??? 導 讀

??隨著行業利潤下行、政策調控持續收緊，房企股權投資也越來越多。

??◎  研究員 / 朱一鳴、汪慧、王映雪、貢顯揚、李丹

??通過前篇《房企創投方向及發展趨勢研究》專題，我們發現，在行業增速放緩以及盈利預期走低的背景下，房企通過股權投資開辟新的增長路徑已經形成趨勢，除了商業、物管、文旅等相對傳統的地產相關方向之外，非地產領域的跨界投資也越來越多。并且，我們也梳理和總結了房企主流投資模式以及投資方向。

??基于此，本文將進一步結合互聯網公司的投資布局進行比較研究。一方面，以阿里、騰訊為代表的互聯網公司作為投資領域的范本，在投資邏輯與布局方向上都具備參考價值，有助于房企借鑒參考相關路徑，提升投資效率與效益。另一方面，對互聯網公司與房企投資布局梳理，既可以更好地挖掘價值投資，同時也有助于探尋房企與互聯網公司的合作空間。

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??互聯網公司投資成熟化
??對房企具備參考價值

??1.1、超半數TOP30房企發力創投，尋求新的增長點（略）1.2、互聯網行業更早跨界到投資領域，投資積累與投資成果豐富相比房企，互聯網行業更早跨界到投資領域，“投行”特性不斷增強。目前，阿里、騰訊、百度、京東等都擁有專業的投資部門或平臺公司，經過近年來的高速發展，投資管理也越來越專業化，已經成為全球有影響力的投資機構。

??從投資成果來看，主要有兩點：一是，頭部互聯網公司投資積累豐富，已形成各自的投資風格。頭部互聯網公司投資規模大，從投資數量來看，騰訊投資布局較早，2014年加速以來，投資規模一直保持在高位，累計投資事件最多。根據數據統計，2008年至今，騰訊公開投資事件超過千次，其次是阿里，也超過500次。

??經過豐富實戰與積累，頭部互聯網公司也已形成了各自的投資模式與投資風格，以阿里、騰訊最為典型。阿里在股權投資中，業務戰略意圖較強，更多扮演的是戰略投資者的角色，注重投資與業務的協同性，“中心化”特征顯著。并且其投資風格激進，追求控制權，大規模的收并購項目較多。而騰訊的投資風格更顯緩和，以股權投資為主，并不以控股為目的。在投資方向上，騰訊涉足領域更廣，并不局限于與主業相關性產業，致力于與被投方共同成長。

??二是，一些互聯網公司巨頭通過投資也取得了可觀的收益，成為利潤的重要來源。其中，阿里2018財年以來，投資收益占到凈利潤近半數，其中2020財年，利息、投資收益達到729.56億元，占凈利潤49%。

??房企在行業利潤下行、政策調控持續收緊等多重背景下，逐步瞄準跨行業、低門檻、高成長的價值投資，參與創投也越來越多。而以阿里、騰訊為代表的互聯網巨頭已經在投資領域發展成熟，并且已取得了顯著的投資成果，其布局邏輯與布局方向都具有相當的參考價值。房企作為投資領域新勢力，如若要快速成長起來、擴大影響力，參考互聯網公司相關路徑有助于提升投資效率與效益。

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??房企與互聯網公司投資特征比較

??以下本文將通過對百度、阿里、騰訊、京東、字節跳動、美團、小米七大互聯網巨頭的投資布局特征進行梳理與總結，并與房企進行比較，分析其股權投資的異同點。

??2.1、房企A、B輪投資占比超70% ，互聯網公司投資輪次整體后移

??從參投輪次來看，房企參投階段主要集中在早期融資和中期融資，其中以A輪（pre-A輪、A輪、A+輪）和B輪（pre-B輪、B輪、B+輪）為主，整體占比超過70%。早期及中期融資所需的資金規模多在千萬或億元級，對房地產開發企業而言準入門檻相對較低。

??而對于互聯網公司來說，投資業務發展已經趨向穩定，七大互聯網巨頭連續2年投資事件數量保持穩定，據統計，2019年累計達到264件，2020年整體也未受到疫情的影響，達到260件。

??從輪次分布上來看，隨著項目公司的成長，互聯網巨頭的投資輪次整體后移。2020年在D輪及之前輪次的投資數量由128次下降至79次，其中，針對項目處于早期剛上線狀態的天使輪融資，由2019年的12次下降至僅2次。企業需要的融資輪次主要參考其業務模式，有的項目需要大量資金補貼，故而融資輪次更多，七大巨頭2019年并未有G輪和I輪融資事件，2020年分別新增2次和1次。其中，受益于疫情帶來的在線教育熱潮的猿輔導便是G輪融資的代表，2020年3月騰訊領投10億美元，以供企業大幅投放廣告刺激銷售和保證業務規模的擴張。

??2.2 房企、互聯網公司投資圍繞主業賦能特征均顯著

??從投資方向來看，目前房企投資標的企業主要可分為以下幾類：

??（1）與地產開發關聯較強的上下游產業鏈企業，通過在建筑材料、智能家居、家裝等細分領域的投資發揮產業協同效應，提質增效、賦能主業。

??（2）房產經紀行業或社區生活服務企業，基于互聯網提供線上線下相結合的數字化服務，投資布局存量市場。目前，基于互聯網的創投細分領域主要有房產服務、生活服務、企業服務、社區服務等。

??（3）從事互聯網或高新科技領域的創業、創新企業，房企主要看好其增值潛力，以財務投資獲取資本收益為主。主要涉及軟硬件開發、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽車等研究發展方向。

??（部分略）

??從互聯巨頭近兩年投資布局來看，企業服務與文娛傳媒是互聯網公司重點方向，房地產相關投資熱度穩健。2020年，互聯網巨頭的前三大投資方向是企業服務（13.8%）、文娛傳媒（11.9%）和游戲（11.5%），金融、人工智能和教育領域緊隨其后。對比2019年，投資數量明顯上升的領域主要有游戲（增加13項）、人工智能（增加7項）和電子商務（增加6項），而企業服務和文娛傳媒在2019年也是互聯網公司投資項目數量最多的行業。2020年，互聯網巨頭在房地產產業鏈相關領域（包含上下游）投資次數有12次，相較2019年下降3次，整體投資熱度較為穩定。

??在布局邏輯上，互聯網巨頭的投資主要以企業主營業務相關投資為主、多元化投資為輔，主要目的是幫助母公司構建外部生態圈。本文將以騰訊的投資項目為例，來說明互聯網公司的投資策略。

??因為各個互聯網公司的背景與主營業務不同，其投資重點領域也表現出一定的差異化。阿里和京東在電子商務以及物流領域投資數量較多，以短視頻為核心的字節跳動在積極強化內容等文娛企業，美團點評關注與餐飲業務聯系密切的農業板塊，小米積極孵化硬件產品，打造物聯網生態圈。互聯網巨頭們積極投資，將多元化產業通過登錄入口、平臺串聯在一起，但是仍然以主營業務為核心，其定位并沒有模糊。

??2.3 互聯網巨頭三大投資路徑涵蓋市場風口，房企可以加以關注

??整體來看，互聯網巨頭的投資路徑可以歸納為以下三類：

??首先，互聯網公司發揮流量優勢，押注投資風口，不斷擴大生態圈。一方面，互聯網公司具備較強的網絡效應，隨著業務的擴展，其網絡流量的邊際成本呈下降趨勢，產生的邊際收入卻不斷提高，因而可以憑借巨大的流量資源做平臺型的公司，進行流量多次變現。另一方面，互聯網行業具備“贏家通吃”特點，優勢企業具備較強的寡頭效應。比如騰訊的社交網絡，對于用戶來說很難將朋友圈遷移至其他網絡，因而關系鏈的高遷移成本構成了騰訊穩固的護城河。憑借穩固的流量與較低的擴張成本，互聯網巨頭的生態圈日趨完善，能夠不斷提高企業的利潤。

??其次，互聯網公司積極延伸至產業鏈上下游，補足業務短板，加強供應鏈整合?；ヂ摼W公司布局上游通訊設備、硬件等企業，或者延伸至下游更多服務應用，都可以促進生產效率的提升，也可以增強企業的議價能力。比如，小米的核心業務是研發與市場營銷，其他非核心業務以外包為主。但是，小米的熱銷產品多次出現供應不足的問題，導致因“饑餓營銷”而引起用戶體驗的下降，長期也影響了品牌的口碑。小米先后投資半導體企業樂鑫科技（2016年入股）、晶晨股份（2018年入股）等供應鏈上下游公司，提升對供應鏈的掌控力。

??第三，互聯網公司積極投資先進科技領域，捕捉顛覆性機會。（部分略）

??對互聯網巨頭而言，投資不僅是業務支持的手段，更是在互聯網人口紅利逐漸消失后業務創新的重要途徑。隨著投資項目數量與金額的不斷增加，互聯網公司積累了豐富的投資經驗，通過生態圈賦能被投企業的能力逐漸提升，在創投領域的影響力也隨之上升，這對于房企進入投資領域有著重要的借鑒意義。

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??房企與互聯網公司投資交集為價值投資方向領航

??3.1、房企和互聯網公司投資交集主要涉及四類方向規模型房企與互聯網巨頭在股權投資中都具備資本優勢和資源吸引力，兩大資本的共同投向增長預期看好。從房企和互聯網公司創投領域的對比來看，其共同聚焦的投資領域主要涵蓋以下四類方向：一是圍繞B、C端展開的“服務領域”，主要包括企業服務、生活服務；二是科技賦能方向，涉及電子技術、信息技術、人工智能等新工業，以及以“互聯網”為載體展開的相關領域；三是生物醫療行業，包括生物制藥、醫療、健康等；四是房產相關領域，包括房產交易服務、物管以及后延家電家居行業。

??3.1.1、圍繞B、C端展開的“服務領域”，擁有目標客戶支撐

??（略）

??3.1.2、新工業及“互聯網+”領域，順應“科技賦能”趨勢

??隨著技術向工業領域的滲透，工業變革進入新階段，為人工智能、大數據效應下的新工業（新工業泛指技術研發、智能制造等）開辟了新的創造價值的模式，也是未來的投資風口。

??據不完全統計，重點房企和互聯網公司在該領域的投資事件分別達86起和137起。2020年，互聯網公司重點聚焦人工智能領域的投資，7大互聯網公司合計投資21起事件中，人工智能占17起；而房企更偏向于電子科技、宇航等領域，其中碧桂園于今年5月入股紫光展銳，該公司涉及5G、物聯網、人工智能等領域的核心芯片研發，碧桂園表示看好這類企業的廣闊市場前景。

??（部分略）

??3.1.3、生物醫療領域，兩大資本加持培育未來成長性高

??生物醫療領域涉及生物制藥、醫療、健康等行業。受人口增長、生活水平提高、人口老齡化等因素帶來的對下游需求的提升，近年來我國生物醫療產業愈來愈被全社會關注。在政策的鼓勵與支持，以及科技與大數據的助力下，生物醫療行業迎來新一輪的爆發期，也備受資本界投資的青睞。一方面，當前整個行業正處于快速發展階段，頭部企業具備充足的整合空間；另一方面，新時代下科技發展，涌現智能醫療、創新技術、互聯網+醫療等新風口，為生物醫療企業增添新的技術手段及商業模式。

??當前，碧桂園、恒大、融創、華潤、遠洋、越秀等一批房企均已經涉足生物醫療行業的戰略布局，重點房企在該領域的投資比重達20.6%，互聯網公司中，騰訊、阿里、京東自2014年起就涉足該領域的投資，百度、小米緊隨其后。值得注意的是，無論是房企還是互聯網公司，在生物醫療領域的偏早期輪次投資均相對較多，A輪及前輪次的投資占比分別達38%和39%，在該領域的“培育性”投資特征顯著，主要看好該領域的高速成長性，以及考慮自身的協同效應。

??3.1.4、房產相關領域，房企與互聯網公司之間合作大于競爭

??可以發現，近年來互聯網公司在房地產領域探索動作不斷，主要有兩方面原因：一是，相較其他行業，房地產領域仍具備較高的投資價值，尤其是存量市場，增長空間和收益預期都非?？捎^；二是，房地產行業正處于轉型階段，智能化、數字化趨勢不斷深化，給互聯網公司帶來了更多的投資和合作的機會。從互聯網公司在房地產領域投資方向上來看，主要有三大類：房產交易服務商、物業管理以及家居家電行業。

??一是，房產交易服務商。隨著存量市場增長，房產經紀行業的投資價值日益凸顯，尤其是2020年貝殼找房成功上市，市值一度突破800億美元，遠超碧桂園、萬科等頭部房企，引發市場關注，騰訊、阿里、百度、字節等典型互聯網公司在該領域也都有投資。從投資格局來看，目前互聯網公司以騰訊重倉貝殼、阿里入局易居形成兩大主要陣營。

??早在2016、2017年，騰訊就先后參與了鏈家（貝殼前身）的B輪融資以及戰略融資，并在2019年以8億美元領投貝殼D輪融資，多次投資動作也顯示了騰訊對該領域的看重，目前騰訊是貝殼的第二大股東，持股比例達16.5%。貝殼上市，不僅為騰訊帶來了可觀的投資收益，同時也提高了騰訊布局房產交易市場的競爭力。此外，騰訊還參投了自如、會分期、一起住好房等企業。

??阿里則通過投資易居，加速該領域的布局。2018年7月，阿里參與了易居Pre IPO輪融資，今年再度增持，成為易居控股第二大股東，并與易居發布戰略合作，聯合推出了“天貓好房”平臺，引發巨大反響。

??3.2 共同參投的行業“獨角獸”前景向好

??盡管房企和互聯網公司各自基于自己的產業基礎布局投資生態圈選擇投資標的，但仍有一些行業“獨角獸”企業被共同看好。從房企和互聯網公司重合投資標的來看，涉及汽車交通、教育、房產服務、生物醫療、互聯網技術服務等多領域，其中多數標的發展已初具規模，尤其是“服務”領域的企業，例如滴滴出行、每日優鮮、火花思維等，在不同服務領域內均具有突出表現。投資輪次方面，對于這些標的，房企及互聯網公司均以A輪往后的投資輪次居多，主要基于價值投資戰略的考量。

??房企與互聯網公司共同鎖定的投資標的，一方面基于其在行業中突出地位及良好的基本面，另一方面看好其具備新時代下潛力化的商業模式與可觀的發展前景。例如，萬科、騰訊和阿里于2018年7月共同領的投華人文化集團，在招銀國際資本及其他國際金融集團跟投下合計獲得A輪融資100億元人民幣。該集團旗下涉及影視、動漫、游戲、基金，文化地產等多領域，積極探索和孵化互聯網媒體平臺和現場娛樂集群，匯聚了一系列頭部內容資源，同時與華影公司、萬達集團、伯納影業、品牌地產機構等展開合作，投后估值近400億元人民幣。

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??總結

??本文基于《房企創投方向及發展趨勢研究》專題，進一步結合互聯網公司的投資布局進行比較研究。。。相較而言，以阿里、騰訊為代表的互聯網公司投資起步早、規模大，已經成為全球有影響力的投資機構，不僅具備豐富的經驗，而且投資成果顯著，對房企股權投資具備重要的參考意義。

??從投資特征來看，目前房企主要參與門檻較低的投資，參投輪次集中在前中期。而互聯網巨頭投資已經發展成熟。近兩年七大互聯網巨頭投資事件數量整體穩定，今年投資也并未受到疫情的影響，其中騰訊投資表現最為活躍。參投輪次上，隨著項目公司的成長，互聯網巨頭的投資輪次整體后移，投資更加專注，戰略輪投資數量大幅上升。

??布局方向上，無論是房企還是互聯網公司，圍繞主業賦能的特征都較為顯著。房企聚焦產業鏈上下游、存量市場等，不同互聯網公司投資雖然各有側重點，但仍然以主營業務為核心，定位并沒有模糊。騰訊在游戲、文娛傳媒方面布局較多；阿里、京東主攻電子商務、物流等領域；字節跳動通過投資積極強化內容等文娛板塊；美團點評關注與餐飲業務聯系密切的農業板塊；小米重點則投向硬件產品。

??從房企和互聯網公司投資方向比較來看，雙方共同聚焦的投資領域包括四類：一是，圍繞B、C端的服務領域；二是，科技賦能方向，涉及電子技術、信息技術、人工智能等新工業；三是，生物醫療行業，包括生物制藥、醫療、健康等；四是，房產領域，包括房產交易服務、物管以及后延家電家居行業。

??特別是近年來，互聯網公司投資不斷向房地產領域延伸，大舉投資房產交易服務商、物管企業以及房地產后延領域家居家電企業，憑借強大資本和技術實力，互聯網公司具備相當的競爭力，房企不可避免受到一定威脅，收益面臨被瓜分。但是，房地產線上化轉型趨勢下，市場潛力巨大，互聯網公司與房企合作可以實現更高的效益，未來雙方合作遠大于競爭。而同作為大資本且各具優勢，如何協調好角色分配是成功合作的關鍵。

??在投資標的選擇上，已有細分產業的“獨角獸”獲得了房企與互聯網公司共同參投，在房企與互聯網巨頭雙重“大資本”支持下，被投企業未來發展前景向好。