??在行業增速持續放緩趨勢下，疊加“三條紅線”管控，房企面臨降負債、促增長雙重挑戰。各大房企積極探尋高效的融資方式，緩解資金面壓力，支持經營發展。2020年11月份以來，不少上市房企對外擔保動作不斷，在行業帶起新一波“擔保熱”。

??01

??融資擔保頻繁

??22家典型房企提供擔保金額超過千億

??自2020年11月份以來，擔保作為房企有效的短期融資工具，在市場運用頻繁，A股上市房企都多次為子公司（包括全資、參股、項目公司）貸款提供擔保，且涉及金額較大。

??我們通過對22家典型A股上市房企擔保情況進行統計發現，近兩個月以來，22家房企提供擔保事件累計達到185次，總計金額超過1000億元，且高于去年同期，尤其是泰禾集團、泛海控股等在對外擔保方面的動作更加明顯。為子公司貸款提供擔保屬于上市公司的“信用貸”，一般借款利率較低，程序相對簡單，這也是“擔保熱”的重要原因之一。此外，上市主體為子公司貸款提供擔保，可以提升子公司的融資能力、控制經營風險，符合公司整體效益目標的實現。

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??高額擔保下

??潛在債務風險值得關注

??盡管融資擔保具備一定的優勢，利好于子公司的發展，但是當前整體資金面收緊，高擔保無疑會加劇房企潛在債務風險，背后存在了一系列隱憂。
一是，代償風險影響上市主體資金面狀況，甚至是信用資質。子公司良好的運營以及財務狀況是其按時償還債務的保障。從擔保目的來看，主要有兩種，一是促進子公司業務發展，二是用于專門項目開發建設需要。如若在擔保期內，子公司運營不佳，或項目開發去化不順利，無法產生收益、回收資金以償還負債，擔保方則需要進行代償，從而會給企業帶來流動性壓力。若無法負擔代償，進一步會影響到上市主體的信用資質，產生一系列后患。因此，子公司的財務狀況和經營能力是擔保風險的重要考量。一般被擔保企業的資產負債率超過70%，擔保風險偏高。其二，為并表子公司提供擔保會推高表內有息債務。從對外擔保總余額結構來看，房企對外擔保中，合并報表外的占比相對較低，例如泰禾集團占比在20%左右，這也就意味著，占絕對比重的對外擔保子公司的融資都將計入合并報表內有息負債。可以說，對外擔保規模也牽系著有息負債管控，在“三條紅線”之下需更加謹慎。另外，高擔保也反映了對融資依賴度較高的經營現狀。高擔保的本質是對資金的需求量大，這也是高周轉房企的一個典型特征。但是，在當前市場環境下，高周轉顯然無法持續，而依賴擔保實現高周轉不確定性風險也更高。與此同時，我們通過數據統計發現，不少高擔保房企往往也伴隨著高負債，這類房企顯然面臨了更大的經營負擔，整體脆弱性較高，抗風險能力有待提高。

       03

??頻繁融資擔保背后更加考驗管控能力

??對于房企來說，“擔保”利弊共存，尤其在市場調整下行周期，控制風險當居首位。當前，房地產行業發展堅持“穩”字當頭，任何融資工具都將被市場和政府關注，運用有度、運用得當是實現效益的關鍵，否則不免物極必反。

       一方面，在提供擔保中，子公司的債務、資金、盈利等基本面問題不僅需進行更嚴格和更科學的評估，還要進行跟蹤監控，以便更早發現問題加以解決，避免償還逾期、代償等問題的出現，將風險最小化。另一方面，在投融管一體化趨勢下，擔保風險更是落到了子公司的經營能力上。子公司投資、融資、管理編排和落實結果都是影響擔保結果最關鍵的因素，專業化的經營管控除了能夠控制風險，同時也有助于實現效益的最大化。在降負債、促增長雙重挑戰下，控制風險和實現效益最大化同樣重要，房企對外擔保邏輯或將相應發生變化，“擇優而保”的偏向性會更高。我們預期，未來房企對外擔保將集中在高效運營子公司上，一些盈利強、收益高、去化能力強的子公司具備被擔保的優勢，獲得上市主體更多的資金、資源支持，這有利于提高擔保資金的運用效率、提升整體業績。

       總結：在行業融資收緊的背景下，近兩個月以來，22家房企提供擔保事件累計達到185次，總計金額超過1000億元。盡管為子公司提供融資擔保利好于子公司融資能力的提升以及經營的順利推進，但擔保方（上市主體）也承擔了一些列風險和不利影響，尤其是有息債和對外擔保雙高的房企，經營脆弱性高。在市場調整下行周期，運用好“擔保”工具的關鍵在于控制風險。在降負債、促增長雙重挑戰下，我們認為，未來房企“擇優而保”的偏向性會更高，一些盈利強、收益高、去化能力強的子公司具備被擔保的優勢，有利于提升整體業績。