??2021年3月1日，貝殼研究院與波士頓咨詢公司聯合發布《數字共贏：2021居住地產數字化白皮書》。報告指出市場供求關系、技術與政策的共同驅動下，中國居住地產行業將進入低速增長、以消費者為核心的數字化精細運營新時代。

??房地產進入存量運營 購房群體更加細分多元

??供給方面，房地產開發將進入面積見頂、價格企穩的存量運營期。報告預計2028年我國購房人口由2018年的6.9億減少至5.7億人，下降20%，人均居住面積約44㎡，實現中等發達國家水平；而2022年將到達房地產開發最高峰值，約15億平米。

??需求方面，消費者購房群體更加細分，新中產家庭、90后、獨立女性等新興客群崛起。報告指出，中產及以上家庭的比例已從2009年的3%增長到2019年的14%，并有望在2030年達到27%，未來50%的新增上層中產及以上家庭將在4—7線城市涌現。同時，90后年輕消費人群加速步入購房市場，年輕女性是主要增長點。2020年24歲以下、25—29歲女性購房客群占比，分別較2017年提高了6.58個百分點和6.22個百分點，明顯高于其他年齡段。

??不同客群的需求和偏好也呈現出更加多元與分化。一方面，中產人群持續釋放的消費潛力助推了中國住房消費的不斷升級，改善換房逐漸成為一線購房主流，貝殼研究院數據顯示，全國10個主要城市 86%換房交易為改善換房。另一方面，越來越多的購房者愿意支付除居住外的其他功能溢價，如疫情后消費者更偏好社區服務和居住環境且將長期持續，中等社區規模更受歡迎，65%的消費者傾向于10—30棟大小的中等規模社區。

??技術方面，數字化技術快速演進、商業化進程加快，規模應用帶來成本下降。數字化技術在各行各業加速并滲透催生出新的產品、應用場景及業務模式。

??政策層面，一方面“房住不炒”主基調，保持房地產調控戰略定力；另一方面國家級數字化戰略從信息化向智能化轉變，對行業帶來了新的挑戰與機遇，加速推動行業變革。

??數字化精細運營應從房、人、流程理解

??貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰指出，數字化精細運營應當從房、人、流程三大關鍵業務要素理解：房的數字化是精細化運營的基礎，是人房匹配的起點；人的數字化是核心，才能讓產品和服務更精準滿足消費者需求；全流程數字化是精細化運營的結果，全面提升消費者體驗與交易效率。

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