??本月關注

??政府表態堅持房地產金融監管

??支持住房租賃和REITs發展

??1月4日，央行召開工作會議，明確提出要落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系。住建部也在1月6日表態要堅持房住不炒，完善地產金融宏觀審慎管理體系。月底銀保監會在26日工作會議提出嚴格落實房地產貸款集中度管理和重點房企融資規定，29日上交所則發布了基礎設施REITs業務試行辦法。整體來看，政府在2021年伊始的多項表態都表明房地產整體的融資環境長期仍將繼續保持收緊，但是在住房租賃和基礎設施REITs方面政府都表明了較為有力地支持，未來可能成為房企融資的一個發展方向。

??本月發債總額環比大幅增加

??境外融資成本有所下降

??本月100家典型房企的融資總量為1369.54億元，環比上升18.6%，同比下降26.1%。其中，1月發債1113.77億元，環比大幅上漲251.8%，同比下降15.6%。本月單月融資成本6.08%，較2020年上升0.01個百分點，其中境外債券融資成本達6.52%，較2020年全年下降1.26個百分點，環比2020年12月下降0.67個百分點，主要由于部分融資能力較強的房企發行了較大規模的低利率境外債，從而導致境外債融資成本結構性下降。

??3家房企旗下物業公司完成上市

??分拆業務上市依然火熱

??本月沒有房企完成上市，而在房企旗下公司方面，本月榮萬家、宋都服務和星盛商業管理分別在15、18、26日成功掛牌上市，是2021年首批上市的房企旗下業務公司。在上市申請方面，本月15日青島房企天泰控股向港交所遞交了招股說明書，此外新希望、德信、朗詩以及中駿旗下的物業管理公司也都遞交了上市申請。因此截至2021年1月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有7家和8家。

??企業發債

??債券發行：到期潮下房企積極發債，環比大幅上漲252%

??2021年1月100家典型房企的融資總量為1369.54億元，環比上升18.6%，同比下降26.1%。其中，境內債權融資487.90億元，環比下降1.9%，同比下降10.9%；境外債權融資835.07億元，環比上升133.5%，同比下降24.5%。主要由于三條紅線下房企融資環境收緊，房企境內外融資均實現同比下降，此外，值得注意的是，由于房企境外債面臨到期潮，疊加近期美元貶值，全球流動性進一步寬松，以及年初機構額度寬松等多重因素下，房企積極進行境外融資，環比有較大幅度的上升。

??其中，1月發債1113.77億元，環比大幅上漲251.8%，同比下降15.6%。境外發債835.07億元，環比上升430.8%，同比下降22.8%，2021年房企境外債面臨較高的到期潮，加上年初機構額度較足的原因，境外發債環比大幅上漲，但仍不及2020年同期。境內發債278.70億元，環比上升75.0%，同比也上漲17.7%，其中，境內公司債發行241.5億元，環比大幅上漲789%，同比增長122%，公司債也面臨集中到期潮，房企積極發債償還。

??2021年1月100家典型房企新增債券類融資成本6.08%，較2020年上升0.01個百分點，環比2020年12月下降0.47個百分點。其中境外債券融資成本為6.52%，較2020年全年下降1.26個百分點，環比2020年12月下降0.67個百分點，主要由于部分融資能力較強的房企發行了較大規模的低利率境外債，從而導致境外債融資成本結構性下降，如碧桂園發行了12億美元債，發行利率在3%左右。境內債券融資成本4.77%，較2020年全年上升0.36個百分點。

??具體企業表現來看，1月發債最多的企業是融創中國，發行了一筆15.8億元的公司債，以及兩筆合計11億美元的境外優先票據。發債年限來看，世茂集團、碧桂園以及越秀地產均發行了十年期的境外優先票據，發行金額分別為8.72億美元、7億美元和1.5億美元。從債券發行利率表現來看，碧桂園發行的5億美元優先票據利率最低，僅為2.70%，除此之外，萬科、中海地產、越秀地產均發行了利率低于4%的債券。

??債券期限：本月到期債券類899.64億元

??本月房企有38筆債券到期，金額共計899.64億元,環比上升74%。其中，到期金額最高為綠地控股2016年發行的一筆90億元的公司債。從單個企業到期債券總量來看，本月最高的為綠地控股，到期債券達到了100億元，其次為富力地產的96億元。

??提前關注到2月將有30筆債券到期，合計550.16億元，雖環比下降39%，但仍屬于較高的位置，單筆金額最高為合生創展2020年發行的一筆5億美元的境外短債，此外融信中國總計有3筆共計7億美元的境外債將到期。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為15家

??本月15日青島房企天泰控股向港交所遞交了招股說明書，因此截至2021年1月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有7家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業中僅有三巽控股更新過招股書，因此仍在有效期內，其余企業的招股書都有待更新。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月新希望、德信、朗詩以及中駿旗下的物業管理公司都遞交了上市申請，而由于榮萬家、宋都服務、星盛商業管理在本月的成功上市，因此截至2021年1月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有8家，其中雅居樂旗下的園林公司雅城的招股書已經過期且截至1月底仍未更新，未來是否還會堅持上市仍有待觀察。

??IPO和增發：三家房企旗下物業公司完成上市

??本月沒有房企掛牌上市，而在房企分拆旗下公司上市方面，本月榮萬家、宋都服務和星盛商業管理分別在15、18、26日成功掛牌上市，是2021年首批上市的房企旗下業務公司。在超額配股權行使之前，榮萬家本次IPO發售價為13.46港元/股，所得IPO凈額為11.68億港元；宋都服務的發售價為0.25港元/股，所得IPO凈額為1.4億港元；星盛商業管理的發售價3.86港元/股，所得IPO凈額為8.81億港元。整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續。

??股權變動：多家房企宣布股份回購計劃，境外資本積極增持優質房企

??本月有多家房企宣布了股份回購的計劃，比如宋都股份、美好置業和中華企業等，其回購股份之后基本都會用于股權激勵計劃，其中值得注意的是美好置業在宣布回購計劃時指出公司管理層認為近期公司股票交易價格出現非理性下跌，公司股價被低估，因此可能本次股權回購還有市值管理的目的。除此之外，本月境外資本依舊積極增持優質內房股，比如龍湖就受到了美國資本集團的增持，貝萊德也將持有的萬科股份首次提高到了5%以上，這在一定程度上反映出境外資本對于優質內房企的看好。

??股價變動：兩市地產股多數繼續下跌，物業股表現整體亮眼

??本月A股和H股的地產相關股股價多數繼續下跌，其中A股地產股整月下跌占比超過84%，H股也超過56%。在H股方面，本月上海證大的漲幅較好，月漲幅為117.78%，主要是因為29日大幅拉升了71.93%，可能是受1月15日公司管理層調整的影響，張澤林接任公司行政總裁以及大股東南通三建對企業整合的啟動讓市場對于企業的未來有所期待。除此之外，本月多家物業股的股價表現也較為亮眼，包括恒大物業、永生生活服務以及合景悠活等，整體來看收入較為穩定、未來前景廣闊的物業股仍受香港資本市場的看好。

??在A股房企方面，本月魯商發展的漲幅較大，企業股價從15日開始一直到月末都處于上升通道，最終企業整月的股價漲幅達到了47.65%，是A股漲幅最大的房企。