??4月30日，中央政治局會議召開，會議首次提出防止以學區房等名義炒作房價，強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，明確宏觀政策不急轉彎，積極的財政政策要落實落細、穩健的貨幣政策要保持流動性合理充裕。430政治局會議釋放哪些信號？房地產調控政策、金融政策又將何去何從？

??01

??首提“防止以學區房等名義炒作房價”

??堅持房住不炒、加強住房保障

??會議強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給”，防止以學區房等名義炒作房價。”

??會議首提“防止以學區房等名義炒作房價”，標志著打擊學區房炒作上升至新的高度。2020年，多地出現學區房炒作亂象，引發新一輪房價非理性上漲，嚴重擾亂市場秩序，阻礙房地產市場健康發展。2021年以來，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、無錫等多個熱點城市已出臺相關政策，打擊學區房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學區二手房交易價格參考機制、學區房限購加碼、加大違規信息發布懲治力度等。

??我們認為，熱點城市調控政策將進一步細化，政策操作上更加注重精準性、有效性，學區房也將成為調控的重點領域之一。短期來看，學區房調控——尤其是涉及到教育資源優化配置的——收效顯著，典型如上海，3月高中招生改革新政一經出臺，學區房明顯降溫，熱點學區房帶看、成交量下降，二手房成交均價漲幅也有所收窄。但長遠來看，要徹底消除利用學區房投機炒作的可能，根本方法是將入學和購房脫鉤解綁，促使住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質。

??現階段，“房住不炒”依然是中國房地產調控的主基調，堅持一城一策、因城施策，夯實城市政府主體責任，切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。可以預見的是，全國層面的調控政策放松基本無望，城市市場分化背景下，更多基于實際情況進行分類管控和動態調整。市場出現明顯過熱跡象時，及時出臺政策為市場降溫，尤其是具有市場風向標意義的核心一、二線城市，更應通過房地價聯動機制、差別化信貸管理等手段多措并舉引導市場預期向理性回歸。同時，房價仍然是不能觸碰的紅線，城市房價出現非理性上漲，調控加碼必然緊隨而至。壓力城市調控局部放松依然可以期許，通過放寬四限政策緩解市場下行壓力、調節市場預期。

??02

??經濟恢復仍不均衡、不穩固

??結構性貨幣政策保持定力

??房地產金融政策依然易緊難松

??會議指出“要辯證看待一季度經濟數據，當前經濟恢復不均衡、基礎不穩固。要用好穩增長壓力較小的窗口期，推動經濟穩中向好。”

??會議提出“要精準實施宏觀政策，保持宏觀政策連續性、穩定性、可持續性，不急轉彎，把握好時度效，固本培元，穩定預期，保持經濟運行在合理區間，使經濟在恢復中達到更高水平均衡。積極的財政政策要落實落細，兜牢基層“三保”底線，發揮對優化經濟結構的撬動作用。穩健的貨幣政策要保持流動性合理充裕，強化對實體經濟、重點領域、薄弱環節的支持。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。”

??聯系到一季度經濟運行延續穩定恢復態勢，GDP同比增長18.3%，過去兩年平均增長5%。但經濟恢復結構不均衡性依然明顯，生產受就地過年、出口回流等影響保持強勁，但消費、投資等恢復較慢，另外，地區間、行業間、企業間恢復仍不均衡，總體而言東部好于西部、工業好于服務業、大企業好于中小微企業。另一方面，經濟恢復基礎仍不牢靠，全球疫情防控形勢尚不明朗，國際環境復雜多變，經濟增長仍存在不確定性不穩定性。

??此外，央行數據顯示，3月社融、M2增速雙雙回落，印證貨幣政策逐步向正常化回歸。截至3月末，M2同比增長9.4%，增速比上月末和上年同期均低0.7個百分點，社會融資規模存量為294.55萬億元，同比增長12.3%，較2月下降1個百分點。

??我們認為，2021年貨幣政策逐漸回歸中性趨勢不變，M2、社融增速繼續回落并向名義GDP增速靠攏，但考慮到目前經濟恢復不穩固、不均衡，短期內流動性仍將保持合理充裕，收緊節奏或將趨緩。另一方面，貨幣政策結構性特征依然明顯，引導金融機構加大對制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節等的支持力度，房地產金融政策依然易緊難松，房企融資環境或將持續收緊，居民端房地產信貸規模管控趨嚴，信貸資金用途管理強化，房貸利率或將趨勢性上移。

??03

??控制增量、優化存量、強化節地評價

??推進土地資源節約集約利用

??會議指出“要堅持節約集約，合理確定新增建設用地規模，提高土地開發利用效率。要繼續推動城鄉存量建設用地開發利用，完善政府引導市場參與的城鎮低效用地再開發政策體系。要強化土地使用標準和節約集約用地評價，大力推廣節地模式。”

??節約集約用地，既是破解土地供需矛盾的有力抓手，也是實現高質量發展的必然要求，推進土地節約集約利用，關鍵在于控制增量、優化存量，并強化節地評價。其一，控制新增建設用地規模，通過引導需求和調節供給確定新增建設用地規模，充分發揮土地利用總體規劃和供地計劃的調控作用，控制建設用地的低效擴張，提高土地開發利用效率。其二，優化存量建設用地配置，一方面，盤活農村存量土地，聯系到中國社科院數據顯示全國有超過3000萬畝農村用地因農業人口轉移而閑置，應在保證不突破耕地紅線的基礎上，充分挖掘農村存量土地潛力，另一方面，盤活城市存量建設用地，厘清批而未供、閑置土地、低效用地清單，通過調整布局、結構、功能優化土地配置，對于上海、深圳等已進入存量土地開發為主階段的城市而言，盤活存量建設用地已成為發展的“必修課”。其三，強化節地評價考核，建設項目節地評價是建設用地標準控制制度的重要組成部分，是促進科學合理用地的重要支撐。應將節約用地納入地方政府目標考核體系，落實責任機制，并將評價結果進一步應用于土地使用標準等修訂工作中。

??04

??穩就業、增收入、擴內需

??利于充分釋放住房消費潛力

??會議提到“制定促進共同富裕行動綱要，以城鄉居民收入普遍增長支撐內需持續擴大。”

??會議還提出“要保障和改善民生，強化就業優先政策，做好高校畢業生等重點群體就業。”

??我們認為，居民收入是住房消費的基本支撐，提升城鄉居民收入水平，尤其是提升中低收入群體收入及購買力，進一步挖掘內需消費潛力，房地產市場也將受益。

??面對城鄉區域間發展差異和收入分配差距依然懸殊的客觀現狀，一方面，要多渠道增加城鄉居民收入，擴大具備購買力的中等收入群體規模，有助于釋放住房消費潛力；另一方面，優化收入分配結構、完善再分配機制，以增加居民收入、縮小貧富差距，抬升體層剛需購買力，促進住房消費需求有序釋放，完善工資形成機制、利潤分配機制，提高勞動報酬在初次分配時所占比重，通過稅收、社保、轉移支付等手段加大再分配的調節力度。

??我們認為，就業關乎經濟發展，更關乎民生福祉，強化就業優先政策，就是把穩就業放在更加突出位置，努力實現就業規模擴大、就業結構優化、就業質量提升。與此同時，穩就業也是保持房地產市場平穩發展的必要前提，歷史經驗表明，失業率長期高位運行容易誘發住房斷供潮，危及房地產行業和金融系統安全穩定。