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??最美人間四月天，但地產(chǎn)股卻依舊陰跌連連。

??4月8日，港股內(nèi)房股多數(shù)走低，萬(wàn)科企業(yè)跌3.4%，融創(chuàng)中國(guó)跌3%，中國(guó)奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)跌超2%，中國(guó)恒大跌1.1%，碧桂園跌0.8%。

??實(shí)際上，2021年以來(lái)，地產(chǎn)股就一直顯示出頹勢(shì)，但即使如此，一季度百?gòu)?qiáng)市值房企的市值總和相比2020年末仍然有所增長(zhǎng)，市值總和增長(zhǎng)超4000億元。但從板塊走勢(shì)以及個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，一季度百?gòu)?qiáng)市值房企仍然“跌”字為主。

??對(duì)于地產(chǎn)股的連續(xù)疲弱，一位上市房企首席財(cái)務(wù)官表示，主要原因還是政府嚴(yán)控房企杠桿，令房企發(fā)展受到限制，因此難有高速增長(zhǎng)，估值受壓，但其表示，有個(gè)別業(yè)績(jī)較好的內(nèi)房股，估值表現(xiàn)不錯(cuò)。

??政策面帶動(dòng)地產(chǎn)股“曇花一現(xiàn)”

??2020年，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)疲弱，2020年末，百?gòu)?qiáng)市值房企的市值總和相比2019年末的市值總和縮水了超萬(wàn)億元。同花順數(shù)據(jù)顯示的房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)全年下跌約3%，除了二季度有短暫的強(qiáng)勢(shì)上漲，其他三季度地產(chǎn)股普遍處于下跌通道，這奠定了地產(chǎn)股2020年全年下跌態(tài)勢(shì)。

??2021年一季度，地產(chǎn)股的頹勢(shì)仍然未變，超跌明顯。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，在百?gòu)?qiáng)市值房企中，有近一半企業(yè)一季度市值下跌。

??雖然整體走勢(shì)疲弱，但受政策面影響，地產(chǎn)股也有“曇花一現(xiàn)”式上漲。2月25日，地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)崛起。根據(jù)收盤數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日三大指數(shù)震蕩分化，其中，上證指數(shù)漲0.59%，深證成指跌0.28%，創(chuàng)業(yè)板指跌1.01%；兩市個(gè)股跌多漲少，超2600只個(gè)股下跌，但地產(chǎn)股卻集體爆發(fā)，普遍上漲，房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲幅3.79%。從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，萬(wàn)科A、新城控股、世茂股份、華夏幸福等多股集體漲停，保利地產(chǎn)、綠地控股、金地集團(tuán)也均大漲超過(guò)8%。

??對(duì)于彼時(shí)地產(chǎn)股罕見上漲，不少房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為與22城集中供地政策相關(guān)。一名證券分析師認(rèn)為，集中供地對(duì)大房企集中度提升有優(yōu)勢(shì)，對(duì)行業(yè)而言是利好消息。但其表示，該政策可能只是導(dǎo)致地產(chǎn)股上漲的催化劑。從地產(chǎn)股本身來(lái)看，價(jià)格便宜，股息高，同時(shí)在板塊中是較好的防守品種。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，地產(chǎn)股上漲是一種超跌反彈現(xiàn)象，大概率“曇花一現(xiàn)”，不會(huì)持續(xù)。

??事實(shí)證明也的確如此。同花順數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)從1681.16下跌至1658.59，跌幅1.34%。

??嘉凱城逆勢(shì)大漲96.17% 華夏幸福領(lǐng)跌51.43%

??具體到個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，今年一季度，市值超過(guò)千億的企業(yè)共有16家，其中萬(wàn)科A是唯一一家市值超過(guò)3000億元的房企，市值在2000億元至3000億元之間的企業(yè)共有3家，分別是新鴻基地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地，另有碧桂園服務(wù)、中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園、保利地產(chǎn)、中國(guó)恒大、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、太古地產(chǎn)、九龍倉(cāng)置業(yè)以及新城控股市值均超過(guò)千億元。

??從漲跌情況來(lái)看，2021年一季度環(huán)比漲幅前十的企業(yè)分別為嘉凱城、珠光控股、中海物業(yè)、恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、寶龍地產(chǎn)、華僑城A、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)以及新城悅服務(wù)，其中一季度環(huán)比漲幅最高的是嘉凱城，漲幅為96.17%。

??嘉凱城的上漲原因主要在于其是恒大系概念股。尤其是今年年初，嘉凱城召開董事會(huì)會(huì)議審議并通過(guò)《關(guān)于選舉董事長(zhǎng)的議案》，選舉時(shí)守明為公司董事長(zhǎng)，而時(shí)守明是恒大系老員工，頗受老板青睞和重視。雖然時(shí)守明加入嘉凱城的真實(shí)意圖不得而知，但從其過(guò)去履歷來(lái)看，這位“老恒大”的到來(lái)讓市場(chǎng)對(duì)嘉凱城的下一步發(fā)展有了更多想象空間，投資者也用腳投票，僅一月就為嘉凱城貢獻(xiàn)了六個(gè)漲停板，而一季度嘉凱城也成為資本市場(chǎng)表現(xiàn)最耀眼的個(gè)股，股價(jià)從2020年末的3.66元/股漲至一季度末的7.81元/股。

??不難發(fā)現(xiàn)，從2020年開始，物業(yè)股長(zhǎng)期穩(wěn)居市值漲幅榜前列，2021年更是延續(xù)了這種趨勢(shì)，在一季度環(huán)比漲幅前十的企業(yè)中，有6家均為物管企業(yè)。其中，環(huán)比漲幅最高的物業(yè)股是中海物業(yè)，漲幅達(dá)到79.7%，而得益于物業(yè)股的良好漲勢(shì)，本季度內(nèi)已有兩家物業(yè)企業(yè)市值超過(guò)千億元，分別是碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)，一季度末市值分別達(dá)到1977億元和1384億元，且值得注意的是，碧桂園服務(wù)的市值已經(jīng)超過(guò)其關(guān)聯(lián)公司碧桂園。

??有漲即有跌。2021年一季度環(huán)比跌幅前十的企業(yè)分別為華夏幸福、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、中南建設(shè)、禹洲集團(tuán)、中國(guó)金茂、大悅城、格力地產(chǎn)、保利物業(yè)、綠城中國(guó)和金地集團(tuán)。其中，華夏幸福是一季度跌幅最大的房企，市值下跌51.43%，市值縮水超250億元；萬(wàn)業(yè)企業(yè)和中南建設(shè)緊隨其后，一季度兩家房企市值跌幅均超過(guò)20%。

??從消息面上來(lái)看，華夏幸福發(fā)生部分債務(wù)逾期，規(guī)模超過(guò)52億元，且其本身負(fù)債高企，因此在2月19日農(nóng)歷新年開盤首日公司股價(jià)即跌停。華夏幸福從去年7月股價(jià)達(dá)到20.93元/股高點(diǎn)后，股價(jià)就不斷下跌，截至一季度末，華夏幸福股價(jià)僅為6.28元/股，相比去年高點(diǎn)時(shí)公司市值已縮水近70%。

??龍頭房企估值已有所提升

??雖然地產(chǎn)股整體表現(xiàn)不佳，但在眾多房企負(fù)責(zé)資本市場(chǎng)的人士看來(lái)，未來(lái)仍然有不少業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)房企會(huì)迎來(lái)機(jī)會(huì)。

??在去年出臺(tái)“三條紅線”監(jiān)管政策后，不少房企都在積極改善負(fù)債情況，從今年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)也可看出，2020年下半年以來(lái)，TOP50房企降檔顯著，反應(yīng)在資本市場(chǎng)上，上述房企對(duì)接資本市場(chǎng)的人士表示，已有幾家龍頭房企估值已經(jīng)有所提升。

??明源地產(chǎn)研究也指出，2021年“房住不炒”基調(diào)不變，“三條紅線”或許帶來(lái)行業(yè)粗放性發(fā)展?fàn)顩r的出清開啟，引導(dǎo)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?；谝陨闲袠I(yè)背景2021年券商看好的房企，大致可以歸為三類：第一類是具備融資優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企；第二類是管理上經(jīng)驗(yàn)豐富、能力突出的強(qiáng)運(yùn)營(yíng)房企；第三類:則是擁有核心資產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游多元經(jīng)營(yíng)的房企。

??具體來(lái)看，融資監(jiān)管政策“三條紅線”雖然對(duì)行業(yè)融資端進(jìn)行了一些限制，但這正是融資具備優(yōu)勢(shì)的房企面臨的機(jī)遇，有助于行業(yè)資源進(jìn)一步向財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部房企集中，從而提升優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)藍(lán)籌股的估值。東北證券認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊估值目前處于歷史底部區(qū)域，修復(fù)空間較大。房地產(chǎn)行業(yè)頭部公司較高股息率呈現(xiàn)較優(yōu)投資性價(jià)比，將持續(xù)吸引資金關(guān)注，帶動(dòng)估值提升。

??同時(shí)，天風(fēng)證券研究報(bào)告中指出，2021年強(qiáng)運(yùn)營(yíng)體系房企將有望獲得顯著超額收益，因?yàn)闆Q定估值的應(yīng)是企業(yè)ROE的結(jié)構(gòu)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)大于強(qiáng)投資。因此，當(dāng)“三條紅線”卡住了房企的融資紅利后，管理紅利將幫助企業(yè)穿越周期，擁有強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的房企將更有機(jī)會(huì)獲得資本市場(chǎng)的青睞。

??此外，東北證券還提到，布局多元化優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的房企，可以通過(guò)多樣化的產(chǎn)品、服務(wù)為主業(yè)賦能，并且能夠突破單一房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的估值天花板，享受未來(lái)多元化資產(chǎn)價(jià)值重估的先機(jī)，享受業(yè)績(jī)加估值的雙提升。