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??兵馬未動，糧草先行。距離蘇州首輪集中供地尚有十余日，金地、旭輝、綠城等多家千億房企已狂設數十家“馬甲公司”，只為增加中標概率。

??最“豪氣”的是金地集團。兩日內，金地集團于江蘇太倉新成立15家房地產咨詢公司。其中，14家房地產咨詢公司均于5月18日一天內成立。

??工商信息顯示，這15家公司注冊資本均為50萬元人民幣，法定代表人均為馮家生，全部由金地持股100%。馮家生是金地上海城市公司總經理。

??“此舉是為拿地做準備，現在土地市場比較熱，房企要想增加拿地成功率勢必得披多個‘馬甲’。”上海中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示。

??透過這些“瘋狂”之舉，似乎十日后蘇州土拍的火熱場面近在眼前。

??盧文曦預計，5月底蘇州土拍大概率會熱，但土地溢價率應該不會超過50%，因為現在調控地價手段很多，如設置“一次報價”、競配建等；且蘇州市場本身就是熱點，再高又要被約談了。但樓面價絕對值也不會低，畢竟蘇州市場競爭優勢較大，房企關注度高。

??“馬甲”再現

??趕在集中供地來臨之前，增設“馬甲”的不止金地一家。

??同樣在蘇州市太倉，5月11日，旭輝集團新增6家商務咨詢公司，均持股100%，注冊資本均為100萬元，法定代表人均為方軼群。方軼群是旭輝集團副總裁兼上海區域集團總裁。

??5月7日，綠城集團一日內設立了6家房地產公司，注冊地亦全部在太倉，注冊資本均是1000萬元，由綠城持股100%，法定代表人均為賴圣場。賴圣場曾于綠城多個板塊任職，現任綠城建筑科技集團總經理。

??值得注意的是，去年就有房企因為使用“馬甲”公司圍標而被罰。

??去年6月11日，蘇州市自然資源和規劃局通報了8家違規拿地房企，這些房企實控人分別為金地、九龍倉和雅居樂。其中，金地集團旗下兩家公司因同時參與競買“蘇地2020-WG-18號”地塊國有土地使用權遭到通報。根據公告，上述兩家企業3年內不得參加蘇州市區國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動。

??彼時就有房企人士稱，此次處罰看似嚴厲，但仍有操作空間，處罰措施是禁止直接參與兩家子公司3年內不得參加蘇州市區土地出讓活動，換言之，企業可以丟棄掉這兩個“馬甲公司”繼續競買。

??“政府對處罰的判斷標準是兩家子公司的第一個交集即直接母公司，而非最終母公司，因此拿地企業可以選擇使用需要多層次穿透才可以發現關系的公司，比如在前述太倉‘馬甲’公司下面再設立子公司，不同股權等級層面的公司相互交叉拿地便可規避拿地限制。”一位華東房企投拓部人士對記者表示。

??從蘇州土地市場出讓規則來看，“當土拍報價達到價格限制后，實際上就是各個開發商拼運氣的時候了，因為最終是按照報價區間的平均數確認競得人。在這樣的情況下，如果開發商多一個馬甲，自然多一份希望可以拿到上述土地。”前述房企投拓部人士稱。

??今年土地集中供應新政下，金地拿地積極性一直比較猛。2021年北京首批集中供地房地產企業拓展力排名中，金地參與拿地2宗、以96.1億元及14.62萬平方米位列第三。華東區域作為金地的重點區域，在接下來的蘇州供地大潮中，金地必然也要搏一把。

??蘇州地市將再燃一把火

??“馬甲”狂歡的背后是蘇州土地市場熱度的表現，也是房企對增加土地儲備迫切需求的真實反映。長三角都市圈向來就是房企爭奪的關鍵區域。

??兩個月前，蘇州張家港驚現“史詩級”土拍，共有471個房企馬甲圍獵一塊地。參與圍獵的隊伍里，頭部房企碧桂園、世茂、中海、華潤等均攜帶幾十個馬甲同時到場。這其中，中海地產上海、青島、無錫、濟南、佛山等分部均參與其中，幾乎是全國中海的分部都趕來助陣。最終，該地塊被世茂以總價3.8億元競得，樓面價達到13028元/平方米，溢價率13.29%。

??同樣是3月份，蘇州吳中區甪直鎮一宗城鎮住宅用地的競拍，引來249個馬甲上陣奪地，開拍前就沖破中止價，正式開拍直接進入一次性報價，最終由碧桂園以總價9.7億元競得。成交樓面價12876元/平方米，溢價率12.95%。

??今年一季度，蘇州經營性建設用地（含吳江區）共計出讓23宗地塊，成交面積82.97萬平方米，同比上漲39.8%；成交金額198.59億元，同比上漲33.43%。

??接下來蘇州市場土地集中供應大潮，更值得期待。

??按照蘇州市自然資源和規劃局公布的首批集中供地清單，合計32宗地塊，包括28宗住宅地塊和4宗商務金融用地、商服用地，總出讓面積247.8萬平方米，起始總價為405.84億元，分布于19個板塊，于5月31日～6月2日開拍，連拍3天。

??其中，地塊起拍總價最高的是位于相城元和街道的蘇地2021-WG-31號地塊，起拍總金額約52億元；最高樓面價是姑蘇區滄浪街道的蘇地2021-WG-17號地塊，達到2.5萬元／平方米。按照競買要求，本次土地出讓按照價高者得原則確定競得人。

??在“兩集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、長春、廣州、重慶、無錫等12個城市已經完成了首批集中土拍，共395宗地塊成交，總土地出讓金額約5596.15億元。就土拍整體效果來看，優質地塊競拍依然十分激烈。其中，重慶出讓的46宗土地，平均溢價率約43.78%，最高溢價率達129.98%。

??5月8日，杭州一天之內賣掉了32塊土地，土地出讓金總額高達716億元。杭州去年公共預算收入是2000多億元。其中，祥符宅地自持高達38%，為杭州土拍史上之最。近兩年來，在杭州樓市最火時，最高自持比例也不過26%。

??有杭州之鑒，蘇州土地拍賣恐怕想不激烈都難。