??上半年銷(xiāo)售規(guī)模大幅增長(zhǎng)，“三道紅線(xiàn)”保持綠檔達(dá)標(biāo)。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚(yáng)、唐嫣蓓

??核心觀點(diǎn)

??【上半年銷(xiāo)售規(guī)模大幅增長(zhǎng)，目標(biāo)完成率76.4%】2021年上半年建發(fā)國(guó)際銷(xiāo)售金額917.1億元，同比增長(zhǎng)256.0%，完成全年1200億銷(xiāo)售目標(biāo)的76.4%。上半年銷(xiāo)售回款率87%；回款金額797億元，同比增長(zhǎng)200%。雖然上半年回款保持高位，但管理層預(yù)計(jì)，下半年由于整個(gè)金融體系按揭回款的收緊可能會(huì)帶來(lái)影響。

??【新進(jìn)入17個(gè)城市，總可售貨值達(dá)3133億元】上半年建發(fā)國(guó)際新進(jìn)入17個(gè)城市，分別為南昌、寧波、溫州、徐州等。截至6月末，庫(kù)存可售面積約1809萬(wàn)平方米，總可售貨值3133億元，較2020年末增長(zhǎng)47%。上半年，受土地市場(chǎng)地價(jià)較高影響，建發(fā)國(guó)際在集中供地中拿地不多，管理層預(yù)計(jì)，下半年將根據(jù)銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)和市場(chǎng)情況，適度補(bǔ)充土儲(chǔ)。

??【營(yíng)收及利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)顯著，毛利率呈下降趨勢(shì)】2021年上半年?duì)I業(yè)收入84億元，同比增長(zhǎng)195%，毛利潤(rùn)10.5億元，歸母凈利潤(rùn)3.0億元，分別同比增長(zhǎng)100.4%和176.3%。建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)毛利率12.5%，歸母凈利率3.61%，分別較2020年上半年下降8.8個(gè)百分點(diǎn)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。毛利下降的主要原因?yàn)?018年初獲取的四個(gè)項(xiàng)目，毛利率僅3%左右，影響了整體毛利水平。

??【“三道紅線(xiàn)”綠檔達(dá)標(biāo)，融資成本維持行業(yè)較低水平】截至6月末，建發(fā)國(guó)際持有現(xiàn)金336.96億元，較2020年同期上升239.4%；“三道紅線(xiàn)”均已達(dá)標(biāo)，現(xiàn)金短債比3.29，凈負(fù)債率85.1%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率69.8%。上半年，建發(fā)國(guó)際平均借貸成本為4.48%，受益于母公司的“國(guó)企”背景，融資成本處于行業(yè)低位。

??01 銷(xiāo)售

??上半年業(yè)績(jī)規(guī)模大幅增長(zhǎng)
完成1200億元目標(biāo)的76.4%

??2021年上半年，建發(fā)國(guó)際累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額917.1億元，合同銷(xiāo)售面積430.0萬(wàn)平方米，同比分別大幅增長(zhǎng)256.0%和175.9%；合同銷(xiāo)售均價(jià)21329元/平方米，銷(xiāo)售權(quán)益比79%，較往年有所提升。截至6月末，建發(fā)國(guó)際已完成全年1200億銷(xiāo)售目標(biāo)的76.4%，目標(biāo)完成率明顯高于行業(yè)平均水平。建發(fā)國(guó)際回款率多年來(lái)保持高位，上半年銷(xiāo)售回款率達(dá)87%；回款金額797億元，認(rèn)購(gòu)金額941億元，分別同比增長(zhǎng)200%和214%。但管理層預(yù)計(jì)，下半年因?yàn)檎麄€(gè)金融體系按揭回款的收緊，將可能對(duì)接下來(lái)幾個(gè)月的回款帶來(lái)一些影響。

??02 投資

??上半年新進(jìn)入17個(gè)城市
總可售貨值3133億元

??從土地投資來(lái)看，建發(fā)除深耕核心一二線(xiàn)城市外，也充分利用自身優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)，挖掘優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)下沉市場(chǎng)以獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，2021年上半年新進(jìn)入南昌、寧波、溫州、徐州等17個(gè)城市。截至6月末，建發(fā)國(guó)際在中國(guó)及澳洲共有193個(gè)項(xiàng)目，庫(kù)存可售面積約1809萬(wàn)平方米，總可售貨值3133億元，較2020年末增長(zhǎng)47%。上半年，受土地市場(chǎng)地價(jià)較高影響，建發(fā)國(guó)際在集中供地中拿地不多，管理層預(yù)計(jì)，下半年將根據(jù)銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)和市場(chǎng)情況，適度補(bǔ)充土儲(chǔ)。

??03 盈利

??營(yíng)收及利潤(rùn)規(guī)模大幅增長(zhǎng)
毛利率呈下降趨勢(shì)

??2021年上半年?duì)I業(yè)收入84億元，同比增長(zhǎng)195%，毛利潤(rùn)10.5億元，歸母凈利潤(rùn)3.0億元，分別同比增長(zhǎng)100.4%和176.3%。截至上半年末已售未結(jié)金額1330億元，較2020年末增長(zhǎng)96%。上半年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)毛利率12.5%，歸母凈利率3.61%，分別較2020年上半年下降8.8個(gè)百分點(diǎn)和0.8個(gè)百分點(diǎn)，且均低于行業(yè)50家重點(diǎn)上市房企的中位數(shù)21.7%和6.6%。毛利下降的主要原因，是2018年初獲取的分布在蘇州太倉(cāng)、南京等城市的四個(gè)項(xiàng)目，毛利率僅為3%左右，而該四個(gè)項(xiàng)目的盈利收入占比達(dá)42%，影響了上半年整體毛利率水平。

??04 負(fù)債

??“三道紅線(xiàn)”保持綠檔
借貸成本維持行業(yè)較低水平

??截至6月末，建發(fā)國(guó)際持有現(xiàn)金336.96億元，較2020年同期上升239.4%；長(zhǎng)短期債務(wù)比6.51、現(xiàn)金短債比3.29，略有下降；凈負(fù)債率85.1%；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率69.8%，建發(fā)國(guó)際“三道紅線(xiàn)”保持綠檔達(dá)標(biāo)。上半年，建發(fā)國(guó)際平均借貸成本4.48%，在“國(guó)企”母公司的輻射下，建發(fā)國(guó)際融資成本處于行業(yè)低位。銀行已批未提金額約230億元，較2020年末的202億元增長(zhǎng)14%。