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??2020年，房地產行業的銷售規模創新高，高達17萬億元，但地產股卻跌得各大開發商沒有脾氣。老板們都看不過眼了，1月6日，世茂集團董事局主席許榮茂增持了世茂集團100萬股，涉資2308.44萬港元。1月5日，融創中國董事會主席孫宏斌也花了2572萬港元第三次增持自家股票。

??據機構統計，申萬28個一級行業有7個行業全年是下跌的，其中房地產指數是跌的最慘，跌幅接近11%。以行業銷售規模排名前十的房企為例，過去一年，市值共縮水了約3631億元，相當于跌去了一個萬科A。

??有業內人士表示，雖然地產行業的各項估值均處歷史大底，但2020年，地產股的群眾基礎、市場基礎都在持續流失。“市值反映的是企業未來價值，在金融環境全面收緊的背景下，地產行業的基本面還是偏弱。”一家投資機構表示，房企未來面臨較大的經營壓力，2021年的股價表現依然有壓力。

??房地產開發指數全年跌幅近11%

??中海跌幅最大

??2020年，中國的房地產行業在種種看空聲浪中，逆市上行，在經歷了第一季度的停擺后迅速復蘇，商品房全年成交額又創出了新高。各大標桿房企的業績也穩中有進，據中指研究院的統計，2020年百億企業銷售額平均增速為14.4%。

??相較銷售市場，開發商在資本市場的處境要困難得多。房地產開發指數從年初的低點起步，逐漸攀爬上8月份的相對高點，然而好景不長，自2020年8月下旬開始，行業指數便掉頭持續向下，全年跌幅近11%，遠遠跑輸同期上證指數12.6%的漲幅，位列最慘烈行業板塊之一。

??以銷售金額排名前十的房企為例，2020年全年下來，只有2家房企的股價錄得了上漲。其中，保利地產以2020年1月2日的15.44元開局，在12月31日報收15.82元，微漲2.5%，按119.68億的總股本計算，市值增加了45.5億元。過去一年，綠城中國從9.67港元上漲到了11.34港元，17%的漲幅跑贏了不少地產股。

??在股價下跌的8家房企中，跌幅最小的是萬科A，從年初的31.54元下降到了年末的28.7元，跌幅約9%，市值縮水了330億元，截至2020年12月31日，總市值仍有3334億元。跌幅最大的是中國海外發展，股價從29.68港元跌到了16.86港元，跌幅達43%，市值沒了1404億港元。股價跌了四成的還有融創中國，一年時間，市值蒸發了882億港元。而碧桂園、華潤置地、綠地控股、世茂集團等公司，跌幅則在12%-25%。

??整體來看，兩家A股上市房企的股價表現要比內房股穩定，但就估值而言，這10家房企除了中國恒大仍有20倍的市盈率外，其余大部分都在10倍以下。一位業內人士表示，2020年，不少高估值地產股的估值都在下降，群眾基礎、市場基礎都在持續流失。

??進入2021年，房地產開發指數依然沒有改變下行的趨勢。中國銀河證券的數據顯示，截至2021年1月7日，房地產行業PE(TTM)為8.0倍，低于1年移動均值8.7倍，低于3年移動均值10.0倍，房地產行業PB為1.1倍，市盈率和市凈率仍處于底部區域，公募基金配置比例持續走低。

??地產股投資邏輯生變

??開發商加快多元化步伐

??2020年地產股的頹勢，與“三道紅線”監管政策的出臺息息相關。“8月份以后，地產股的表現是受到了‘三道紅線’比較明顯的影響。”一位分析師認為，融資新規改變了整個地產行業的增長預期。

??按照東北證券的測算，選定TOP30房企計算“三道紅線”下2021年有息負債增長上限，復盤歷年有息負債撬動銷售金額勢能以及TOP30房企銷售金額增速占全國銷售金額增速比重，預計2021年全國銷售金額增速為5.5%，銷售面積增速為1.4%；

??龍頭房企對未來的增速也態度保守。例如，中國恒大2020年錄得了7232.5億元的銷售額，同比增長20.3%，但2021年的銷售目標只定在了7500億元，增速僅3.7%。

??2021年的政策環境對房地產行業依然不太友好。在2020年的最后一天，央行和銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，為房貸設置了“兩道紅線”，要求分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。平安證券認為，定量測算下，新規將導致2021年金融機構房地產貸款、個人住房貸款新增余額分別較無新規情形下降3%、8%。

??還有一種聲音認為，地產股的核心問題并不是“三道紅線”所帶來的利空，也不是毛利率下降、業績增速不及預期，或者現金流風險等。而是這個行業已經從風口上跌落，投資邏輯發生了變化，投資者只能賺業績的錢、分紅的錢，而不是估值的收益。相較沒有天花板的估值收益，來自業績和分紅的收益空間要小很多、且受明顯約束。

??鑒于地產業務本身已無太多想象空間，不少機構開始將目光投向了擁有多元化業務的發展商。而開發商也在積極尋找、增持估值更高的賽道。中國恒大便是一個典型案例，2020年12月28日至12月31日期間，該公司斥資9.2億港元在二級市場增持了1.035億股恒大物業股份，在2020年12月，該公司還花了超過20億港元增持恒大汽車，就連新成立的房車寶集團都是奔著萬億元估值去的。中國奧園在2020年布局的醫美概念股——奧園美谷獲得了資本市場的追捧，2020年12月以來已經收獲了4個漲停。

??后來者也在加緊向風口靠攏，1月5日，珠江投資與廣汽集團簽訂了戰略合作協議，計劃投資19.23億元切入新能源汽車領域。