??導讀

??金地集團在總體表現穩健扎實，也是其在市場下行階段保持持續的增長勢頭的底蘊。

??◎  研究員 / 沈曉玲、汪維文、齊瑞琳、張少賢

??2021年下半年以來，融資收緊，市場下行導致企業經營難度倍增，流動性危機顯現，不管是中小房企還是規模房企都難逃困境，部分規模房企甚至出現債務違約、工程停工的問題，行業進入寒冬期。然而磨礪始得玉成，在循環往復的行業周期之中，也誕生了一批經營質量高，發展潛力足的優質房企，金地集團就是其一。從戰略力、投資力、賺錢力、風控力、資金力五個維度指標體系來看，金地集團前瞻性的投資布局策略，穩健有序的擴張節奏，多元協同的發展戰略，十年如一日嚴守財務紀律值得其他房企借鑒學習。

??01 曾激進拿“樓王”踏錯節奏
如今逐步有序發展

??從1988年成立至今，金地集團已經步入而立之年，見證城鎮住房商品化，也經歷了中國房地產30多年來的跌宕起伏。縱觀金地集團的發展史，可以大致分為四個發展階段，從初期完成股改確立地產主業，到“招保萬金”龍頭房企之一，再到踏錯節奏錯失機會，而當下企業已經進入了穩健發展的階段。即使在2021年行業整體下行的情況下，金地集團也以18%的增速完成全年銷售業績目標。金地集團在2010年確定“一體兩翼”發展戰略，持續經營商業地產、房地產金融及物業服務等多元業務，2021年多元業務營收達87.4億元，同比增長23%，營收占比達8.8%。

??1、33年間經歷過迷茫期，2021年重回行業前十

??1988-2000年發展初期，起步階段。1988年金地集團注冊成立，到1993年企業股份制改造，由國企轉變為董事會管理的現代化企業，開發了首個住宅項目深圳·金地花園，同年成立了金地物業，這也是金地集團房地產開發業務的開端。此后1998年公司完成增資擴股，這一階段企業主要據點大本營，深耕深圳市場。

??2001-2006年，拓展期，開啟全國化進程。2001年，金地集團實現了上海證券交易所上市，同年進入北京市場，開啟了全國化布局；其后在2002年首入上海，2003年進軍武漢和東莞，隨后2004-2006年，公司在3年間進入7城，基本上完成了華北、華東、華南、華中、東北、東南和西部七大區域的全國化布局。

??2007-2015年，八年迷茫期，面臨投資、人事、股權沖擊。首先，在此期間金地投資節奏并不穩定，投銷比大幅波動。在市場火熱時高價拿地，在地價低迷時錯失低價良機，連續錯失兩輪投資低點。其次，無奈的大戶型定位限制了項目的銷售。由于在兩輪拿地熱潮中金地囤積了大量高地價項目，在延長了項目開發周期、增加開發難度的同時，在當時剛需戶型是主流的情況下，大戶型高端定位成為這些項目略顯無奈的選擇。再次，金地也面臨了人事變動和股權變動。2010年，金地集團創業高管相繼離職，管理層變動引起短期動蕩，后續才形成以凌克和黃俊燦為核心的穩定管理層。此外從2013年生命人壽持股金地以來，逐步增值穩坐第一大股東交椅，后續安邦保險增資成為第三大股東，多回合資本市場爭斗令金地股價動蕩，控制權歸屬存疑，直到2015年開始變得穩定，險資以財務投資為主，完全放權給凌克和黃俊燦等原金地領導班底做決策。

??2016年至今，持續穩健發展階段。股權變動結束后，金地重回正軌，2016年全年銷售金額達到1006.3億元，步入千億房企行列，2019年金地集團采取“精益管理、協同共進”的經營策略，銷售金額步入2000億。此后在2021年行業整體銷售承壓的情況下，公司銷售規模保持了較高的增長，操盤金額進入《2021年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜前十，到2022年1月以來金地各個口徑銷售金額都已經穩定在銷售榜前十。

??整體來看，金地集團在發展歷史上，曾作為“招寶萬金”地產龍頭股代名詞，后續雖然隨著時間流逝該頭銜逐步淡化，卻仍然是房地產業內穩健發展的典范。其中金地集團在一眾房企中通常被認為是較為保守的企業，但其遵循自身發展狀態，總體表現穩健扎實，也是其在市場下行階段保持持續的增長勢頭的底蘊。

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??2、千億之后步入高速增長期，14座城市銷售已超50億（略）

??02 投資力：保持穩定投銷比
堅持深耕高能級城市

??1、動態調整投資策略，投銷比保持較高穩定水平（部分略）

??從金地的投資歷程看，金地不斷調整拿地節奏，試錯中逐漸把握投資銷售的動態平衡。在迷茫期內，金地投資節奏并不穩定，投銷比大幅波動，在市場火熱時高價拿地，在地價低迷時錯失低價良機，直至步入千億房企之列后，才找到適合自身發展的拿地節奏。金地從2015年開始，加大市場研究力度，并強化營銷體系建設，從投銷兩端同時調整節奏，并在“穩增長”和“去庫存”政策加持下，投銷比逐漸趨穩，維持在40%-60%之間，保持穩健謹慎的投資策略。成為千億房企后，2017年金地提出“深耕廣拓”的投資策略，積極把握拿地窗口期，適當擴充土儲，同時受行業政策不斷趨緊的影響，投銷比不斷下降，但仍高于百強房企平均水平。

??2、“東密西強”，投資高能級城市，選擇性下沉

??推進東密西強投資布局，長三角和珠三角投資比重不斷提升

??從投資區域分布上看，金地圍繞三大城市圈形成“東密西強”的投資布局，其中金地集團在珠三角和長三角兩個區域內投資力逐漸增加，環渤海和中西部的布局上更多選擇省會城市，比如武漢、長沙等。整體來看，2015-2017年金地在環渤海和長三角地區的投資比重相對較高，從2018年開始，逐漸加大對珠三角和長三角地區的投資，長三角投資占比達到38%，珠三角地區的投資力度也從8%提升至15%，截止2021年底，金地在長三角、珠三角的投資占比超七成，一方面由于長三角、珠三角市場更加活躍，因此該地區三四線城市的市場潛力更易被挖掘，另一方面，金地在珠三角地區布局仍有空間，金地集團的資源逐漸向該地區傾斜。與此同時，金地在環渤海和中西部地區內的投資以區域內的高能級城市為主，2015-2021年金地在環渤海和中西部區域內一二線城市投資占比為93%，主要布局西部強市。

??投資聚焦高能級城市，選擇性下沉三四線

??從城市能級上看，金地長期關注一二線城市，近年來對三四線的投資關注度有所提升，但主要針對長三角、珠三角內部分三四線城市。總體來看，2015-2017年金地在一二線城市的投資比重均超過七成，從2018年開始，金地提出“選擇性布局三四線”的投資戰略，金地在三四線城市拿地占比也從10%的水平提升至30%甚至更高的水平。從這些三四線城市的分布區域看，2015-2021年金地下沉的三四線城市中有87.8%位于珠三角、長三角，其中東莞下沉效果顯著，2019年單城銷售額達到100億元。

??3、放權賦能給一線城市公司，百億城市已達5座（略）

??03 賺錢力：利潤率高于行業平均
依托大數據科學管理工期

??1、18年以來營收穩定增長，保障倍數均在1倍以上（略）

??2、利潤率受行業下行影響下滑，但仍高于行業中位數（部分略）

??歸母凈利率目前維持10%左右，凈利率和歸母凈利率都高于行業中位數。從利潤率方面來看，由于整體市場環境走低，從2019年開始地的毛利率，凈利率和歸母凈利率進入了下行階段，其中毛利率從2018年的43.1%下降至2021年的21.4%，歸母凈利率從2018年的16%下降至9.5%。雖然金地集團近些年的毛利率、凈利率和歸母凈利率都有所下降，但是無論是凈利率還是歸母凈利率，都高于行業中位數，總體維持在中上水平，說明企業盈利水平較為穩定。

??3、“一城一圖”科學工期管理，控制銷管費用和存貨周轉（部分略）

??制定“一城一圖”拿地到開盤的標準工期，以實現“高周轉與高滿意度”并存的“雙標”。故金地集團在標準生產工期下了“大功夫”，即根據每個城市、不同項目類型，不同施工條件，通過對典型房企對標分析“拿地到開盤”歷史大數據歸納統計，得出了“一城一圖”的拿地到開盤的標準工期，通過這一科學方法，金地實現了從拿地到開盤生產效率的全面提升。

??從2016年開始，金地集團的銷管費用率始終維持在3%左右。從2016年金地集團銷管費用率下降后，其銷管費用率一直保持在相對平穩的水平，分開來看，管理費用率基本上維持在2%左右，銷售費用率基本上維持在1%左右，總體銷管費用率在3%左右。在管理紅利時代，銷管費用率是衡量企業管理能力的核心指標，說明其成本管理運營水平具有優勢，處于行業前列。

??04 風控和資金力：財務杠桿穩健
融資能力處于前列

??1、嚴守財務紀律，十年從未逾越債務紅線（略）

??2、隱性負債良性增長，其他應付款總額維穩

??隱性負債方面，金地集團的應付類款項規模呈現與銷售規模正相關的良性增長，且近三年以來其他應付款規模已經得到控制。我們重點關注企業的應付賬款（主要是應付工程款及土地價款）及其他應付款（主要是關聯方往來款及預提土增稅）兩項。可以發現，企業應付賬款和其他應付款項總額幾乎均呈現隨企業銷售規模逐步增長的線性趨勢，并且近三年內其他應付款總額增長十分有限，呈現穩定趨勢。而盡管應付賬款仍呈現線性增長，但我們關注到其自2017年至2021年平均年復合增長率約為31.3%，對照該期間企業21.4%的營收復合增長率來看，這種隨規模增長而逐步增多的應付賬款顯然是良性的。

??3、融資方式多樣，成本低于行業平均（略）

??4、回款規模穩步增長，現金流持續改善

??在現金流入方面，金地集團銷售商品、提供勞務收現總額雖然在2018年和2020年呈現同比的下降，但整體上來看，仍然保持著隨規模擴張穩步增長的趨勢，尤其值得關注的是，2021年企業銷售商品、提供勞務收現總額同比增31.8%，首次突破1000億。

??結合企業現金流凈額來看，2017年及2018年企業積極外拓，因此經營性現金流凈額連續兩年為負，但是企業積極融資，兩年籌資性現金流凈額流入達348.0億元，保障現金總額持續增長。2019年企業提出要加強現金流管理的前瞻性和有效協同，之后實現了連續三年經營性現金流凈額和融資性現金流凈額的凈流入，在融資環境收緊，行業下行的大環境下，進一步鞏固了財務安全。

??05 戰略力：股東與管理層合作穩定
多元業務打造護城河

??1、股東和管理團隊合作穩定，各司其職（略）

??2、產品研發與時俱進，滿足不同階段客戶需求（部分略）

??金地產品研發創新力強，不斷完善住宅產品系列和戶型，滿足滿足不同消費價值觀、不同家庭生命周期的客戶需求。

??不斷擴充的產品線推動了城市深耕的進程，目前金地已形成“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“風華”、“未來”、“社區商業”、 “峯匯”等九大產品系列，其中峯范系列入選全國十大輕奢產品系，青島華章、上海金地峯范分別入選克而瑞十大輕奢作品、十大品質作品。根據2018-2021年CRIC《中國房地產企業產品力TOP100》榜單中，金地始終保持TOP8水平，不僅提升品牌影響力，也提升了客戶的忠誠度。

??3、多元化策略精準，物管、商管和代建等業務并行發展（略）

??06 依然存在三方面不足
未來發展繼續砥礪前行（略）

??1、唯一營收未破千億的銷售十強，未來增速仍受限

??2、土儲權益持續走低，影響企業營收和利潤增長

??3、土地價格仍需控制，近年來存貨跌價持續走高