??核心觀點(diǎn)

??【加大經(jīng)濟(jì)較好區(qū)域下沉力度，銷售同比增長(zhǎng)28%】2021上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1426億元，同比增長(zhǎng)28.4%，增速略低于TOP20房企29.3%的平均水平，增長(zhǎng)穩(wěn)定。銷售目標(biāo)完成率達(dá)到46%，下半年有3300億元的可售貨源，去化50.7%即可完成目標(biāo)。龍湖堅(jiān)持在高能級(jí)城市布局的策略，并逐步加深區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)較好的三四線城市的布局，來(lái)自長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域的三四線城市的銷售占總?cè)木€城市的80.9%。

??【集中供地城市拿地占比過半，留有資金儲(chǔ)備加碼下半年拿地】2021年上半年龍湖新增土地建面1292萬(wàn)平方米，總價(jià)約為678億元，分別同比增長(zhǎng)17.3%和下降2.6%。4-6月在集中供地?zé)狳c(diǎn)城市拿地建面占總新增土地建面的51%。龍湖上半年的有息債增速達(dá)到14.6%，接近監(jiān)管規(guī)定的綠檔房企有息債增速15%的臨界點(diǎn)，促進(jìn)其現(xiàn)金較期初大幅增長(zhǎng)了27.8%至994.70億元，留有充足資源助力下半年在高能級(jí)城市拿地。

??【營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，利潤(rùn)率水平有所下降】2021上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入606億元，同比增長(zhǎng)18.5%；其中，物業(yè)銷售收入518.4億元，同比增長(zhǎng)14.6%，銷售貢獻(xiàn)率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)至85.5%，多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)率逐步增強(qiáng)。毛利率、歸母凈利率分別為27.7%和12.2%，分別同比下降3.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)，利潤(rùn)率水平有不同程度下降。

??【營(yíng)收貢獻(xiàn)達(dá)14%，多航道賦能主業(yè)拉高整體毛利】2021年上半年龍湖包含購(gòu)物中心和租賃住房的投資性物業(yè)收入47.8億元，物業(yè)管理及其他收入40.0億元，分別同比增長(zhǎng)40.7%和53.1%，非住宅開發(fā)航道的營(yíng)業(yè)收入占總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到14%，多元化孵化成效顯著。多元化業(yè)務(wù)中，投資性物業(yè)的毛利率高達(dá)78%，持續(xù)維持較高水平，是龍湖拉高當(dāng)前企業(yè)整體毛利水平的重要手段。

         【財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)凸顯，成本持續(xù)下探】龍湖2021年上半年龍湖現(xiàn)金短債比5.48，長(zhǎng)短債比9.48，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，償債能力優(yōu)秀，債務(wù)年限持續(xù)優(yōu)化；凈負(fù)債率46.02%，維持行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.28%，離監(jiān)管的70%仍有一定距離，穩(wěn)居綠檔企業(yè)。在調(diào)控加碼的情況下，龍湖融資優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯，平均融資成本較期初下降0.18個(gè)百分點(diǎn)至4.21%，屬于行業(yè)極低水平。

??01銷售

??加大經(jīng)濟(jì)較好區(qū)域下沉力度

??銷售增長(zhǎng)穩(wěn)定

??2021上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1426億元，銷售面積826萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)28.4%和26.2%，銷售增速略低于TOP20房企29.3%的平均水平，銷售增長(zhǎng)穩(wěn)定。

??上半年龍湖的銷售目標(biāo)完成率達(dá)到46%，下半年有3300億元的可售貨源，去化50.7%即可完成目標(biāo)。根據(jù)下半年的推貨計(jì)劃，在售主力項(xiàng)目將達(dá)到222個(gè)，其中34個(gè)為全新項(xiàng)目，139個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。整體來(lái)看，年度目標(biāo)完成壓力不大。

??從銷售金額區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海以及西部區(qū)域的銷售金額均超300億元，其中長(zhǎng)三角區(qū)域銷售金額占比達(dá)到27.6%，銷售貢獻(xiàn)最大，不過該區(qū)域銷售金額同比下降了4.2%，是唯一一個(gè)銷售同比下降的區(qū)域；與之相反的是中部區(qū)域銷售金額同比大幅增長(zhǎng)了255.2%到146億元，占比也同比增加6.5個(gè)百分點(diǎn)至10.2%，一方面在于2020年上半年武漢受疫情影響銷售受阻，基數(shù)較低，另一方面也由于近兩年龍湖在武漢、長(zhǎng)沙、鄭州的進(jìn)一步布局，該區(qū)域銷售貢獻(xiàn)也在加強(qiáng)。

??龍湖堅(jiān)持在高能級(jí)城市布局的策略，并逐步加深區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)較好的三四線城市的布局。2021年上半年龍湖銷售金額來(lái)自一二線城市占比達(dá)到81.9%，同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，一二線城市仍占據(jù)較大份額的貢獻(xiàn)；與此同時(shí)，龍湖逐步加深經(jīng)濟(jì)較好區(qū)域的三四線城市布局，來(lái)自長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域的三四線城市的銷售占總?cè)木€城市的80.9%，其中珠三角的三四線城市銷售大幅增長(zhǎng)151%到79億元，增幅最大。

??從城市貢獻(xiàn)來(lái)看，2021年上半年貢獻(xiàn)銷售的城市達(dá)到63個(gè)，同比增長(zhǎng)11個(gè)城市，其中重慶銷售金額達(dá)到109億元，突破百億元，此外，有杭州、成都、武漢等10城的銷售金額超過50億元，超50億元城市同比增加了3個(gè)，城市深耕力度加大。

??

??02

??投資

??集中供地城市拿地占比過半

??留有資金儲(chǔ)備加碼下半年拿地

??2021年上半年龍湖新增土地53塊，新增土地建面1292萬(wàn)平方米，總價(jià)約為678億元，分別同比增長(zhǎng)17.3%和下降2.6%。全口徑拿地銷售金額比為0.48，拿地較為積極。53塊地中有83%的土地在4-6月獲取，其中4-6月在集中供地?zé)狳c(diǎn)城市拿地建面占總新增土地建面的51%，主要由于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)為龍湖提供拿地保障。同時(shí)由于熱點(diǎn)城市拿地較多，龍湖也加大了合作的比例，權(quán)益建面比同比下降了11.5個(gè)百分點(diǎn)至56.0%。

值得注意的是，龍湖上半年末的有息債增速達(dá)到14.6%，接近監(jiān)管規(guī)定的綠檔房企15%有息債增速的臨界點(diǎn)，杠桿加足，促進(jìn)其現(xiàn)金較期初大幅增長(zhǎng)了27.8%至994.70億元，留有充足資源助力龍湖下半年在高能級(jí)城市特別是集中供地城市中拿地。

??從拿地的城市能級(jí)分布來(lái)看，2021上半年龍湖在一線城市沒有拿地，二線城市占比82%，同比增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比位18%，同比上升了2.8個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致拿地均價(jià)同比下降了17%至5247元/平方米。

??區(qū)域分布來(lái)看，2021上半年龍湖加大在長(zhǎng)三角區(qū)域的占比，同比增加13個(gè)百分點(diǎn)至33%，拿地金額同比增長(zhǎng)58%，增幅最大，在蘇州和杭州的拿地金額均超過50億元。而中西部區(qū)域的拿地金額最大，占比達(dá)到43%，其中重慶拿地金額達(dá)到126.38億元。

??截至2021年上半年末，龍湖總土儲(chǔ)約為7717萬(wàn)平方米，較期初增長(zhǎng)4.3%，權(quán)益建面5367萬(wàn)平方米，權(quán)益比69.5%。就總土儲(chǔ)分布來(lái)看，2021年上半年末龍湖土地建筑面積的34.4%位于環(huán)渤海區(qū)域，其次為西部區(qū)域，占比達(dá)到26.0%。總貨值約達(dá)1萬(wàn)億元，按貨值算，可保障龍湖未來(lái)3-4年的發(fā)展，土地儲(chǔ)備充足。總土地均價(jià)5323元/平方米，約占同期銷售價(jià)格30.8%，保障未來(lái)的利潤(rùn)空間。

??03

??盈利

??營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)

??利潤(rùn)率水平有所下降

??2021上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入606億元，同比增長(zhǎng)18.5%；其中，物業(yè)銷售收入518.4億元，同比增長(zhǎng)14.6%，銷售貢獻(xiàn)率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)至85.5%，多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)率逐步增強(qiáng)。上半年毛利潤(rùn)167.76億元，同比增長(zhǎng)6.5%，核心歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)17.3%至61.80億元。值得注意的是，龍湖2021上半年結(jié)算單價(jià)為13841元/平方米，而2018年以來(lái)龍湖的銷售單價(jià)在16000元/平方米以上，將有利于龍湖營(yíng)收規(guī)模的提升。

??從利潤(rùn)率水平來(lái)看，龍湖毛利率和凈利率均有不同程度下降。2021上半年龍湖的毛利率、歸母凈利率分別為27.7%和12.2%，分別同比下降3.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。毛利率的下降主要在于龍湖布局城市為高能級(jí)城市，受限價(jià)調(diào)控影響較大，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)至23.4%，未來(lái)或?qū)⒊掷m(xù)承壓；同時(shí)2021年上半年龍湖加碼多元化航道業(yè)務(wù)，銷管費(fèi)用率同比增長(zhǎng)了0.8個(gè)百分點(diǎn)至4.9%，投資性物業(yè)毛利率及物管板塊毛利率分別同比下降了4.5和4.3個(gè)百分點(diǎn)。

??04多元化

??營(yíng)收貢獻(xiàn)達(dá)14%

??多航道賦能主業(yè)拉高整體毛利

??2021年上半年龍湖多元化業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)擴(kuò)大，并越來(lái)越成為其營(yíng)業(yè)收入的重要組成部分。上半年包含購(gòu)物中心和租賃住房的投資性物業(yè)收入47.8億元，物業(yè)管理及其他收入40.0億元，分別同比增長(zhǎng)40.7%和53.1%，非住宅開發(fā)航道的營(yíng)業(yè)收入占總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到14%，多元化孵化成效顯著，同時(shí)，投資性物業(yè)的毛利率高達(dá)78%，是龍湖拉高當(dāng)前企業(yè)整體毛利率水平的重要手段。

??在商業(yè)方面，上半年龍湖新開業(yè)5座商場(chǎng)，累計(jì)開業(yè)商場(chǎng)達(dá)到54座，覆蓋13個(gè)高能級(jí)城市，開業(yè)總面積達(dá)到524萬(wàn)平方米，整體出租率為97.8%，總租金收入達(dá)到37.1億元，同比增長(zhǎng)39.0%。下半年將有7個(gè)商場(chǎng)新開業(yè)，年底開業(yè)面積達(dá)到593萬(wàn)方，2022年計(jì)劃有17座新開業(yè)，2022年累計(jì)有78個(gè)，開業(yè)速度提升，將持續(xù)為龍湖貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入。

??在租賃住房方面，冠寓開業(yè)約9.4萬(wàn)間房間，規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，租金收入同比增長(zhǎng)45%至10.7億元，整體出租率為94.1%，其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.5%。

??在物業(yè)管理方面，上半年末龍湖智慧服務(wù)實(shí)際管理面積2.05億平方米，較期初增長(zhǎng)19%，主要在于上半年龍湖完成了多起物業(yè)公司的并購(gòu)案，收購(gòu)了億達(dá)服務(wù)、楷林商服等。其2021年上半年?duì)I業(yè)收入也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)57%到39億元。

??05

??償債

??財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)凸顯

??成本持續(xù)下探

??龍湖主業(yè)規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)與多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張，主要得益于其優(yōu)異的財(cái)務(wù)能力保駕護(hù)航。2021年上半年龍湖現(xiàn)金短債比5.48，長(zhǎng)短債比9.48，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，債務(wù)年限持續(xù)優(yōu)化；根據(jù)三條紅線其他兩個(gè)考核指標(biāo)來(lái)看，2021年上半年末龍湖凈負(fù)債率46.02%，較期初基本持平，維持行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.28%，離監(jiān)管的70%仍有一定距離，持續(xù)屬于綠檔企業(yè)。

??在調(diào)控加碼的情況下，龍湖融資優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯，2021年上半年龍湖發(fā)行了60億元的公司債，成本介于3.50%-4.40%之間，年限最長(zhǎng)7年。由此，龍湖的平均融資成本較期初下降0.18個(gè)百分點(diǎn)至4.21%，且債務(wù)平均年限為6.18年，均屬于行業(yè)極低水平。