??核心觀點

??【銷售增長21%至2072億元，未來五年保持兩位數增長】2021上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為2072.1億元，同比增長20.5%。從歷年增速來看，2018、19年中海銷售規模開始提速，同比增長分別為30%、25%；2020年中海銷售增速有所放緩至12.5%。在下一個十四五規劃中，中海計劃未來5年銷售規模繼續達到每年兩位數的增長。

??【上半年購地僅占預算28%，嚴格的投資紀律或影響擴張】2021上半年中海地產（不包括中海宏洋）共新增拿地建面489萬平方米，同比下降16%；拿地總價為513億元，同比下降7.6%；拿地權益地價458億元，僅完成2021年中海新增土儲權益投資預算1650億的28%。對于中海而言，當下更突出的問題是如何平衡投資質量與規模間的矛盾。在嚴格的投資紀律下，中海或更難獲取到與其規模匹配的購地機會。從拿地結構來看，九江的新增建面達到了約114.15萬平米，占到了總量的11.06%。

??【營收規模上漲22%，凈利率下滑5.37個點】2021上半年中海地產營業收入為1078.79億元，同比增長22%；毛利潤同比增長13.56%至307.90億元。雖然營收與毛利潤規模均有上升，但毛利率卻同比下滑2.05個點至28.54%；此外凈利潤規模同比下滑3.67%至219.67億元，凈利率同比下滑5.37個百分點至20.36%，主要是由于期內投資物業公允值變動收益同比下滑了61%，三費比率（除營收）卻同比擴大了0.18個百分點。扣除稅后投資物業公允值變動收益后，股東應占核心凈利潤192.3億元，同比增長10.9%。

??【平均借貸成本僅3.6%，未觸及紅線歸屬綠檔】2021上半年中海地產的加權平均融資成本僅為3.6%，相比2020年的3.8%繼續下降了0.2個百分點，處于行業極低水平。2021年中海持有現金達1174.27億元，較年初上升了6.3%；現金短債比2.6、長短期債務比4.05。凈負債率較2020年略有上升，為32.54%，處于40%以下的行業較低水平；此外資產負債率為60.2%，扣除預收賬款后的資產負債率為53%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。

??01

??銷售

??銷售增長21%至2072億元

??未來五年保持兩位數增長

??2021上半年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為2072.1億元，同比增長20.5%；銷售面積1050萬平米，同比增長10%；銷售均價19742元/平米，相比年初增長4.9%。

??從歷年增速來看，2018、19年中海銷售規模開始提速，同比增長分別為30%、25%；2020年中海銷售增速有所放緩至12.5%。在下一個十四五規劃中，中海計劃未來5年銷售規模會繼續達到每年兩位數的增長。

??此外，從銷售結構來看，華北地區是主要的銷售貢獻區域，銷售占比達到了23%，華南地區銷售占比達到了16%。此外中海宏洋的銷售占比達到了21%，合聯營的銷售占比為12%。

??02

??投資

??上半年購地僅占預算28%

??嚴格的投資紀律或影響擴張

??2021上半年中海地產（不包括中海宏洋）于內地14個城市合共新增20幅土地，共新增拿地建面489萬平方米，同比下降16%；拿地總價為513億元，同比下降7.6%；權益拿地總價達458億元，對應新增貨值約1104.9億元。中海宏洋新增拿地建筑面積604.21平方米（包括三個合作發展項目），拿地總價265.13億元，分別同比增長46%、43%。

??2021上半年中海地產在新增拿地方面繼續維持較高的權益比例，權益建筑面積占比為95%，與2020年保持相當。獨立運作雖然能夠實現財務并表、便于管控提升利潤空間等好處，但較低的合作比例或會帶來規模發展較慢等問題。

??此外對于中海而言，當下更突出的問題是如何平衡投資質量與規模間的矛盾。事實上，中海上半年在22個集中供地市場中，共參加了400多次競投，希望“用勤奮來獲取一定成功的概率”；但從上半年權益地價458億元的最終結果來看，僅完成2021年中海新增土儲權益投資預算1650億的28%，若包含中海宏洋的購地部分（權益購地金額達778.2億元）占比也僅達47%。這主要由于中海在購地方面有嚴格的投資紀律，即注重高能級城市、核心地段、合理回報；在這樣的紀律下中海或很更難獲取到與其規模匹配的購地機會。

??從拿地結構來看，2021上半年中海地產主要于長三角及珠三角拿地較多，占比分別為33%及26%。從城市能級來看，中海地產于一二線新增拿地占比為48%，三四線的占比為52%。具體城市中，九江、長春、蘇州、廈門的拿地規模均超70萬平米，其中九江的新增建面達到了約114.15萬平米，占到了總量的11.06%，為上半年拿地最多的城市。

??截止2021上半年，中海地產（不含中海宏洋）擁有土地儲備5940萬平方米（權益4985萬平方米），較年初微降3.87%；中海宏洋擁有土地儲備3284萬平方米（權益2892萬平方米），較年初增長9.07%；合計擁有土地儲備達到9224萬平米，較年初微增約0.37%。

??03

??盈利

??營收規模上漲22%

??凈利率下滑5.37個點

??2021上半年中海地產營業收入為1078.79億元，同比增長22%；毛利潤同比增長13.56%至307.90億元。雖然營收與毛利潤規模均有上升，但在行業毛利率普遍下跌的趨勢下，中海的毛利率也同比下滑了2.05個點至28.54%；此外凈利潤規模同比下滑3.67%至219.67億元，凈利率同比下滑5.37個百分點至20.36%。

??凈利潤及凈利率下滑，主要是由于期內投資物業公允值變動為正收益20.33億元，相比同期的51.98億元同比下滑了61%；三費比率（除營收）卻同比擴大了0.18個百分點。若除去公允價值變動影響，中海上半年的股東核心凈利潤同比增長7%。

??值得注意的是，作為中海最為看重的凈利潤規模，近年增長均較為緩慢，2018年、2019年分別增長6%、9%；雖然2020年凈利潤規模同比增長12%，但主要由于外幣匯兌收益增加，并不具有可持續性；2021上半年凈利潤更是出現同比下滑。若從股東核心凈利潤來看，歷年基本維持在10%上下，2021上半年回落到了7%。

??凈利潤增長緩慢，主要由于過去幾年中海的銷售規模增速較慢，從而導致營收規模上漲乏力。在此背景下，2017年中海的凈利潤規模已被萬科、恒大趕超，未來或還將陸續被其他龍頭企業所趕超。

??04

??負債

??平均借貸成本僅3.6%

??未觸及紅線歸屬綠檔

??歷年來，中海地產的綜合借貸成本始終維持在較低水平。2021上半年，中海地產共發行債券及ABS共131億元，其中6月11日，中海成功發行30億元公司債券，其中3年期20億元，票面利率僅3.25%，利率創行業同期新低。此后6月23日，中海又發行了21億ABS，為國內房企首單綠色碳中和證券產品，同樣創期內同類產品發行利率新低，票面利率僅3.60%。

??2021上半年中海地產的加權平均融資成本為3.6%，相比2020年的3.8%繼續下降了0.2個百分點，處于行業極低水平。值得注意的是，2021年7月、8月中海地產先后共發行了4筆公司債，票面利率維持在2.75%-3.25%，均低于2021上半年的綜合借貸成本，預計未來中海融資成本仍有下降空間。

??此外中海地產的負債指標也十分優異，未觸及任何紅線，屬于綠檔企業。2021年中海持有現金達1174.27億元，較年初上升了6.3%；現金短債比2.6、長短期債務比4.05。凈負債率較2020年略有上升，為32.54%，處于40%以下的行業較低水平；此外資產負債率為60.2%，扣除預收賬款后的資產負債率為53%。穩健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環境下擁有更多購地機遇，為未來加速擴張打下基礎。