??近幾年隨著市場的變化以及三四線紅利的消退，中梁的發展戰略也在不斷調整，同時隨著規模進入千億之后，企業發展重心也發生了變化，從規模擴張型企業轉向質量效益型企業，為此，中梁進行了投資布局、產品力提升、財務管理及運營等多方面的變革。

??01

??投資布局換倉

??深耕二線、強三線

??2018年前受益于三四線的發展，中梁規模增長迅速，三年達成千億目標，而隨著三四線紅利的逐步消退，中梁也意識到三四線市場的透支問題，于2018年下半年開始進行換倉調整，明確提出“轉二線、轉省會、轉都市圈中心城市”的三轉策略，深耕二線和強三線。

??2019年中梁新進入南京、福州、廈門、南昌、天津、大連、西安、太原、貴陽等二線城市，2020年持續加強在杭州、成都、西安、天津等地區的拿地，截至目前，中梁實現在大部分省會、二線城市布局，實現從區域走向全國。從新增拿地總價的城市能級分布來看，2019年中梁二線及強三線城市占比達到92%，同比上升6個百分點，2020年截至11月底也持續維持這一比例。近來，中梁的三轉策略略顯成效，2020年上半年中梁控股的銷售金額來自二三線城市的占比將近90%，其中二線城市占比達到43.9%，同比大幅增長了17.2個百分點，四線城市的占比下降了3.2個百分點至10.9%。

??02

??品牌重塑

??產品系全面升級

??由于投資布局的轉變，企業面向的客戶群體也發生變化，原先主打三四線的產品庫可能不適合新拓展的二線城市客戶群體，因此中梁對產品進行重新規劃，進行產品線及產品力的提升。一方面，在二線城市先做標桿而后再快速復制，重塑產品品牌；另一方面，面對具有發展潛力的三四線城市，主動提升產品品質，持續給客戶保持高性價比的期待。

??2020年4月，中梁將此前的“香、御、國”產品系升級為“星海、拾光、鎏金”三大系列，同時在這三大系列之下又打造出各具特征的8條產品線，以滿足不同城市消費者差異化的需求。10月中梁又發布了4.0產品，在場景迭代、健康探索、智慧賦能方面進行了113項專項提升，包含如地庫升級，業主運動流程智能干預，社區智能歸家和業主APP升級等多方面，從客戶思維出發，提升客戶體驗度。目前中梁4.0產品已在天津、成都、青島、常州等城市先行落地，未來還將在全國范圍內推行。

??為了持續提升產品力，中梁打造了“三鏈+三驅動”為核心的品質力體系。通過“三鏈”——生產鏈、供應鏈及客戶鏈的高效打通，將客戶的需求傳遞到生產環節，并進一步延伸到供應鏈，包括從原材料選擇、戶型設計、景觀設計、工藝建造流程到交付后的服務等。同時中梁設置了三年鍛造行動計劃，打造梁匠工程。通過加強監督、機制風險管控、人員考核等方式保證產品質量，通過持續更新產品系列，優化社區服務等提升產品力。

??03

??“6+1”區域架構重新激發企業活力

??促進區域深耕

??此前中梁為促進規模快速擴張，整體戰略以投資為導向，設立12大區域，各自為戰，相互間并沒有明確的界限劃分。而隨著中梁進入千億規模之后，投資布局向二三線高能級城市集中，其組織架構也相應的在進行改革。2019年底中梁將原來的12個區域集團進行整合，最終形成南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、中部大區、江蘇大區和浙江大區七大區域集團。

??2020年為進一步打造中梁長效生態治理體系，培育第二增長曲線，中梁對區域架構持續進行優化，以原地產集團下轄南方區域集團為基礎籌建粵港澳發展集團，并將區域總部由杭州轉到廣州，該特區用打造都市圈模式打法，業務范圍包括相關區域的住宅及商業地產開發。最終形成“6個大區+特區（粵港澳）”的區域架構，更有利于中梁后千億時代的區域深耕與穩步發展。

??在大的組織架構改革的同時，中梁內部也在進行效率的提升，在員工跟投與獎勵、技術、信息化等多方面提升運營及管理效率，打造高效率團隊以實現項目的高效周轉。在跟投激勵方面，中梁根據行業上行期和下行期的不同特點進行調整。目前中梁跟投的人員范圍縮小至運營、風控相關人員，如區域總、投資、運營負責人，基本在3-5人左右，其他部門如財務、招采、人力等則不做要求，進而把握運營效率和風控管理。另一方面，跟投的比例也有所下降，隨著跟投比例的下降，企業的杠桿下降，風險縮小。

??同時員工考核標準由原先的利潤導向轉為成交導向，績效驅動也進行了相應地改革，通過進行網格細化月度、季度考核目標，同時設立節點獎、交付獎等推動效率提升，進而打造標準化的運營體系和打造高效的人才團隊，提高項目的周轉效率。

??此外，中梁也在硬件方面加強技術及管理信息數字化實現項目的高效推進。在技術方面，中梁不斷探索技術、數字推動，引進新技術、新工藝、新材料用于各個生產流程以進一步提高工作效率。在信息數字化方面，建設包括智慧工地、數字案場、數字巡檢等，以更好提升產品質量。另外，成立兩個數字化平臺：造價管理平臺和供應鏈管理平臺，更好地進行成本管控和材料管控。最后，針對不同區域的特點、戰略目標，中梁設置了相應的產品線及與之匹配的工藝建造流程，根據銷售目標倒推各個時間節點的控制，確保高效運營。

??04

??降低財務杠桿

??重心轉向經營和合作杠杠

??中梁上市后，融資有了明顯的改善，整體債務結構逐步改善。首先，上市之后中梁打開了境外債的融資渠道，截至2020年11月底，中梁上市后成功發行了共計15.5億美元的境外優先票據，且2020年的發行利率較第一筆下降了接近3個百分點。另一方面，中梁也持續加大境內銀行貸款的融資，使得信托融資占比下降。2020年上半年中梁境內非銀行貸款占比為31%，較2019年底下降了9個百分點。

??境內信托占比的下降疊加境外發債成本下調，使得中梁整體融資成本逐年優化，2020年上半年融資成本達到8.9%，已經較上市前2018年年末下降了1個百分點，未來隨著中梁的融資渠道越來越豐富，銀行貸款占比提升，加上存量信托債務的償還，融資成本還將會持續下降。中梁當前踩中三條紅線中的一條，為黃檔企業，隨著融資持續改善，有望快速進入綠檔企業。

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??未來，在新的市場環境下，中梁在保障低財務杠桿的同時，將持續加強經營和合作杠桿的運用，促進規模的提升。在經營杠桿方面，通過多方面的精益運營及管理，中梁將實現運營效率顯著提升，項目可實現持續高周轉，降低資金壓力；而近幾年規模持續上升后帶來的對上下游溢價能力的提升也將助力經營杠桿的提升。在合作杠桿方面，2020年初中梁提出尋地計劃，邀第三方就戰略合作、股權合作、聯合拿地、并購合作、資產收購、城市更新、代建等模式進行全面合作，這方面也將助力中梁降低未來的開發風險和財務壓力。

       總體來看，中梁近幾年在投資、運營、產品、組織以及財務上改革的推進，效果正逐步顯現，將為中梁下一個五年計劃打下穩定增長的基礎，實現從規模擴張型向質量效益型房企的轉變。