??導讀

??川渝房企發展較為成功，強化產品力是未來競爭核心。

??◎  研究員 / 房玲、羊代紅、洪宇桁

??01

??經濟體量領先中西部
房地產市場蓬勃發展

??1、宏觀：經濟體量領先西部省市，基本面向好

??覆蓋四川盆地土地肥沃資源豐富，是西部發展中心（略）

??重慶、成都雙城核心領銜發展，大部分地級市具有工業產業基礎（略）

??雙核心城市人口吸附力較高，綿陽、德陽等近幾年經濟向好人口流入（部分略）

??作為全國四大直轄市之一，重慶市經濟領銜西部城市發展，其常住人口城鎮化率較高，高于全國平均水平，2019年重慶城鎮化率為66.8%，較2015年提升了5.86個百分點，排名全國第8名。而四川省2019年的城鎮化率為53.79%，較全國常住人口城鎮化率60.6%低6.8個百分點。在城市層面來看，成都2019年城鎮化率達到74.4%，攀枝花達到66.8%，四川省剩余的城市城鎮化率均低于55%，低于全國60.6%的平均水平，甚至部分城市如阿壩、涼山、甘孜三大少數民族自治州的城鎮化率為41.2%、37.1%、32.9%，與成都差距較大。

??剔除自然增長率后，2015-2019年四川省和重慶市的常住人口機械增長率均為正數，2019年分別達到0.05%和0.43%，人口常年凈流入。一方面在于川渝區域在西部城市中，經濟體量屬于領先地位，且核心城市城鎮化率較高，對周邊省市具有一定的吸引力；另一方面來看，近幾年這兩個省市城市化、工業化的穩步推進，提供了更多的工作就業崗位，長三角及珠三角城市群對他們的吸引力變弱。

??2、房地產：投資領先西部城市，經濟發展及落戶開放助推增長

??開發體量屬全國上游，投資增速2017年后穩步增長（部分略）

??從川渝地區的人均購買力來看，2019年四川省和重慶市的城鎮居民人均可支配收入分別為36154元和37939元，均低于全國的平均水平，在全國31個省和自治區排名第18和第12。由于可支配收入水平較低，商品房均價也低于全國平均值分別為7448元/平方米和8402元/平方米，分別位列全國第20和第11位。

??在房地產開發投資額來看，四川省和重慶市在全國排名中上游水平，在西部各省市中則屬于前列。2019年四川省和重慶市的房地產投資開發額分別為6573億元和4439億元，全國各地區排名分別為第7和第11名，居西部省份第1和第2名，房地產市場整體體量相對較大。

??此外，四川省和重慶市2016年10月起隨著國家的大宏觀房地產調控也密集出臺了多樣化的調控政策，房地產開發投資額2016和2017年增速低位運行，但近幾年隨著成渝城市群提出及成渝一體化的發展推進，以及開放落戶政策，釋放了較大的住房需求，四川省房地產開發投資增速2018年開始由負轉正，并于2019年增速實現同比增長至15%，而重慶市房地產投資增速在2017年由負轉正至7%，而后幾年一直保持在穩步增長的態勢。

??成都和重慶渝北區領先發展，斷層領先其他區域（略）

??3、競爭格局：競爭激烈，是龍頭房企必爭之地

??西部戰略地位凸顯，房企爭相進駐（部分略）

??由于川渝地區在西部城市群中的領先地位，短期川渝市場可持續性強，即便政策不斷調控，也不會出現大幅降溫。長遠來看，在整體經濟基礎良好、需求充足以及國家政策傾斜的大背景下，城市發展潛力巨大。因此，房企也將川渝作為戰略布局的重點，2017年左右TOP50強的房企便開始大批量進入川渝區域布局。

??而就四川的房地產市場來看，省會城市成都由于省內的城市地位及經濟實力，成為大部分房企入川的首選之地。扎根成都后，部分企業逐漸向外鋪開，下沉至川內三四線城市。當前，成都頭部企業聚集度最高，因此競爭強度最大。其次是各大經濟區中經濟實力較強或人口優勢突出的城市受熱捧，如川中區域德陽、川東北區域南充和達州、川南區域宜賓和瀘州。

??外來房企霸占重慶大半江山，川系房企在川強地級市擁有強勢地位（略）

??02

??多數重點川渝房企已達一定規模
全國化布局成效顯著

??1、川渝房企銷售規模普遍較大，各個梯隊都有代表性房企

??TOP200房企中川渝房企上榜13家，明顯分為四個梯隊（部分略）

??從歷年的全口徑銷售金額TOP200排行榜來看，上榜房企主要可以分為三個梯隊:由粵系和京津系組成的第一梯隊，閩系、浙系、滬系、川渝系、豫系、蘇系組成的第二梯隊，以及其他地區房企組成的第三梯隊。整體看來，川渝房企上榜數量屬于中等水平，從2017年以來都有13家左右。出現這種情況的主要原因在于四川省和重慶的經濟水平和人口數量在中西部地區位居前列，因此整體房地產市場較大，有著適合本地房企發展的土壤，所以能誕生一定數量的規模房企；但由于房地產市場集中在成都和重慶兩大中心城市，其他地區的城鎮化率相對較低，因此相對于經濟水平整體更高發展更均衡的地區而言本地的規模房企數量較少。

??規模房企大多已完成上市，融資能力促進企業擴張（略）

??2、四川和重慶銷售占比不足三成，川渝房企傾向區域外擴張

??集中布局成都和重慶兩大核心城市，本地區下沉意愿較低（部分略）

??從10家重點川渝房企的銷售區域分布來看，2020年這10家企業在四川省和重慶市的銷售金額約為2491.34億元，對其總銷售額的占比約為26.71%，可見重點川渝房企的合約銷售金額主要都來自于全國其他地區，川渝地區銷售占比超過70%的企業基本都是較為依賴大本營發展的中小房企。與此同時，根據四川省和重慶市2020年房地產銷售金額15465.59億元計算，這10家川渝房企在大本營區域的市占率約為16.11%，主要是因為四川和重慶作為中西部的重點市場早就受到了龍頭房企的關注，因而本地市場的競爭較為激烈，同時川渝房企達到一定規模之后都會自發地向區域外擴張，所以對于本地市場的依賴度相對較低。

??具體來看重點川渝房企在區域內各地級市的布局，截至2021年5月，區域內的大多數地級市均有本地品牌房企進行了布局，然而除了中心城市成都和重慶之外，其余各個城市布局的房企基本都在5家以下，相比于成都的10家和重慶的8家差距較為明顯。這主要是因為川渝區域城市發展較為不均衡，成都和重慶都是全國范圍內的重點二線城市，經濟發展水平較高，而相較之下四川省內其他地級市的經濟發展水平較低，城鎮化率較低，同時城市之間差距不大，從而導致城市集中度方面成都和重慶兩城獨大。

??整體來看，川渝房企大多都更加重視全國化，在達到一定的規模之后就會跳出本地走向省外，因此在區域內各地級市的布局相對較少。出現這種情況的原因一定程度上是因為川渝房地產市場長期都集中在成都和重慶兩城，其他城市發展較為緩慢，市場較小，因此川渝房企相對于在區域內各縣市下沉而言更加青睞在省外一二線以及強三線城市發展。

??區域內銷售額成都和重慶占比近八成，本土房企競爭力較強（略）

??3、全國化布局已基本實現，側重布局長三角

??川渝規模房企早早開始全國化，基本擺脫區域性標簽（略）

??區域布局聚焦長三角，不同企業能級布局各有側重（略）

??03

??大部分房企實現產品標準化
積極發展多元化

??1、多元化：得益于規模發展較快，孵化多元化增添企業盈利增長極（略）

??2、產品線清晰全面，產品力在全國排名靠前（部分略）

??由于多數川渝房企的規模發展實力較強，而在企業規?；l展過程中，必然伴隨著產品系的標準化，所以多數川渝房企擁有較為全面清晰的產品線，并且多數企業已經經歷過多輪的產品迭代。

??龍湖、金科、藍光、新希望、領地等規模化房企已經形成標準化的產品線，這些企業的產品線均能涵蓋面對剛需、改善、豪宅等不同客群，近幾年在產品力的打造上一直居行業前列，在《2020中國房企產品力排行榜TOP100》中，龍湖集團綜合實力排名第4，金科集團排名第19，東原排名第20，藍光發展、新希望地產也均在50強之內，其中龍湖、東原、藍光、德商的產品力排名高于企業全口徑銷售金額排名，產品實力可見一斑。

??值得注意的是，規模川渝房企已經具備面對剛需、改善等大類需求下打造不同細分客群的產品線的能力，在大類客群下，根據細分客群的特點進行探究細化，使得產品打造更有針對性、更加精準，更加有利于企業獲客。如龍湖的產品線主要有兩大定位，輕奢精品和品質美宅中均有兩條產品線對應，更好地滿足客戶的需求；而東原在品質美宅產品定位中擁有原閱系、啟城、滿庭芳三大產品線，頂級豪宅里面打造印長江、印系兩大產品系，而針對具有一定的經濟基礎的新富階層，基于頂級豪宅產品線的打造基礎，東原在品質美宅中升級原閱系的配套，差異化打造該系列，獲得在頂豪之下又具有一定購買力的客群青睞，拓寬了客群。

??04

??總結：川渝房企發展較為成功
強化產品力是未來競爭核心

??……部分略……

??四川和重慶地區是我國中西部發展的核心，經濟水平一直處于全國前列，因此房地產市場發展較早，同時整體市場規模也相對較大。但是由于川渝地區除了成都和重慶兩大核心二線城市之外，其他城市的城鎮化率相對較低，人均購買力也不足，因此區域內的房地產市場主要就集中在兩大核心城市，加上區域外龍頭房企早就開始積極進入，因此本地的房地產市場很早就開始了較為激烈的競爭。

??在這個背景下，重點川渝房企在大本營完成了資本的原始積累之后，大部分達到一定規模的企業都將目光投向了區域外的廣闊市場，因此川渝房企的全國化積極性十分高漲，大部分企業在2000-2010年就開始了全國化戰略。經過了多年的發展，川渝房企的全國化擴張卓有成效，部分企業的增長得以加速，在川渝房企內部出現較為明顯的規模梯隊分化，部分企業已基本擺脫了區域性標簽。與此同時，部分川渝房企也在積極推動多元化戰略，強化房地產周邊業務，增強品牌影響力和議價能力，在當前房地產步入存量時代，更加注重企業綜合運營實力及服務的背景下頗具前瞻性。

??在川渝房企中，除去龍湖金科這種已經達到一定規模的龍頭房企，相對而言東原比較有黑馬潛力，一方面東原在川渝房企中規模雖然中等，但是已形成了一定的品牌影響力，其產品力已經得到了市場的驗證；另一方面，東原在財務方面由于有著母公司迪馬股份的支持，未來也可以大力發展。在這兩點優勢的加持下，東原可以通過其產品力方面的優勢，在保持企業在大本營重慶市場地位的同時，積極通過合作、異地復制等方式拓展省外城市，從而促進企業的規模發展。

??未來，隨著房地產三條紅線調控的推出以及土地供應兩集中的施行，中小川渝房企的發展空間可能會在一定程度上被壓縮。在此情況下，中小川渝房企中四川省房企可以依靠在本省除了成都以外城市的拿地優勢，積極在成渝都市圈的節點城市擴張；同時，所有企業都需要仔細打磨產品力，加強和龍頭房企的競爭力；最后，達到一定規模的川渝房企可以嘗試打造生態圈，增強產品的議價能力，再通過代建等方式提升品牌影響力，增添企業盈利增長點。