合拿地的方式參拍，將競爭對手轉化為合作伙伴，溢價率大概率會下降。CRIC統計數據顯示，2020年前8月成交總價TOP10地塊有3宗是聯合競拍拿地，并且其中有2宗位于北京。 

??第七，溢價率還受到會供地結構的影響，如果優質地塊供應較少的話，溢價率也有明顯下調，譬如8月份，杭州、南京的優質地塊供應就明顯較少，平均樓板價均在4000元/平方米以下，溢價率分別僅有6%和7%，較6、7月份溢價率有明顯下滑。

??03

?   企業應對：

       密切監測土拍政策變動

       多維度評判真實地價是關鍵

??考慮到當前溢價率失真現象的存在，尤其是熱點城市優質地塊由于土拍規則較為復雜、通常還有競配建等要求，溢價率失真的現象更為普遍。并且在中央資金監管趨嚴，地方需求側調控持續升級的背景下，目前土拍市場出現了更多變數。在目前失真的溢價率背景下，如果土拍市場真的出現了小幅降溫，大概率會被 “虛低”的溢價率指標掩蓋，導致我們更難從整體指標上判斷土拍熱度動向。為了厘清真實的市場熱度變化，建議房企在參與土拍前，更應從細處多做準備： 

??第一，密切監測地方調控的變動情況，尤其是土拍規則的變動，譬如達最高限價由競配建面積改為搖號的南京，在土拍規則調整后，優質地塊的樓板價勢必會有一定程度的下調，溢價率也會隨之下降； 

??第二，對于土拍限價搖號等難以測算真實地價的情況，可通過近期該市熱點地塊的參拍企業數量、競拍輪數變化作為參考，如果企業參拍數量和高競拍輪次都有明顯的下滑，即可以推測地市在降溫；此外，競拍加價幅度也可以作為參考指標，如果房企整體加價比較謹慎，也意味著地市可能在降溫； 

??第三，要緊密監測地塊的真實地價變化，因為出讓地塊可能自身有各類配建，或是房企的競配建，這勢必會影響可售面積和可售樓面價；參考周邊三公里范圍內同類地塊的地價水平，利用可比地價這一指標來衡量近期地價的變動走勢，如果在限售價、配建比重相差不大的情況下，可售樓板價較周邊同類地塊的地價出現下滑或長時間的滯漲，則意味著土地市場在降溫。