??作為首都，北京是全國的政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心，人均GDP居全國首位，房地產開發投資方面，由于受到嚴格的調控以及首都城市的戰略定位，在2015年開發投資總額觸及波峰之后出現了連續的下跌，目前處于緩步修復之中。 

??一方面由于北京市場發展較早且容量廣闊，早期孕育了不少房企，另一方面地處首都，除了北京市屬的國資企業之外，京系房企中還包含不少央企的身影。那么嚴監管下北京市場會走向何方，當下京系房企的發展現狀及擴張模式存在什么問題？央企、本土國企和起家北京的民企之中誰的前景最值得看好？ 

??01

??明確首都戰略定位

??嚴調控下市場穩定發展

??1、人均GDP達高收入水平，協同打造首都經濟圈

??（1）地處華北平原北部，首都經濟圈輻射津冀（略）

??（2）人均GDP居全國首位，第三產業占據優勢（略）

??（3）常住戶籍人口比較高，產業轉移助控人口數（部分略）

??京津冀協同發展控人口規模，老齡撫養比較低人口活力高。用常住人口增量和自然增量人口的差值，即常住人口機械增長量，表示人口流動的凈值，會發現近20年來，北京市的人口凈流入從2008-2010年的高峰期后開始出現下滑，尤其是2016年后，機械人口增長量為負。這與近年京津冀協調發展持續推進非首都功能疏解有較大的關系，非首都功能疏解帶動的不僅是產業轉型升級、城市治理水平提升，也有助于北京人口規模調控目標的順利達成，人口增速放緩，本身也是北京疏解非首都功能以及減量發展的一個重要成果。人口結構方面，北京市2019年的老齡人口撫養比為14.7，在全國31個省中排名第20，尤其是相比一路走高的上海、重慶，北京人口更加年輕化。雖然北京常住人口流動凈值為負，但疊加常住戶籍人口比，以及老齡人口撫養比等因素，可以看出北京作為首都及政治、經濟文化中心的人口吸引力不容小覷。加上北京在2020年開始實施積分落戶政策，引進畢業生戶籍政策微調，在人才需求上有更加精準的指向性。

??2、開發投資額小幅波動，民富難抵高房價壓力

??（1）商品房均價全國首位，居民購房壓力大（部分略）

??2020年，北京的城鎮居民人均可支配收入同比增長2.4%至75602元，僅次于上海，遠高于全國各省平均水平。但商品房市場規模不及廣東、江蘇等大部分省份，銷售額排名全國第18位，低于全國平均水平。主要有三方面原因：一，由于城市容量和嚴格的戶籍政策，人口基數較小，且有購房資格的戶籍人口增速緩慢；二，商品房銷售均價處全國首位，居民購房壓力大，需求仍未完全釋放；三，與中央對北京的定位有關，“四個中心”的總體規劃對宜居性提出了要求，意味著不能出現“擁擠”的大城市病，一定程度上抑制了房地產市場的野蠻生長。并且，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》也指出要把人口規模控制在2300萬人以內。

??房價收入比僅次于深圳，京津冀都市圈中心城市地位突出，與周邊城市差距明顯。北京的房價收入比為19.45，在一線城市隊伍中僅次于深圳，且遠遠超出全國8.75的平均水平，居民購房壓力很大。雖同處京津冀城市圈，但從房價收入比來看，天津和河北省與北京之間有明顯斷層，北京的中心城市地位突出。天津作為直轄市之一，有一定的人口吸引力，能衍生相當的內生需求，整體房價收入比高于平均，但相比北京的購房壓力較小。此外，在河北省中房價收入比靠前的是廊坊，主要是因為與北京市距離較近，尤其是“北三縣”的三河、大廠和香河，曾被稱為北京的“睡城”，能夠承接北京的外溢人口。河北省其他城市房地產市場不溫不火，房價收入比較為均衡，略低于全國平均水平。

??（2）開發投資增速持續波動，近五年落后全國平均 （略）

??3、本土房企優勢盡顯，集中供地穩地價效果顯著

??（1）對資金實力要求高，TOP50房企進駐率78%

??北京是房企戰略布局中重要一環，TOP50房企中不足八成進駐。北京作為首都，雖政策偏緊但影響力頗廣，所以很多房企都把進駐北京作為戰略規劃之一，通過進駐北京拓展版圖并打造標桿項目。據CRIC統計，目前20強房企中只有中梁并未布局北京，50強房企的進駐率達78%。由于北京項目對資金實力要求高且區域內市場競爭激烈，目前主要參與者多為早期進入的規模房企以及國企。而未進駐北京的房企主要是采取深耕策略的區域型房企，比如中梁、濱江、祥生和時代，他們的大本營遠離北京，再加之北京的準入門檻高，所以沒有布局。值得一提的是，金輝和越秀在2021年首批集中供地中，分別取得大興區和懷柔區的地塊，成功進京。

??從全口徑銷售金額來看，本土房企仍占上風，首開股份一騎絕塵。2020年全口徑排行榜TOP30中，上榜本土房企共18家，品牌房企12家，本土房企稍占優勢。具體來看，本土房企首開股份以493.81億元的銷售額位居榜首，比第二名中海全口徑銷售額多出208億，可謂一騎絕塵。原因有二：一是首開在北京深耕多年，實力雄厚，在城市布局能力和項目拓展方面具有先發優勢；二是2020年在多個熱銷項目中占有股份權益，才得以與其他房企拉開差距。

??從近三年操盤金額榜銷售占比1來看，本土房企地位越來越高。TOP20中本土房企的操盤銷售額占比由2018年的51%提升至2019年的56%，至2020年該數值又穩步升至61%。說明頭部陣營中，本土房企仍占據相當的話語權，品牌房企雖分得一杯羹，但市場份額有所下降。

??（2）本土房企仍存優勢，集中供地穩地價效果顯著

??從2020年房企在北京市的投資額來看，本土房企和外來品牌房企不分伯仲，但整體本土房企拿地金額靠前。首開、中交、華潤、遠洋等7家本土房企拿地金額超百億。其中，首開股份最大化自己的本土優勢，聯合各路房企拿地，土地總價超300億元。在2021年首批集中供地中，首開又通過合作拿下位于房山、大興、豐臺、密云5宗地塊。外來房企中，中海拿地金額最高，主要是因為下半年以79億元競得亦莊河西區一宗“不限價”宅地，為當年總價最高地塊。

??2020年土地市場成交火熱，優質地塊供應帶動地價上漲。自2016年下半年開始，北京住宅用地出讓開始采用“限房價、競地價”方式，限競房地塊成為北京住宅供應的主力。然而2020年受供地節奏影響，供應結構發生改變，不限價宅地成為主力軍。年內，北京不限價宅地的供應量明顯增加，其中不乏海淀西北旺、大興舊宮、朝陽分鐘寺、豐臺大瓦窯等熱點區域，所以帶動地價上漲，平均溢價率由2019年的10.28%上升至2020年的15.04%。

??2021年集中供地穩地價，首批土地溢價率降至7.7%。但在2021年北京集中供地出讓，不但要求開發商承諾未來房屋的銷售價格上限，為了起到“穩地價”作用，還提前確定并公布了地價上限。從公布的地價上限來看，超九成地塊溢價率未超過15%。從最終成交情況來看，平均溢價率從2020年的15.04%降至7.68%。

??02

??市屬國企深耕北京

??外拓仍以高能級為主

??1、京系房企體量居前，三種類型布局特點各異

??（1）上榜房企數量穩居第二，但規模分化明顯（略）

??（2）央企、民企布局廣闊，市屬國企深耕北京

??央企和民企均以全國化的廣泛布局為主，而市屬國企則多堅持立足北京深耕發展的策略。我們以近三年曾登上CRIC《中國房地產企業銷售TOP200》以及入圍《2020年北京房企全口徑金額榜》，同時剔除破產重組后，共26家企業作為樣本京系房企樣本。將這些企業劃分為央企、市屬國企和民企三類，從3類重點京系房企2020年的銷售分布來看，市屬國企采取持續深耕北京的戰略，北京市內銷售占比超過5成，其中幾家規模較大的北京市屬國企首開股份、首創置業等北京銷售額占比均在40%上下，一些規模偏小的市屬國企則非常依賴本土市場，占比可以達到80%以上。央企采取全國化廣泛布局策略，在北京的占比僅有12.0%，比較有代表性的金茂、華潤在北京的銷售占比分別為11.1%和8.1%。民企同樣采取的是全國化布局策略，北京市銷售占比基本與整體平均水平持平，在24.3%左右。

??（3）公開市場合作共贏，本土房企棚改拿地有優勢

??京系合作開發已成常態，首開股份2020年9幅北京土地均為聯合開發。作為核心一線，北京地塊總價普遍偏高，同時還面臨著激烈的競爭，因此京系房企普遍選擇既有利于降低企業資金風險，又可以減少彼此間競爭壓力的合作開發。并且由于北京市場開放程度較高，也適合房企間擴大合作。典型如首開股份，企業在2020年共在北京收獲9幅土地，全部采用了合作開發的方式。從合作方選擇來看，由于北京土地市場準入門檻較高，因此京系房企的合作方主要包含兩類，一個是金地、旭輝、中海、龍湖等資金實力雄厚的規模房企，另外一類主要是首開股份、城建發展等北京本土企業。

??從雙集中供地成交結果來看，京系房企熱衷合作這一結論也很明顯。2021年首輪雙集中供地的30幅土地中，共有17幅土地的受讓方中有京系房企身影，而這17幅土地中有14幅都是合作開發。僅有的3幅未合作開發的土地中，2幅為成交總價在10億以下的地塊，很明顯可以看出，京系房企合作開發已成常態化，尤其是一些總價較高的土地。

??京系房企的另外一個特點在于憑借本土優勢，通過棚改、城市更新等方式多元拿地，尤以市屬國企最為明顯。根據企業年報數據，截止至2020年底，首開股份共有實施中一級土地開發項目7個，總土地面積達974.5萬方，另有儲備項目5個，總土地面積達614.7萬方。城建發展共有實施中一級土地開發項目4個，占地面積223.0萬方，另有一級土地開發儲備項目10個，總占地面積417.93萬方，另外企業還有7個棚改項目在建中。首創置業也在2020年報中公布，一級開發的代表項目包括北京呼家樓棚戶區改造項目、北京北石槽棚戶區改等。市屬國企在北京城市建設中承擔了重要的角色，也因此獲得了更多的機會，像首開在2015年就提出“城市復興官”的發展戰略，關注存量資產及其改造升級。

??2、京系房企外拓起步早，偏愛長三角高能級區域

??（1）大本營限制多且競爭激烈，京系房企已走出北京

??京系房企都已走出北京，多數房企偏愛一二線高能級城市。雖然京系房企中，市屬國企多堅持北京深耕的發展戰略。但是由于北京市土地規模有限，地價較高，且加上TOP50房企中有近8成房企已經進入北京，市場競爭激烈。因此京系房企無論是全國化的央企和民企，還是市屬國企都已經走出北京進行外拓。雖然天津及河北離北京較近，且確實有個別京系房企納入較多天津和河北等周邊省份土儲，但整體布局而言，由于北京作為首都能級較高，京系房企外拓戰略更偏愛經濟發達的高能級一二線城市，如上海、南京和廣州等。

??（2）外拓偏愛長三角，央企、國企外拓高能級城市

??京系房企外拓偏愛高能級長三角區域。京系房企和其他省份房企不同的是其誕生于首都北京，所處地域本身能級高，這些企業在北京積攢一定實力后開啟外拓，相較地方性房企，本身在知名度上具有優勢。如央企華潤置地，確立全國化發展路線后就開始進入上海、成都等地。從京系房企外拓的整體情況也可以看出來，2020年長三角區域的銷售金額占比最高，達到40%，是京系房企外拓的重點區域。從長三角內部來看，上海、南京、杭州和蘇州占長三角銷售金額超過一半，可見京系房企多布局發展前景好的高能級城市。其次是珠三角和中西部，銷售金額占比都為22%，最后則為北京之外的環渤海區域，雖然該區域距離北京有地利優勢，但由于京系房企外拓早，在不少城市已經站穩腳跟，加上近年環京區域由于限購等原因樓市較為平淡，不少房企調結構減少環渤海區域占比，如遠洋集團調整集團戰略，設定六大事業部“南移西拓”，外加收購紅星地產，努力使自身土地儲備更加均衡。

??央企和市屬國企外拓區域更加均衡，一二線占比達80%左右，而民企一二線銷售占比只有25.4%。按照央企、國企和民企三類劃分來看，從三類重點房企北京區域外2020年的銷售分布來看，央企和市屬國企外拓區域更加均衡，民企則是環渤海區域的銷售額占比較央企和市屬國企多出一倍，而中西部和珠三角的銷售占比較低。在銷售城市能級占比方面，央企和市屬國企外拓主要進駐一二線城市，其中央企外拓一二線占比78%，市屬國企一二線占比85%，而民企可能由于規模相對較小，外拓競爭力相對較差，因此外拓中更多選擇三四線城市，其一二線占比只有25.4%。

??（3）一級開發是京系房企優勢，外拓偏愛規模房企合作

??京系房企尤其是央企、國企背靠集團母公司，一級開發也是外拓利器。京系房企由于多為央企和市屬國企，不少房企都有集團母公司，如華潤置地母公司華潤集團，中國金茂母公司中化集團，首創置業背后有首創集團等。通常母公司業務范圍廣，能夠在地產開發企業外拓時助力。京系房企的另一特點是由于北京有較多棚改、城市更新項目，企業在積累一定經驗后，以城市更新項目簽訂協議外拓仍有一定的優勢，尤其是央企、國企這方面屬性更加明顯。具體以中國金茂為例：

??中國金茂的母公司中化集團在1980年左右涉足房地產業，至1998年期間建成北京中國世界貿易中心、金茂大廈、中心大廈等一系列標志性的建筑，在此基礎上2004年中國金茂的前身方興地產在香港成立，并完成了上海財富廣場的開發。在后續先后進入珠海、重慶等地。2011年，中國金茂通過與長沙市政府正式簽署協議獲取長沙梅溪湖片區一級開發權首次進駐了長沙，2012年企業又通過合作獲取了崖州灣1500畝土地一級開發權首次進駐了三亞，2013年宣布計劃投資300億元在青島西海岸經濟新區CBD核心區域進行開發建設中歐國際城，包含一二級開發。之后陸續通過城市更新方式布局了全國多城。目前金茂定位城市運營商，在北京、上海、南京、天津等熱銷城市當年均有城市運營項目貢獻可觀銷售額。

??京系房企由于外拓進駐城市能級通常較高，因此在北京之外高能級城市也熱衷于合作拿地。如金茂方面多通過股權轉讓的形式合作，如2017年2月15日金茂通過招拍掛以68.7億元獲得了蘇州高新區科技城蘇地2016-WG-82號地塊，之后3月22日，金茂與首開、大悅城以及招商訂立合作開發協議，成立項目開發公司，由金茂、首開、大悅城及招商分別持有52%、16%、16%及16%的股份。在同年8月25日，中國金茂再度公告與首開、大悅城及招商訂立增資協議，增資完成后，項目公司由金茂、首開、大悅城及招商分別持有26.5%、24.5%、24.5%及24.5%的股份權益，但是仍由金茂保持絕對控制權。2021年3月金茂與萬科訂立協議，合作開發2020年底由萬科競得的廣州增城新塘地塊。此外，2021年集中供地以來，遠洋集團與6月與電建地產合作拿下武漢P（2021）051號地塊，首開控股則是5月與保利聯合拿下福州榕宗地2021-34號地塊，6月又與綠城中國聯合競得杭州市蕭山區南站 XSCQ1802-42 地塊。

??03

??多元化戰略已成模式

??產品系主打高端

??1、多元化戰略成熟，三種模式各有千秋

??京系房企多元化策略成熟，主要可分為三種模式。由于成立時間較早，且多為形成規模的國企，京系房企基本都形成了成熟的多元化策略和清晰的業務布局，從分類來看，有“雙輪驅動”、“一主多翼”和“多軌并行”三種模式，但業務基本圍繞地產開發及其上下游展開。

??“持有+銷售”作為雙輪，驅動企業發展。把“雙輪驅動”作為戰略導向的主要有金茂、大悅城和金融街三家，且雙輪均為“持有+銷售”。大悅城持有項目主要為大悅城購物中心，截止2020年底已開業自持商業體共12個。金融街涉及的業態主要為辦公樓，金茂則涉及酒店和商業項目。

??地產開發為“一主”，多項業務為輔。大部分京系房企采取了“一主多翼”的戰略，既包括華潤、中鐵建、遠洋這樣的大國企，也有天恒、中冶這樣的小房企，他們基本都是把地產開發業務作為主業，其他業務作為輔業，而這些輔業中也是與地產開發強相關，包含養老地產、地產金融、物業管理等等。

??還有一些房企并未明確主業，只是在官方途經有提及自己涉足的業務，形成了“多軌并行”的局面。在這類房企中，既有多元業務已成規模，所以選擇和地產開發業務相提并論的規模房企，比如首開、首創等，也有住宅銷售業務比較單一，所以進行賦值和轉型的小房企，比如石榴和當代，就分別引入了科技和綠色的概念，開展新業務。

??2、品質為先，著力打造高端產品線

??注重品質，多家房企登上產品力排行榜。從克而瑞發布的2020年《中國房地產企業產品力TOP100》來看，26家重點監測的京系房企中共有11家上榜，并且金茂和華潤躋身前十，分別位列第3和第8，說明京系房企產品力打造上頗有建樹。一方面是因為北京人均可支配收入高，對住宅品質的要求相對也更高，另一方面則是因為京系房企大都為全國性質的規模房企，產品力可作為統一化和標準化的利器，若打出口碑可提升去化速度。

??京系房企產品線多為高端，分布在一二線城市。從產品線來看，京系房企大都有明確的產品線，且至少有三個。但從產品線的目標客群來看，并不是覆蓋了所有層次的客群，主要是針對高端產品專門開設了產品線。并且，產品理念都會提及“高端定位”、“高品質”、“中高端”等字眼。一是因為京系房企在大本營北京項目，高端項目供應多；二是通過高端產品系打開市場后，可以提高品牌認知度和格調，為其他層次產品鋪路。從代表項目分部來看，都分部在北京、上海、深圳這樣的一線城市，或者是成都、天津這樣的二線城市，幾乎不會涉及三四線。

??金茂產品力表現不凡，在業內有口皆碑。以金茂為例，除了企業本身在企業產品力排行榜位列第三，旗下產品系和多個項目也在產品力排行榜上有名，比如府系是十大頂級豪宅產品系，南京河西金茂府項目被評為十大高端作品、張家港金茂智慧城被評為十大品質作品。從市場影響力來看，消費者關注度高，多個項目實現熱銷。2010年，第一座金茂府在北京廣渠門落地，就以20個月狂銷100億的業績聞名；2018年，北京亦莊金茂府熱銷77億、單盤累計銷售235億；2019年，北京未來金茂府開盤熱銷26億，入市5個月銷售68億；2020年，北京頤和金茂府開盤成交202套，斬獲50.6億；2021年，北京東叁金茂府首開熱銷35億。這些無不見證金茂產品力的雄厚，以至于市場上出現了“逢府必熱銷”的說法。

??04

??積極落實首都定位

??房地產調控持續緊繃

??1、經濟有活力人口虹吸強，嚴監管下建議審慎布局

??經濟、人口活力旺盛，首都經濟圈協同發展，市場支撐強。作為首都，北京經濟發達，人均GDP居全國第一，并且坐落一大批一流高校及新興互聯網公司，具備著強大的人口吸引力。在人口結構方面，北京市2019年的老齡人口撫養比為14.7，在全國31個省中排名第20，人口活力優于上海、重慶等特大城市，市場增長有著強大的支撐。

??城市發展向好，但政策趨嚴，監管措施持續落地，房企進駐時需考慮調控因素，兼顧資金壓力。根據CRIC發布的《2021年中國城市房地產市場投資前景研究報告》，北京憑借極具活力的人口、經濟情況，居于全國第二位，僅次于上海，前景值得看好。但我們也關注到目前北京正在持續落地非首都功能疏解，在推動產業轉型升級，城市治理水平提升的同時，未來或將有部分產業和人口向外遷移。同時在全國調控政策趨嚴的環境之下，北京作為模板城市，監管力度較大，限房價、控地價、擴大保障性住房建設等政策性因素對于房企投資可能會產生比較大的影響，包括涉及學區調整的“多校劃片”政策，因此我們建議房企在進駐北京時采取審慎原則，把握政策趨勢同時兼顧資金成本壓力。

??現階段北京土地市場調控向多目標管理轉變，競價更加多樣，同時考慮到市場的改善需求，在房型面積要求上也做出了調整。雙集中供地中，首次實施“房地聯動，一地一策”機制，設置合理地價上限，并通過競配建公租房面積，競報政府持有商品住宅產權份額，引入房屋銷售價格引導機制等舉措落實“穩地價”。與此同時，北京還首次設置了高標準商品住房投報環節，從建筑品質和規劃建筑設計提出更高要求，相應地將之前“70/90”的戶型限制條件由“套型面積”調整為“套內面積”，為房企戶型設計靈活度和住宅品質提升方面預留合理空間，充分滿足市場的改善需求。

??

??2、立足北京拓土二線，充分利用國資背景優勢

??（1）深耕大本營北京，充分發揮本土資源優勢（略）

??（2）華潤金茂背靠央企集團，優勢將持續擴大

??華潤置地財務穩健，融資利率低，布局城市能級高，抗風險能力強，未來優勢將進一步放大。在銷售業績上，2020年華潤置地同比增長17.5%，排名再度提升一位，并且一二線城市占比達到85%，抗風險能力強。截止至2020年底，企業凈負債率保持29.5%的低位，現金短債比2.23，剔除預收賬款后資產負債率59.7%，全部滿足監管綠檔要求，最值得關注的是企業2020年底加權平均融資成本僅有4.08%，在行業競爭加劇，企業利潤承壓的大環境下，極低的融資成本成為企業最為核心的競爭力之一。另外，華潤置地商業規模發展領先，2020年45個核心購物中心租金收入首度突破100億元，多元化方面，華潤在原先“2+X”的商業模式基礎上進一步深化，逐步向“3+1”一體化業務模式發展，即開發銷售業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務加上生態圈要素型業務，綜合而言，華潤置地抗風險能力強，融資優勢明顯，業務多元，未來優勢會持續擴大。

金茂立足城市運營，積極合作推動規模增長，定位高端，產品力領先構筑競爭優勢。近年來，金茂持續保持高增長節奏，2020年全口徑銷售業績2311億元，同比增長43.7%，增速位列TOP15房企首位，近4年銷售復合增長率高達47.7%。究其原因，一方面是近年來企業的城市運營項目持續孵化落地，為企業增長提供動力，另一方面通過積極的合作，幫助企業沖刺規模的增長。另外在產品力方面，中國金茂連續兩年居于CRIC評選的《中國房地產企業產品力排行榜》前三甲，業內認可度較高。財務方面三道紅線全部綠檔，截止至2020年底加權融資利率4.42%，優勢同樣明顯。展望未來，根據企業的預期，截止至2022年，城市運營將貢獻60%的土地儲備，在房企40%投銷比限制之下，城市運營將成為企業業績增長的重要護城河，而產品力的領先同樣有利于企業構建競爭優勢。