??熱點聚焦

??在剛剛過去的8月，各房企的中期業績報告陸續發布。今年以來國家房地產調控政策以“房住不炒”為準繩推出了一系列政策措施，各城市間不斷變化和調整的政策又給市場增加了新的變量。房企在這半年中，業績究竟如何？政策頻出之下，房企如何在穩步增長與控負債、降杠桿之間尋求平衡？各家房企策略又有何調整？

??熱點評析

??龍頭房企繼續上演強者恒強的發展態勢

??半年報成績單中，龍頭房企的銷售榜單格外受人關注。碧桂園2021年上半年實現總收入2349.3億元，同比增長27%，合同銷售額約為人民幣3030.9億元，同比增長14%；中海21年上半年合同銷售額2072.1億元，同比增長20.5%；核心凈利潤192.3億元，同比增長10.9%；融創上半年實現營業額958.2億元，同比增長23.9%；銷售額達到3208億元，增長率高達64%。業績增長的背后，是龍頭房企在戰略布局，營銷創新，打造產品力，降低運營成本等方面用足了功夫，同時把握實際需求，狠抓銷售，回籠資金，以信心開啟下半年。

??此外，半年報中也有不少房企降檔效果顯著，迎來了階段性成果驗收，財務結構穩健的房企則繼續保持“三道紅線”的綠檔要求。例如世茂上半年表現" 三道紅線 " 零踩線，資產負債率（扣預收款）68%、凈負債率 50.9%，現金短債比1.9；佳兆業上半年凈負債率為93.7%，現金短債比1.53倍，剔除預收款后的資產負債率為69.9%，“三道紅線”均處于綠檔。除了已經“轉綠”達標的房企，碧桂園等頭部開發商也紛紛釋放出降擋提速的信號。未來房企會更加依賴經營性現金流入，堅持加大營銷、緊抓回款，保持良好的經營局面是爭取資金支持的關鍵。

??房企多元業務平穩發展，物業管理成追捧熱點

??一直以來，房企“多元化”都是備受爭議的話題。一方面，眾多房企通過多元化開辟第二賽道，為公司未來發展鋪設新的利潤點；另一方面，跨界經營由于盈利空間受限，“理想很豐滿，現實很骨感”成為不少企業多元業務的真實寫照。

??在今年半年報中，部分頭部房企的“副業”開始實現盈利。在碧桂園中期業績發布會上，總裁莫斌對于新業務增長點的提問回應稱，創投業務已經給公司帶來了盈利，期待建筑機器人和千璽機器人餐廳盡早實現盈利，農業和碧優選也在正常的發展之中。

??從房企布局的多元化產業的具體業務內容來看，作為房企地產開發的延伸，物業管理具備穩定收益，資本化成功率高，增速較快，物業管理和社區服務成為新追捧熱點。

??房地產受限格局正在形成，利潤率降低是行業發展的必然階段

??開發企業需要明白，固然市場存在短周期運作機會，但是國家對房地產行業長期管控的態度不會改變，隨著房地產長效機制的逐步建立和落地，未來房地產受限發展的格局正在形成。

??今年以來，中央對房地產市場全局性的管控政策體系正在逐漸補全，國家房地產調控政策以“房住不炒”為準繩推出了一系列政策措施，包括針對房企的“三條紅線”、針對商業銀行房地產貸款的“兩條紅線”、針對土地供應的“兩集中供地”等，正在牽引房地產市場深刻變局。不斷變化和調整的政策又給市場增加了新的變量，而行業利潤率的持續下降已經在各房企半年報中有所體現。房企增收不增利已成為行業普遍現象，頭部房企亦無法幸免：萬科上半年凈利潤出現12年來首次同比下滑；金地集團上半年歸母凈利潤同比下降38.79%；華夏幸福上半年歸母凈利潤為-94.80億元，成為A股上市公司中虧損最多的企業之一。

??穩健樂觀房企具備更大發展空間

??面對行業變局，房企的投資經營戰略將發生根本性轉變，無論市場如何變化，那些經營水平優良，產品實力強勁，抗風險能力突出，且具有良好市場品牌和口碑的品質型房企將獲得新一輪的發展提速期，并迎來廣闊發展空間。正如中海在半年報中這樣說道：政策與市場將給予財務健康、遵循盛業邏輯的企業更大的發展空間。