??“三道紅線”下，降負債是房企當前首要任務

??專題背景：

??8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議形成了重點房企資金監測和融資管理的三檔規則：

??1、房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；

??2、房企的凈負債率不得大于100%；

??3、房企的“現金短債比”小于1。

??三道紅線，四檔管理，如果房企上述三項指標全部“踩線”則被列入紅色檔，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；指標中兩項“踩線”列入橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；只有一項“踩線”列為黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；全部指標滿足監管要求的為綠色檔，有息負債規模年增速可放寬至15%。另外，拿地銷售比、經營性現金流情況兩個方面也是考察的重要指標，拿地銷售比不高于40%，連續三年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做解釋。

??一、本次進行融資調控原因

??1、落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”調控精神

??不可否認房地產市場在改善人民生活水平，拉動國民經濟增長等領域發揮了不可替代的作用，但隨著快速城鎮化進程接近尾聲，人均居住面積接近或達到發達國家水平，房地產總需求逐步穩定甚至回落。供應端的發展需要警惕相應的風險聚集，政策端則更加強化樓市與其他行業的均衡發展，并將引導相關資源流向，房地產行業對社會總資源的占用應維持在一個合理水平，而不是超配。此次管理層對重點房地產企業資金監測和融資管理規則，是對中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”調控精神的具體落實，從供給端著手調控，有助于實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，完善房地產調控長效機制。

??2、增強房地產融資的市場化、規則化和透明度，降低系統性風險

??房企的傳統資金來源之一是銀行貸款，以往多數銀行會有一份授信與貸款對應的白名單，在白名單以外的企業難以獲得貸款。銀行更青睞規模大，知名度高的企業。在這種激勵制度下，很容易催生高負債、高杠桿，最求規模化的開發企業，而一旦出現外部政策、市場震蕩，這類企業則成為行業甚至行業外經濟體系的風險源。此次“三道紅線”的資管新規，從企業經營的角度給出指標限制，設定了標準明細，對房企融資進行精準管控，增強了房地產融資的市場化、規則化和透明度。

??3、監管層對違規進入房地產資金的容忍度越來越低

??2020年上半年，為對沖疫情影響今年我國已實施三次降準，信貸款環境明顯寬松，在各種貸款利息優惠政策實施背景下，不排除有一部分經營性貸款資金違規進入樓市，這部分資金難以監測，加大了市場風險。8月16日中國銀保監會主席郭樹清在《求是》中撰文提到，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，房地產行業融資需要滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又要避免因資金過度集中出現更大風險。相比于以往的調控政策并未設定固定標準，更多的是根據宏觀市場實時信息提出管控思路，這次監管是穿透式、全覆蓋的給出指標限制，對融資激進的房企精準管控，防范企業風險。這種監管方式的轉變，表明了監管層對違規進入房地產的資金的容忍度越來越低，“三道紅線”意在通過管控房地產企業有息負債的增長速度來控制房地產行業的杠桿水平，倒逼企業理性投資，推動行業健康發展。

??二、本次融資新規首次從開發企業的角度設定指標，豐富了房地產行業監管框架

??監管機構對房地產行業在公開市場的融資管控此前已有落地（見表1），2019年的監管政策主要針對房地產信托和銀行貸款融資，而本次融資新規則首次從房地產開發企業的角度設定指標，通過約束融資渠道和負債增速限制企業端融資，進一步豐富了房地產行業監管框架，有利于房地產企業更加穩健經營。目前監管細則文件還未正式落地，但據報道，三大指標已于9月1日起，在12家房企（融創、恒大、綠地、陽光城、中梁、華僑城、碧桂園、萬科、新城、保利、中海、華潤）試點實施，央行副行長潘功勝表示，下一步，央行將會同住建部以及其他相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。

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