??熱點聚焦

??8月10日，中國恒大集團官網發布公告稱，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售公司旗下部分資產，包括但不限于出于出售公司上市附屬公司中國恒大新能源汽車集團有限公司及恒大物業集團有限公司的部分權益。截至公告日期，尚未確定或訂立任何具體計劃或正式協議。

??熱點評析

??債務及流動性承壓，恒大加快出售資產自救步伐

??在“三道紅線”等資金監測和融資管理新規約束下，今年以來，恒大因負債和流動性壓力，屢屢陷入輿論風波。三大國際信貸評級機構惠譽、穆迪、標普也多次下調恒大信用評級。其中，標普于8月6日將恒大及子公司恒大地產、天基控股評級從“B-”下調至“CCC”，評級展望為負面。這是不足兩周以來標普對恒大的第二次信用降級行動。標普分析師認為，恒大的流動性狀況比標普先前預期的出現更加快速、更大程度的惡化，公司的不償付風險正在加劇。

??事實上，在2020年3月末的年報會上，恒大董事局主席許家印即提出，從2020年開始轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。數據顯示，通過強銷售、緩拿地、旗下資產分拆上市等方式，恒大2020年有息負債一年內大降了約2000億元。2021年3月，恒大宣布未來三年降負債目標：有息負債2021年6月30日降至5900億元以下，2022年6月30日降至4500億元以下，2023年6月30日降至3500億元以下；針對“三條紅線”，恒大計劃在2021年6月30日將凈負債率降至100%以下，2021年12月31日現金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產負債率降至70%以下，全面達到監管要求。截至6月底，恒大有息負債已降至約5700億元，凈負債率降至100%以下，達成既定目標。盡管如此，恒大的高負債和流動性問題仍然飽受爭議。標普分析師認為，恒大未來12個月預計有超過2400億元人民幣的票據和應付賬款需要結算，其中1000億元于今年到期。由于投資者和銀行對恒大出現信任危機，未來公司融資渠道可能因此遭到擠壓。

??在此背景下，除了暫緩拿地、加大促銷力度和加快銷售回款外，恒大出售資產回籠資金的步伐也明顯提速。6月21日，恒大系A股上市公司嘉凱城發布公告稱，其控股股東廣州市凱隆置業有限公司已與深圳華建控股有限公司簽訂《股份轉讓框架協議》，擬轉讓29.9%的嘉凱城股權，以當天停牌價計算，轉讓股權價值約25.08億元。6月22日，恒大向儒意影業、南瓜電影創始人柯利明轉讓7.38億股恒騰網絡股份，占總股本的8%，合計總對價約44.3億港元。7月30日，恒大與騰訊附屬公司、獨立第三方買房簽訂股權轉讓協議，再次轉讓恒騰網絡11%的股權，合計交易價格32.5億港元。恒大此次將新能源汽車及恒大物業部分權益擺上貨架，出售資產逐漸由非核心轉向核心資產，雖說一定程度上屬自救的無奈之舉，但既有助于企業回歸地產核心業務，也在一定程度上安撫債權人的心態，對外釋放企業未來流動性將繼續改善的信號，增強市場對企業未來發展的信心。

??行業變局中，房企應更加重視統籌管理與經營、精細化運作

??自2020年下半年以來，房地產政策環境持續收緊。在融資受限、銷售回款受阻的夾擊下，房企流動性困境頻現、償債壓力漸增。據不完全統計，2021年1-7月，已有230余家房企在人民法院官方發布了破產相關文書。盡管實際破產房企數量可能遠低于此，但大部分房企處境艱難卻是事實，尤其是中小型房企。根據此前46家上市房企披露的半年報，有20家對歸屬股東凈利潤進行了預虧損發布，其中就多為中小型房企。在債務違約方面，自2020年7月以來，已有泰禾集團、華業資本、三盛宏業、福晟集團、華夏幸福、協信遠創、中國泛海、藍光發展等多家房企發生債務違約行為，其中更是不乏50強房企。負債及流動性儼然成為行業性問題。

??據wind數據統計，截至2021年6月，存量地產債余額約2萬億規模，在2015-2016年地產債擴容后，按照3-5年的存續久期，2020-2021迎來地產債到期的高峰。這也意味著，在房地產調控政策持續趨緊的背景下，未來房企出現債務違約甚至破產的可能性依然較大。為了實現房地產平穩健康可持續的發展，行業正經歷一段不可避免的陣痛期。即便是實力強勁的房企，也有“熬不過去”的風險。房企必須強化融資、拿地、開發、銷售等各個環節把控，統籌管理與經營，精細化運作，方有機會在變局中占得一席之地。