??本期關注

??政府多次表態支持房地產合理融資，融資環境將繼續優化

??本月政府在房企融資方面進行了多次表態：4日證監會表態要積極支持房企債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍；銀保監會提出要落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求；央行也表示要繼續優化房地產信貸政策。11日國務院在會議上提出支持企業通過發行不動產投資信托基金等方式盤活存量資產。15日央行和銀保監會發布了《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將首套房商貸利率較LPR下調20個基點。25日國務院在全國穩住經濟大盤電視電話會議上提出支持金融資產管理投資公司通過收購不良資產盤活閑置資產，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。證監會和發改委也在隨后的27日表態要規范做好保障性租賃租房試點發行REITs工作。整體看來，本月政府對房企融資方面的利好較多，對債券發行、資產證券化等方面的合理融資需求都有支持，同時房貸的放松也有利于企業的回款，未來房企的融資環境可能會繼續優化。

??融資規模同環比均大幅減少，境外融資成本大幅提升

??本月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規模是2019年以來第三低。其中債券發行了375.07億元，環比增加0.6%，同比減少35.2%。本月房企融資成本4.81%，環比上升1.55pct，同比下降0.4pct。其中境內融資成本3.73%，環比上升0.5pct，發債主體仍是集中在中海、保利發展、華潤置地等國企央企；境外融資成本為10.38%，環比大幅提升了6.58pct，主要是因為本月中梁和大唐因為交換要約發行了3筆優先票據，融資成本都相對較高。

??本月沒有企業上市或遞交招股書，金科服務計劃收購佳源服務

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市或遞交招股書，因此截至2022年5月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和22家。整體看來，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，房企的熱情也有所冷卻。除此之外比較值得關注的是，金科服務在本月與佳源服務達成了協議，計劃收購佳源服務73.56%的股權，未來行業內的并購案仍可能繼續增加。

??企業發債

??01.債券發行：融資總量環比大幅滑坡，境外債發行仍然低迷

??2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規模是2019年以來第三低。本月融資規模較三四月又有較大的滑坡，主要是因為過去幾個月中作為融資主力的國企央企已經獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規模有所減小，而民營房企的融資規模仍然處于低位。從融資結構來看，境內債權融資390億元，環比減少36%，同比減少17.4%；境外債權融資61億元，環比增加133.5%，同比減少84.4%；本月資產證券化融資69億元，環比減少62.6%，同比減少62.1%。

       5月房企發債375.07億元，環比增加0.6%，同比減少35.2%。其中，境外發債約61.07元，環比增加366.9%，同比減少80.9%，主要是因為4月僅有遠洋集團發行了一筆2億美元的綠色票據，而本月則有中梁和大唐因為交換要約而發行了3筆優先票據。境內發債314億元，環比減少12.7%，同比增加21.1%，其中，公司債發行145億元，環比減少20%，同比增加50.3%；中期票據發行93億元，環比增加2.7%，同比減少23.4%；融資券發行30億元，環比減少65.9%，同比減少25%，境內發債主體仍然基本為央企國企。

       2022年5月100家典型房企新增債券類融資成本4.81%，環比上升1.55pct，同比下降0.4pct。其中境內融資成本3.73%，環比上升0.5pct，發債主體仍是集中在中海、保利發展、華潤置地等國企央企；境外融資成本為10.38%，環比大幅提升了6.58pct，主要是因為上個月僅有遠洋集團發行了一筆成本較低的綠色債券，而本月則有中梁和大唐因為交換要約發行了3筆優先票據，融資成本都相對較高。2022年截至5月100家典型房企新增債券類融資成本4.39%，較2021年全年下降0.89個百分點，其中境外債券融資成本7.98%，較2021年全年上升0.96個百分點，境內債券融資成本3.35%，較2021年全年下降0.71個百分點。

       具體企業表現來看，5月發債量最大的企業是中海和保利發展，兩家企業的融資總量都是60億元，中海在本月發行了30億元的公司債以及30億元的中期票據，保利也發行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據。本月發行債券的企業有17家，發債企業個數環比減少5家。從發債年限來看，最長的是保利置業發行的一筆長達12年的ABS。從債券發行利率表現來看，金隅集團發行的一筆30億元超短融利率2.08%最低，另有保利發展、中海地產以及華潤置地發行了利率不超過3%的債券。

??02.債券期限：本月到期債券類379億元

??本月房企有21筆債券到期，金額共計379億元,環比減少30.3%，到期債券只數環比減少11只。富力、世茂和金科在本月到期的公司債分別于本月18日、22日和27日通過了展期方案，而華夏幸福的2筆公司債則出現了實質性違約。

??提前關注到2022年6月將有44筆債券到期，合計約639億元，環比增加68.6%，又一波償債潮即將到來。其中，佳兆業到期的4只境外優先票據、新力到期的一只優先票據以及華夏幸福的一筆境外債已經出現了利息違約。從到期債券規模來看，單筆金額最高為佳兆業于2017年發行的8.2億美元的境外優先票據。

       在債務違約方面，本月龍頭房企融創中國和北京房企鴻坤偉業分別發布公告稱未能按期支付旗下境外票據利息，構成了實質性違約，融創也是繼恒大之后又一家出現美元債違約的龍頭房企。整體來看，當前還有不少房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業注意。

??上市和股票

??01.擬上市房企：本月沒有房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年5月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有10家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續上市進程還有待觀察。

       在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有房企旗下公司遞交招股書。因此截至2022年5月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有22家，其中有多家企業的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??02.IPO和增發：本月沒有企業完成上市

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，在招股書審批方面也僅有眾安智慧生活于4月22日通過了上市聆訊，但是到5月底也沒有完成IPO。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數量明顯減少，港交所對于已交表的企業的審核也較為嚴格，規模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發艱難。

??03.股權變動：佳源國際、嘉凱城股東被動減持，金科收購佳源服務股權

??本月有多家房企和房企旗下公司出現了股東減持公司股份的情況，如綠地、建業新生活、佳源國際、嘉凱城等，整體看來這些企業在流動性方面都存有一定的問題，其中佳源國際和嘉凱城的控股股東都是因為債券問題被強制減持。除此之外，本月金科服務和佳源服務達成了協議，金科服務計劃收購佳源服務73.56%的股權，是物管領域又一筆較大規模的收購案。近期物管行業以及房地產行業的收并購機會都開始增加，未來有可能形成一波并購潮，行業集中度進一步提升。

??04.股價變動：兩市地產相關股表現較為一般，宋都雙平臺漲幅都較大

??本月兩市的地產相關股表現都較為一般。A股地產股整月上漲的股票占比為56%，而H股整月上漲的股票占比則僅為26%。在H股方面，本月宋都服務的月漲幅達到了36.27%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業從5月4日開始連續大漲，在11日甚至達到了近20%的漲幅，奠定了整月漲幅的基礎，此后雖然股價略有波動，但是整月最終的漲幅仍然達到了36.27%。

??在A股房企方面，本月宋都股份的漲幅較大，企業股價月內有3次觸及了漲停板，在月末則有所回調，最終整月漲幅達到了21.8%，使其成為A股漲幅最大的房企。公司股價大漲的主要原因是公司在鋰電池和鹽湖提鋰領域與西藏珠峰簽訂了《合作協議》，因此受到了投資者的追捧。