??政府繼續表態維持房地產金融政策

??北京支持舊改類融資

??本月政府對于房地產金融作出了多次表態：4月1日央行表示，由于部分熱點城市房價上漲的壓力仍然比較大，因此將持續關注部分高杠桿的中小房企的債務違約等潛在風險；4月12日，央行在2021年第一季度金融統計數據新聞發布會上表示，要繼續嚴格遏制經營貸違規流入房地產；4月22日上交所和深交所同時發布了針對公司債發行的兩項指引，嚴格了對房企發行的公司債的審批，短期內可能會影響房企公司債的發行。而在4月底北京住建委發布了關于印發《關于引入社會資本參與老舊小區改造的意見》，其中提出支持社會資本開展類REITs、ABS等企業資產證券化業務參與投資老舊小區改造，未來可能會有利于參與舊改業務的房企融資。

??融資總量減少而發債增加

??融資成本結構性提高

??本月100家典型房企的融資總量為858.23億元，環比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，房企發債529.49億元，環比上升6.8%，同比上升23.1%。本月房企融資成本5.11%，環比上升0.40個百分點，同比上升1.06個百分點。其中境內融資成本4.79%，環比上升0.55個百分點；境外融資成本6.25%，環比下降0.43個百分點，融資成本的上升主要在于本月融資利率較高的企業于境內發行數額較大的公司債，從而結構性拉高了融資成本。

??多家房企旗下業務公司遞表

??碧桂園服務將私有化藍光嘉寶

??本月沒有房企和房企旗下業務公司完成上市，而有多家房企及旗下公司向港交所遞表，包括海倫堡、富力、明宇集團、中梁以及東原旗下的物業管理公司海悅生活、富力物業、明宇商服、中梁百悅智佳和東原仁知都首次遞交了上市申請，此外三巽集團在4月30日第三次更新了招股書，融信服務也在期后的5月4日更新了招股說明書。因此截至2021年5月6日，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有8家和19家。此外值得注意的是本月16日碧桂園服務完成了藍光嘉寶65.04%股權的過戶，此后在30日繼續對藍光嘉寶發行的剩余H股作出無條件強制性現金要約，期后在5月2日宣布藍光嘉寶將于7月22日在港交所除牌，將徹底完成藍光嘉寶的私有化，大幅擴張企業規模。

??企業發債

??債券發行：本月下旬境外發債有所恢復環比上升12%

??2021年4月100家典型房企的融資總量為858.23億元，環比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，境內債權融資596.11億元，環比下降19.7%，同比下降31.8%；境外債權融資216.84億元，環比上升61.1%，同比上升88.1%。得益于美元兌人民幣匯率有所回調，境外融資得到些許恢復，此外本月沒有企業進行股權融資和永續債的發行。整體來看融資環境持續嚴控，從而導致本月的整體融資額繼續低位運行。

??本月發債529.49億元，環比上升6.8%，同比上升23.1%。其中，境外發債114.84億元，環比上升12.1%，同比上升100%，主要得益于本月下旬美元兌人民幣匯率有所回調，房企發債意愿得到些許恢復；境內發債414.65億元，環比上升5.5%，同比下降3.6%，其中，本月房企的公司債發行規模仍然較大，共發行185.65億元，環比上升4.6%，同比上升77.8%；中期票據周期性原因發行量也相對較大，發行187.00億元，環比上升51.17%，同比上升6.2%，但值得注意的是，首創置業和廈門國貿本月因債券市場波動分別取消了一期中期票據的發行。

??本月房企融資成本5.11%，環比上升0.40個百分點，同比上升1.06個百分點。其中境內融資成本4.79%，環比上升0.55個百分點；境外融資成本6.25%，環比下降0.43個百分點。融資成本的上升主要在于本月融資利率較高的企業于境內發行數額較大的公司債，從而結構性拉高了融資成本。2021年截至4月100家典型房企新增債券類融資成本5.45%，較2020年下降0.62個百分點，其中境外債券融資成本達6.54%，下降1.24個百分點，境內債券融資成本4.48%，較2020年上升0.07個百分點。

??具體企業表現來看，4月發債量最多的企業是中國恒大，發行了一筆82億元的公司債，年限5年，融資利率7.00%。本月發行債券的企業有24家，發債企業個數與上月持平。而從發債年限來看，華僑城發行的一筆15億元公司債年期7年，時間最長。從債券發行利率表現來看，華僑城發行3年期的14億元公司債利率最低，年化利率為3.50%。

??債券期限：本月到期債券類701.16億元

??本月房企有41筆債券到期，金額共計701.16億元,環比微降4.9%，到期金額仍然較高。其中，到期金額最高為越秀地產2018年發行的一筆8億美元的境外債券。單企業總量來看，本月華夏幸福到期債券達到50.23億元最高。

??提前關注到5月將有35筆債券到期，合計593.98億元，環比下降15.3%，較高峰期有所緩解，單筆金額最高為萬達商業2016年發行的一筆80億元的公司債，萬達也是當月債券到期額最高的企業，有130億元。

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??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為27家

本月沒有新增房企向港交所遞交上市申請，僅有三巽控股在4月30日更新了招股書。同時由于沒有房企完成上市，因此截至2021年4月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業的招股書都有待更新。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物業公司向港交所遞交了上市申請，包括海倫堡、富力、明宇集團、中梁以及東原，此外融信服務也在期后的5月4日更新了招股說明書。而由于本月沒有企業上市，因此截至2021年5月6日，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中建業旗下的代建公司中原建業已經通過了上市聆訊，即將開始預路演，擬籌資1-1.5億美元。整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續。

??IPO和增發：本月仍然沒有房地產相關企業完成上市

??本月沒有房企掛牌上市，同時也沒有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至4月底完成上市的房地產相關企業僅有1月份上市的榮萬家、宋都服務以及星盛商業管理。但是由于目前房企旗下業務公司遞表仍然較為積極，因此未來仍有可能形成上市潮。

??股權變動：碧桂園服務將收購藍光嘉寶全部上市股份并完成私有化

??本月有多家房地產相關企業的股東對所持股權進行了增持減持，其中比較值得注意的是碧桂園服務在4月16日完成了藍光嘉寶65.04%股權的過戶，此后在30日繼續對藍光嘉寶發行的剩余H股作出無條件強制性現金要約，期后在5月2日宣布藍光嘉寶將于7月22日在港交所除牌，徹底完成藍光嘉寶的私有化。碧桂園服務的此次收購將大大增加其管理規模，同時在區域布局上補足企業在成渝地區的短板，提升其市場競爭力。而藍光則通過出售物業公司維持了企業資金鏈的穩定，同時讓企業更專注于主業，短期來看對于企業發展較為有利。

??股價變動：房企旗下業務企業因收益穩定且業績優秀漲幅較大

??本月A股和H股的地產相關股表現都較為一般，整月上漲和下跌的股票占比都是五五開。在H股方面，本月建發物業的月漲幅達到了50.32%，是H股漲幅最大的地產股，企業股價在整個4月基本都處于上升通道，只有5天略有下跌，主要是因為企業在3月底披露了年報，其業績表現較為優秀。除了建發物業之外，本月綠城管理、卓越商企服務、寶龍商業等房企旗下業務公司的股價也都有相當亮眼的上漲，香港資本市場對于這些收益穩定且業績較為不錯的股票仍然較為青睞。

??在A股房企方面，本月蘇寧環球的漲幅較大，企業股價在4月基本都處于上升通道，尤其是在最后三日出現了連續三天的漲停，主要是因為本月醫美概念爆發，而蘇寧環球因為擁有5家美容醫院的股權而受到了投資者的青睞，使得企業本月成為A股漲幅最大的房企。