??導 讀 

??新希望地產成功跨入千億陣營，持續高能級城市深耕策略。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??近期，新希望地產公布其公司債2020年債券年報。2020年新希望地產全口徑銷售規模突破千億，排名躍升至行業40強，規模擴張迅速。此外，新希望地產在償債能力方面持續改善，三條紅線指標穩居綠檔水平，未來新希望地產有望借助優秀的財務維持規模的穩健擴張力度。

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成功跨入千億陣營

??持續高能級城市深耕策略2020年新希望地產表現出較強的增長韌性，根據克而瑞2020年房地產企業銷售TOP200排行榜，新希望地產2020年實現全口徑銷售金額1031億元億元，首次進軍千億陣營，銷售金額同比增長40.1%，明顯優于百強房企的增速，同時四年復合增長率82%，企業規模擴張表現出較快的增長曲線，也將為未來的營業收入的增長打下較好的基礎。

??新希望地產銷售規模的增長，一方面得益于其城市深耕、區域聚焦策略。2020年銷售業績的接近90%來源于華東和西南的9個城市，城市深耕策略顯著，其中，杭州、南京、溫州、成都4城的銷售金額貢獻超過100億元以上。截至2020年底，新希望地產在售項目主要集中在15個高能級城市中，主要分布在長三角城市群、西南核心城市和粵港澳大灣區三大核心城市群，這些城市普遍市政配套較為完善、居民擁有較強的購買力,使得抗風險能力較強，為新希望貢獻穩定的銷售。

??另一方面，銷售的增長還得益于新希望地產自2018年以來在拿地方面比較積極，且持續加大與其他房企的合作。2020年新希望地產新增土地總價的73%都在二線城市，在蘇州、南京、杭州等城市積極補充土儲。與此同時，新希望地產的合作力度持續較大，與萬科、融創、保利、融信等大型房企，建立了長期的合作關系，可以通過多元合作拿地從而實現風險分散，同時學習這些大型房企的產品打造及運營管理經驗，2020年新希望銷售金額權益比為52%。同時可以看到，2020年新希望的長期股權投資152.92億元，同比增長233.0%，四年復合增長率達到191%，通過合作開發，在降低拿地風險的同時，也促進新希望地產銷售規模實現較大的飛躍。

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營收大幅增長

??盈利能力有待提升2020年新希望地產實現營業收入304.96億元，同比增長67%，近3年營業收入復合增長率達到71.28%。此外，截止2020年末，新希望的預收賬款為469.94億元，同比增長38%，預收賬款/營業收入覆蓋率只有1.54，未來仍需加強。

??2020年新希望地產毛利潤77.27億元，同比增長54.1%；凈利潤28.42億元，同比增長16.7%；利潤的增幅下降主要在于企業規模增長帶來的管理費用、銷售費用、財務費用的上漲；歸母凈利潤14.65億元，同比下降5.7%，且歸母凈利潤占凈利潤51.5%，同比下降12個百分點，未來應警惕合作項目增多帶來的盈利不確定性對歸母凈利潤的侵蝕。2020年新希望地產毛利率25.3%、凈利率9.3%、歸母凈利率4.8%，分別同比下降了2.1、4.0、3.7個百分點。主要在于新希望重點深耕一二線城市，這些城市的限價政策對新希望地產項目利潤造成一定的擠壓，加上合作項目的增多，對項目的成本管控方面存在一定的不確定性，對利潤率造成一定的影響。

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三條紅線指標持續優化

??穩居綠檔水平在融資能力方面，新希望地產具有較為優秀的表現。一方面，新希望地產持續提升銀行授信額度，2019年末的銀行授信總額度為323.80 億元，2020年新增103.20億元至427.00 億元；另一方面，得益于信用債的使用豐富了公司的融資渠道，降低融資成本，目前新希望地產存續期公司債有3筆，最低的融資成本可達到3.85%。截止2020年，新希望地產計算加權融資成本為6.12%，同比下降了0.39個百分點。

??2020年新希望地產持續保證較高的回款率，銷售回款率達到90%，得益于此，2020年末，新希望地產持有現金150.91億元，同比上升14.2%，現金短債比1.98，短期內償債壓力較小；長短債比3.78，同比增長0.5，債務結構健康。此外，在“三條紅線”表現上，新希望地產2020年末剔除預收款后的資產負債率為66.5%、凈負債率66.0%、非受限現金短債比1.96，分別同比下降2.0個百分點、下降16.9個百分點和上升0.46。由此，2020年末新希望地產的三項指標均同比均屬于綠檔，且同比有所改善，財務表現健康穩健，在當前調控下未來發展具有優勢。

??總的來看，新希望近幾年銷售規模增長迅速，2020年規模更進一階踏入千億陣營，主要得益于“精耕新一線、強二線”發展戰略聚焦購買力較強的城市，同時持續保持與大型房企合作也是規模上漲的重要因素。但值得應警惕高能級城市限價不松動對企業項目利潤的侵蝕，未來應在高能級城市做好口碑之后穩步推動全國化城市布局，同時持續打造自有項目產品力，提高盈利增長點。