??新城悅服務(wù)（下文簡稱：新城悅）于3月12日發(fā)布2020年度業(yè)績公告，年報業(yè)績表現(xiàn)良好，貝殼研究院認為主要表現(xiàn)為：其一，關(guān)聯(lián)母公司住宅項目，保障其規(guī)模與業(yè)績穩(wěn)定；其二，發(fā)力外拓與收購雙輪模式，第三方項目管理增速快；其三，拓寬增值服務(wù)種類，收入渠道多元化。截至3月12日收盤，新城悅市值為188億港元（約157.6億人民幣）。

??管理規(guī)模：關(guān)聯(lián)母公司新城控股，增長穩(wěn)定性高，持續(xù)發(fā)力第三方項目占比，全國化布局漸顯成效

??2020年新城悅在管建筑面積約為1.01億平方米，合約建筑面積約為2.03億平方米，同比增長分別為68.6%和33%，合約面積/在管面積的覆蓋倍數(shù)約為2，貝殼研究院認為，依托母公司新城控股的房地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)勢，未來能有效地保障新城悅管理規(guī)模的增長穩(wěn)定性。從面積分源看，合約面積第三方的項目占比為32%，在管面積第三方的項目占比為40.7%，與2019年相比，占比皆有超過10%顯著提升。從新增面積來源看，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年新增在管面積與新增合約面積分別約57.4%與62.4%來自第三方，展示出第三方外拓的良好效果，表明除了母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)以外，新城悅逐步通過外拓與并購等多元渠道擴大其管理規(guī)模。

??項目布局上，長三角區(qū)域為新城悅拓展的核心區(qū)域，在管面積約6176萬平米，占比60.9%，合約面積超9500萬平米，占比47.0%。同時，通過對成都誠悅時代和大連華安物業(yè)的股權(quán)收購，新增在管面積超過1600萬平米，進一步提升新城悅在川渝和環(huán)渤海區(qū)域的項目密度。

??業(yè)績表現(xiàn)：受益于在管面積增長與有效的成本管控措施，業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定有增

??相比于2019年，2020年新城悅業(yè)績核心指標增速穩(wěn)定有增，實現(xiàn)收入約28.66億元，同比增長約41.6%，毛利潤為8.8億元，同比增長46.8%，凈利潤為4.9億元，同比增長約62.0%，增長動力主要來自物業(yè)管理服務(wù)的管理面積增長以致收入的增長。

??另一方面，新城悅核心經(jīng)營能力指標持續(xù)向好，近三年，毛利潤率與凈利潤率兩項指標呈現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢，2020年毛利潤率與凈利潤率各為30.7%和17.1%，與去年相比分別提高1.1%與2.2%，凈利潤率的提升得益于施行成本管控措施以提升的運營效率。基于良好的經(jīng)營指標與對投資者的回饋，新城悅董事會建議派發(fā)截至2020年12月31日止年度末期股息每股本公司普通股人民幣0.275元。

??業(yè)績構(gòu)成：物業(yè)管理服務(wù)奠下業(yè)績基礎(chǔ)，社區(qū)增值服務(wù)高速增長

??2020年新城悅業(yè)務(wù)可分為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智慧園區(qū)服務(wù)與開發(fā)商增值服務(wù)四個板塊：

??就物業(yè)管理服務(wù)，2020年收入約12.55億元，同比增長約47.8%，為新城悅2020年主要收入來源，占總收入54.6%，主要得益于2019年在管面積的快速增長；

??就社區(qū)增值服務(wù)，2020年收入約4.98億元，同比增長高達118.6%，為新城悅增長最快速業(yè)務(wù)，也是第二大收入來源，主要原因為拓寬其服務(wù)種類，收入渠道的多元化，除了自身的拎包入住業(yè)務(wù)以外(2020年收入約6000萬元，同比增長426.5%)，也通過收購公司與品牌塑造方式，在團餐業(yè)務(wù)與社區(qū)設(shè)備設(shè)施業(yè)務(wù)上提升其業(yè)績貢獻，具備了相當?shù)臉I(yè)務(wù)規(guī)模；

??就智慧園區(qū)服務(wù)，主要為住宅、寫字樓等業(yè)態(tài)提供一站式的智慧解決方案，2020年收入約3.89億元，同比增長約29.8%。值得一提的是，新城悅2020年首次就就智慧園區(qū)服務(wù)進行第三方的拓展嘗試，全年成功參與8個項目；

??就開發(fā)商增值服務(wù)，2020年收入約7.25億元，同比增長約11.9%，主要提供案場銷售、咨詢與驗房等服務(wù)。

??此外，貝殼研究院認為物業(yè)管理是人力集中度較高行業(yè)，如何有效降低其成本、提高人均產(chǎn)值，進而優(yōu)化經(jīng)營指標是物管企業(yè)須面對的課題，方法不外乎可通過管理模式的變革和科技手段的應(yīng)用提升經(jīng)營效率，新城悅在此方面通過子公司(若鴻智能科技)于今年年初獲得高新技術(shù)企業(yè)的備案證明有其潛力與決心，此舉措除了有利智慧園區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展，亦能優(yōu)化管理成本，更能受到資本市場的青睞。

??發(fā)展戰(zhàn)略：持續(xù)“一核兩增”的增長戰(zhàn)略，2023年欲實現(xiàn)2.8億平米在管面積規(guī)模

??2021年，新城悅表示將繼續(xù)執(zhí)行“一核兩增”的增長戰(zhàn)略，“一核”指得是以物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，通過科技賦能的方式以提高客戶的粘性；“兩增”分為“增量”與“增值”，增量為持續(xù)擴大管理規(guī)模，增值為持續(xù)探索高增值服務(wù)業(yè)務(wù)。在第三方項目拓展方面，將持續(xù)以新項目拓展為主、高質(zhì)量并購為輔，同時加大非居住業(yè)務(wù)的拓展力度，以及聚焦社區(qū)增值服務(wù)的新興業(yè)務(wù)的發(fā)展。在業(yè)績發(fā)布會上，新城悅董事長戚小明表示，2021年新城悅管理規(guī)模將以1.5億在管面積與2.7億合約面積為目標，2023年欲實現(xiàn)2.8億平方米的在管面積規(guī)模。