??導讀：想要在控杠桿的大環境下維持企業的穩健發展，房企必須從自身營運入手提高效率，這成為其未來生存的重要舉措。

??從疫情影響，到“三條紅線”融資管理細則落地，不少房企尤其是紅檔、黃檔企業融資端承壓，現金流吃緊，“降庫存、抓回款”成為很多房企重要課題。2021年以來兩集中供地政策出臺，商票數據納入監管，表外負債逐漸浮出水面，此外試點重點房企被要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。因此想要在控杠桿的大環境下維持企業的穩健發展，房企必須從自身營運入手提高效率，這成為其未來生存的重要舉措。

??為此，我們篩選了80家重點監測房企，分析了企業并表營收和歸母利潤的效率；同時結合合同負債建立營收保障倍數，判斷未來營收增長預期；此外還對房企真實存貨消化周期及存貨周轉效率等庫存壓力建立了評價體系。本文通過對上述企業運營效率指標解讀，以分析運營管理過程中遇到的挑戰，并結合當下的政策和市場環境給出建議。

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??房企合作增加

??并表效率和表內權益皆下降

??1、并表效率逐年下滑，房企表外投資增多

??（1）整體并表效率40%上下，且有下降趨勢

??近年來，為平衡規模與風險，越來越多的企業選擇合作開發，同一個項目甚至存在4家以上開發商參與的情況。于是在行業內，房企的規模攀升迅速，但實際在財務報表中呈現的營收和歸母利潤差距也越來越大。為真實反應房企通過運營，并真正能夠給股東帶來的實際收益情況，我們選取了并表效率1指標以反應企業為股東創造的業績貢獻度。

??從2021年上半年80家重點企業并表效率來看，整體區間在9%-85%，但從平均數來看從2019年至今都不足50%，且房企的并表效率2019年和2020年持平，2021年上半年下降，平均值只有38%。也就是說，80家重點房企的銷售收入有超6成相當于財務投資，不計入自己的營業收入中。

??2）建業、新城并表效率靠前，規模與地位匹配度高（略）

??2、表內權益占比呈下降趨勢，強勢房企適度放棄表內權益

??（1）上半年表內權益平均值在61%，呈下降趨勢

??除去表外投資部分，表內的權益占比2也會影響企業的運營效率，權益占比越低，對歸母凈利潤的影響越大。從2017年至2021年上半年的時間跨度來看，80家重點企業的表內權益占比在逐年下降，從2017年的74%下降至2021年上半年的61%，也就是說，到2021年上半年，80家重點房企并表項目中平均有約40%屬于合作部分，在市場下行的壓力及規避風險的考量中，合作開發成為趨勢。

??（2）新城、恒大對合作把控力強，讓權益多并表（部分略）

??2021年上半年，通過整理，得出80家重點房企中，表內占比較高和較低的10家房企，表內權益最高的10家房企的權益在87%以上，其中光明地產歸母權益甚至超過所有者權益。表內權益占比較低的十家房企，其權益占比在40%以內。

??結合并表效率和表內權益占比，可以篩選出四類典型企業。第一類企業是并表效率高，表內權益占比低，這類企業通常比較強勢，合作部分基本以自己并表為主，但為保證整體規模的上升，放棄一部分權益，代表有新城、恒大、奧園等。第二類是并表效率和表內權益占比都高，這類企業普遍遵循自身發展節奏，項目以自己操盤運營為主，這類企業有瑞安房地產、天譽置業、富力地產等。第三類企業是并表效率低，表內權益占比高，這類房企相對而言規模不大，話語權不高，尋求外部合作但合作部分并表不多，并表項目多為自身項目。第四類是并表效率和表內權益占比都低，這類企業雖然整體銷售規模上升，但是如果一直保持如此高的合作力度，將影響企業內部團隊運營經驗的提升，影響企業未來營收轉化和利潤的保證。