??行業資源逐步向千億房企集中，與中小規模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當下房企的核心訴求之一。

??2019年全國商品房銷售面積僅實現0.1%的增長，行業見頂的信號開始顯現，業內的競爭也在進一步加劇，各梯隊房企發展出現分化，集中度持續升高，規模成為了房企最大的護城河。千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優勢更加明顯，因此持續搶占市場份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。但粗獷的拿地擴張實現業績增長的時代已成過去式，想要突破千億，需要更加有針對性的城市布局策略。

??01

??競爭加劇千億房企數量逆勢增長

??1、行業探頂，企業間競爭加劇（略）

??2、陣容逐漸穩定，千億房企地位難撼動

??行業排名發生跨梯隊變動的企業數量及其對應的同比變動率可以反映各梯隊陣容的穩定性，若同比變動率小說明企業相對上期更迭少，少有企業掉出陣營，同時少有企業能沖入該陣營，所以該梯隊陣容就更穩定。

??各梯隊名單逐步成型，三十強房企陣營最穩固。從時間來看，2015年至2019年，頭部房企變動幅度不大，碧桂園、萬科、恒大等7家房企已連續5年占據榜單TOP10。此外，以30強、40強、50強和100強劃分的陣營，變動率也呈現了減小的趨勢。對比2018年和2019年百強房企，僅有11家不同，相比2016年的變動減少了近半。各梯隊房企名單逐步成型，也與市場逐步成熟的情況相符，預計隨著市場進一步發展，行業結構將更加穩定。從梯隊陣營來看，2019年TOP30房企陣營最為穩固，同比變動率僅為6.7%，即使內部競爭激烈、你追我趕，但對外形成了一道難以突破的天然屏障。同時，覆蓋了2019年全部千億房企的TOP40隊伍排名同比變動率也不大，這從另一個角度說明了超千億銷售的房企能夠較為安全地維持40強的行業地位。

??3、規模仍是訴求，千億房企增至35家（略）

??02

??深耕或拓展兩大布局策略可助推千億

??1、高增速沖擊千億，突破后適當休整

??10年間千億房企增長至35家。從2010年萬科達千億以來，截止2019年末達到的千億共有35家，其中2010-2017年實現千億的房企有16家，而2018年和2019年這兩年期間達到千億的房企共有19家，近兩年達千億的房企數量飛速增長，雖說更多房企比之前更加注重發展質量，但對于接近千億的房企來說，進入千億行列仍為其重要目標之一。

??千億前高速增長臨門一腳，千億后穩定持續增長。從企業實現千億的增速來看，2017年及以前進入千億行列的企業，在實現千億前的復合增長率總體高于實現千億后兩年的復合增長率，16家房企在達千億前兩年的平均復合增長率達到43%，達千億后兩年的復合增長率為33%。其中2018年達到千億的房企，其達千億當年的同比增速也是都高于千億后一年的增長率。另外2019年新增千億企業的當年平均增長率為28%，高于TOP100的行業平均增長率6.5%。可以說，房企在沖刺千億的前一兩年普遍執行高速擴張的方式促規模，達到較高的規模后開始尋求更穩定的增長保持行業地位是一個趨勢。

??龍頭房企較早提高業績增速，注重保持行業領先地位。雖然大部分企業是在達千億前一兩年甚至當年才開始發力，但萬科、保利、中海、恒大和碧桂園，在達到千億前提前3年已經開始提高業績增速。另外也是龍頭房企，綠地、恒大、華潤、融創和世茂房地產這5家房企的千億后兩年的復合增長率仍高于前兩年，這五家房企保持高速增長主要是由于其戰略目標并非只是千億，而是保持行業地位，或者進入行業前十的位置，因此多年保持高速增長。

??2、深耕或拓展，單城產能差近10億/城/年

從房企的平均單城市產能來看，35家房企在達到千億當年的平均的單城市產能為31.7億元。我們可以發現，實現千億房企的布局策略有顯著的差異，可以簡單總結為拓展型和深耕型，且兩大布局策略的企業單城市產能存在近10億/城/年的差距。當年平均產能高于40億的12家房企劃分為深耕型企業，如華夏幸福和濱江集團千億當年的平均單城產能在百億左右，兩家企業的進駐城市分別只有10城和12城，為典型的深耕型企業。而平均單城市產能低于30億元的23家房企可以定義為拓展型房企，恒大集團布局范圍廣，以量取勝，千億當年的城市數量達到125家，平均單城產能為8億元，為典型的拓展型企業。

??3、深耕型企業基本可率先于2-3城破百億

??深耕型城市多選擇首先扎根起家地。平均單城產能超過40億的房企，進駐城市數量較少，平均為26個城市，且在達到千億當年平均有3個城市單城產能率先突破百億。其中首開和華夏幸福憑借在1座城市的絕對領先，僅1城就貢獻約8成業績。首開起家北京，在北京率先突破百億單城產能達到約800億元；華夏幸福則憑借固安產業新城，在廊坊單城產能高達835.8億元，一己之力帶動了華夏幸福整體業績騰飛。此類深耕企業先在本地扎根達到一定的規模之后，再慢慢對外擴展。

??一二線機會型城市更易單城產能破百億助力房企銷售進階。市場容量大，從深耕型房企的城市共性來看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開起家北京等，大多數單城破百億的城市都為一二線城市，且房企單城業績破百億的研究表明，這市場容量整體較大，同時房企競爭較為溫和的城市很有潛力，房企進駐后快速實現單城破百億目標的機會較大。這類城市在市場容量方面表現突出，商品住宅成交量大，有較廣的購房客群基礎，同時近些年表現為人口流入和城鎮化規模擴大，人口持續增帶來持續的購房需求；另一方面房企競爭壓力相對較小，市場開放程度更高，頭部房企勢力不是很強且未形成大型的本土勢力，進駐風險較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類城市。

??3、深耕型企業基本可率先于2-3城破百億

??深耕型城市多選擇首先扎根起家地。平均單城產能超過40億的房企，進駐城市數量較少，平均為26個城市，且在達到千億當年平均有3個城市單城產能率先突破百億。其中首開和華夏幸福憑借在1座城市的絕對領先，僅1城就貢獻約8成業績。首開起家北京，在北京率先突破百億單城產能達到約800億元；華夏幸福則憑借固安產業新城，在廊坊單城產能高達835.8億元，一己之力帶動了華夏幸福整體業績騰飛。此類深耕企業先在本地扎根達到一定的規模之后，再慢慢對外擴展。

??一二線機會型城市更易單城產能破百億助力房企銷售進階。市場容量大，從深耕型房企的城市共性來看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開起家北京等，大多數單城破百億的城市都為一二線城市，且房企單城業績破百億的研究表明，這市場容量整體較大，同時房企競爭較為溫和的城市很有潛力，房企進駐后快速實現單城破百億目標的機會較大。這類城市在市場容量方面表現突出，商品住宅成交量大，有較廣的購房客群基礎，同時近些年表現為人口流入和城鎮化規模擴大，人口持續增帶來持續的購房需求；另一方面房企競爭壓力相對較小，市場開放程度更高，頭部房企勢力不是很強且未形成大型的本土勢力，進駐風險較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類城市。

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??03

??布局邏輯各不同，合作最能擴大規模

??1、中國金茂：產品指導布局策略，股權合作平衡業績與負債（略） 

??2、濱江集團：聚焦杭州深耕浙江，合作開發促規模增長

成長迅速，2019年破千億。濱江集團2008年在深交所上市，在2015年實現銷售額破200億元。2014-2019年間保持高速增長，5年的復合增長率高達48%。至2019年，濱江集團實現合約銷售金額1120.6億元，同比增長31.8%，雖同比增速有所下滑，但仍高于行業平均水平。這也是濱江首次跨入千億房企陣營，同時行業排名上升6位至第31名。由于破千億當年房企銷售僅來自于全國12座城市，平均單城產能達93億，屬于當之無愧的深耕型房企。

??1）20余載聚焦杭州，打造千億業績

??千億成就與杭州密不可分。濱江集團成立于1996年，發家于杭州，是一家老牌浙系房企。2007年以前，濱江一直在大本營杭州開展業務，早期打造了高端精裝修標桿項目金色海岸、熱帶景觀園林小區金色家園等優質項目，在當地立下了良好的口碑，定下了品牌基調，市區優質的土地資源也為后期大規模發展奠定了厚實的基礎。上市之后，雖企業也在浙江省其他城市以及外省有所拓展，但就銷售數據來看，2019年濱江合約銷售破千億，其中約60%都來自杭州，且據年報披露的主要項目明細，就有28個項目位于杭州，分布密度較大。另外，就2015年以來新增土儲建面城市占比來看，杭州始終是企業的重倉之地，2016年一度高達76%，為企業在杭州的發展提供了充分的儲備資源。顯然，濱江的千億成就與杭州密不可分，究其原因，部分得益于城市較為充盈的市場容量，也源于產品與當地市場有較高的契合度。

??杭州作為核心二線城市，經濟基本面出眾，房地產市場前景長期看好。首先，購房人口需求有保障，從2013-2018年平均人口增量來看，數值達19.24萬人每年，表現為人口凈流入，在全國排前十；其次，居民購買力強，從2018年人均可支配收入來看，達6.1萬元，僅次于北京、上海和蘇州。購房人口數量和能力推高了商品住宅成交額，2014-2018年均約為2553億元，位列全國第四。市場有潛力和發展空間只是搭建了穩固的平臺，對濱江而言，產品也是致勝關鍵，集團建立了產品標準化體系，涵蓋“A+、A、B+、B、C”五大產品類型，主打高端高品質項目，在細分領域形成錯位競爭，迎合了市場需求。比如，上榜2019年單項目銷售金額TOP100的澄品、杭州壹號院和上品的銷售均價都在5萬元/平方米左右，高于杭州均價，卻取得了單年單盤銷售超60億元的成績。

??2）靈活布局策略，謹慎拓展后仍選擇深耕浙江

??2007年，紹興金色家園落地，濱江正式踏出了異地發展的第一步，提出把發展重心放在以杭州為中心的長三角地區，實施以浙、滬、江為核心的全國戰略，之后陸續在上虞、金華、衢州、平湖等附近省內城市布局。2015年才走出浙江省，進軍上海，雖然企業在2016年年報中再表決心，提出“三點一面一拓展”戰術，即重點布局杭州、上海、深圳、長三角富裕縣，并拓展北京，但就新增土儲來看，2017年和2018年只新拓展了深圳、南通和上饒三座省外城市。2019年則無省外拓展土儲，再度回歸浙江，就破千億業績貢獻而言，浙江省占比高達94.2%，也說明省外單城30-40億元的銷售對業績的支撐作用并不大。可見，濱江并沒有拘泥于擴張以擴規模的模式，而是靈活調整自身戰略，謹慎控制管理半徑，選擇繼續在熟悉的區域做大做強。

??3）合作開發，撬動規模快速增長

??2017年濱江入駐溫州，2019年就實現了單城銷售額破百億，貢獻了約14%的業績，助力企業破千億。企業之所以在短時間內有這樣的成績，就是得益于合作開發策略，加速了規模擴張。從2019年溫州在售項目來看，除早期獨自拿地建成的萬家花城外，其他項目的權益比例均不大于50%，瓏悅、TOD國際新城和鹿城金茂府的權益甚至低于15%。溫州雖是三四線城市，但2019年該城房地產市場較為火熱，成交額達1625億元，不輸部分二線城市。比如，濱江參與的鹿城金茂府2018年12月開盤，次月便實現了76%的去化率，之后在2019年3月和6月又兩度開盤，均實現了月銷50-60套，做到了三開三捷，也使得濱江在溫州的銷售金額沖高。

??整體來看，濱江實現千億的布局路徑有以下特點：一是在發家城市打造符合市場需求的優質產品，塑造品牌辨識度并立下良好口碑，穩打基礎；二是準確預判城市前景，保持拿地節奏持續深耕，保證供貨量以維持市占率；三是靈活調整策略，控制管理半徑，在熟悉的優勢區域有選擇地適當外拓；四是在潛力大的新市場積極尋求合作機會，小股占比撬動大規模增長。

??3、中南置地：由近及遠層層介入，以點帶面逐步發散

??僅用了3年的時間，中南置地就完成了從2015年的229.0億元到2018年1466.1億元的銷售跨越，成功躋身千億房企，企業三年的復合增長率高達85.7%，接近一倍。同時中南置地行業排名也持續突破，從2015年的第42名成功上升至2018年的第18名，2019年則更進一步，全口徑排名上升至第16位。

??（1）長三角為主要糧倉，由近及遠向全國擴張

??回顧中南置地高速增長之路可以發現，企業之所以能突破千億，持續深耕長三角是核心的戰略因素之一。2018年長三角地區銷售占比達到了944.5億元，貢獻占比接近64.4%，而作為起家南通的地方性房企，持續深耕的本土市場南通一城就貢獻了261.6億元的銷售額。致力拓寬全國化布局，升級城市能級也是關鍵的一步，通過對企業的進駐路線及節點研究我們發現中南置地的布局邏輯主要有兩個：第一是以總部區域為核心由近及遠逐步向外擴張，第二是優先向市場容量充足的二線城市尋求擴張。

??首先在2015年中南率先確立了由三四線進軍一二線的全新布局策略，接連布局了北京、上海兩大一線城市，但是北京僅一個規模較小的收并購項目，可以看出由于北京距離總部南通距離較遠，企業的布局還是比較謹慎。在2016年中南置地邁出重要一步，將總部遷至上海，借助上海的金融便利開啟了大刀闊斧的全國化之路。同年中南新進天津、武漢、杭州等熱點二線城市，還嘗試了入駐寧波，然而最終未能斬獲標的地塊而落空，這時企業的布局還是在圍繞總部周邊區域以及早有落子的北京，管理半徑相對較小。2017年中南置地再度提出“走出長三角”策略，此時企業的布局范圍更加開闊，從地圖上可以看出，除了寧波之外，當年新進入的西安、鄭州、成都、重慶、昆明以及深圳等熱點一二線城市距離總部區域都有著一定的距離，至此企業全國化布局全面鋪開，為突破千億打下了基礎。

??（2）第一邏輯是距離，第二邏輯是容量

??除了距離之外，市場容量也是企業進駐的一個重要考量因素。以2016年企業選擇布局的武漢、天津和杭州為例，在商品住宅成交面積上，武漢全國商品住宅成交面積僅次于重慶、成都，天津和杭州成交面積都位居全國前列；像成都、重慶以及長沙雖然市場容量都比較大，但相對企業的大本營距離也都比較遠，所以在暫未進駐。商品住宅成交金額上，天津、杭州兩市成交金額都突破了3000億元，武漢也達到了2878億之高，其他成交金額位次居前的上海、蘇州等企業早已進駐。因此2016年企業的布局邏輯是距離大本營更近且市場容量充足的二線城市布局，在打通了上海、杭州等地之后中南開始輻射周邊的嘉興等三四線衛星城市。之后在2017年隨著企業規模的擴張，全國化更進一步，距離不再成為限制企業布局的因素，中南進一步向市場容量廣闊的成都、重慶等地進發。

??（3）高溢價拿地打標桿，多樣合作拓新城

??從中南的布局方式我們可以發現，企業布局時主要有兩種手段，第一是強勢進駐高溢價拿下優質熱門地塊打造標桿項目，第二是通過合作模式來拓土新城。

??企業高溢價拿熱門地塊模式的代表城市主要有杭州、武漢、成都、昆明，尤其是在2016年最為激進，新進武漢時一舉拿下三幅土地全部觸及最高熔斷競價，新進杭州首幅地塊溢價率高達155%，第二塊溢價率高達323%，之后17年新進昆明、成都等城市溢價率也都在50%以上。而從這些熱門高價地塊的項目可以發現，杭州科技城地塊、昆明方旺片區地塊以及成都的回天鎮地塊均用于打造了企業的標桿項目樾府。

??合作拓土模式代表城市有寧波、西安、深圳、天津、鄭州等，從其合作模式上來看，中南合作的方式非常多樣：像企業新進寧波時是通過與德信合作斬獲一塊司法拍賣土地；新進西安、天津是通過收并購項目股權，之后在西安還通過與當地政府簽約合作進一步擴大業務，涉及特色小鎮、城市更新以及PPP項目合作等多種類型，通過大規模合作，進駐西安第二年中南銷售額即突破百億；而新進鄭州則是通過與本土房企合作設立合資公司；新進深圳則是通過與地方性房企合作城市更新項目。另外值得一提的是，其實2016年中南曾嘗試以拿下熱門地塊的門市進駐寧波，但是后來參拍的地塊競價十分激烈，成為當時的總價和單價雙料地王，因此通過拿下熱門地塊的希望落空，最終選擇了合作進軍寧波。

??總體來講，中南置地布局邏輯是首先打通一二線，然后逐步布局周邊衛星城市，挖掘市場潛力。在實際操作方面，規模有限時縮小管理半徑，優先考慮距離以及市場容量因素，隨著規模的增長，布局范圍再逐步向外圍拓展，以市場容量為布局的核心因素。拿地時一方面積極參拍熱門地塊，同時關注多樣化的合作機會，通過合作方式來降低新城的進駐門檻。

??4、美的置業：循高鐵布局，區位選擇有前瞻性(略)

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??千億陣營持續擴容

       合理布局搶占席位

??1、千億房企數量持續增加，7家房企20年有望沖擊千億

??從近年的行業發展趨勢來看，目前國內房地產行業規模頂部正在逐步顯現，行業增長的紅利逐步弱化，企業規模已然是企業最穩固的護城河。行業資源逐步向千億房企集中，與中小規模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當下房企的核心訴求之一。

??根據CRIC《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，我們對新晉千億房企做一個簡單的預測。預測的依據主要有三個：第一是通過假設房企上下半年企業銷售金額相同來判斷全年可能沖擊千億的房企；第二是假設企業全年的業績增速與上半年銷售增速相同，來判斷全年能否沖擊千億；第三是根據企業業績會上披露的全年可售貨值數據，按照60%的去化率推算企業全年業績能否突破千億。經過篩選我們判斷2020年，龍光集團、新力地產、禹洲集團、中駿集團、卓越集團、建發房產、以及合景泰富均有希望在20年沖擊千億。

??2、關注合作契機，打造標桿產品挖掘增量市場（略）

??3、機會型城市做深耕，三四線拓展看區位（略）

??4、千億規模后，梯隊內依然挑戰重重（略）