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??(2023年5月)

       本月關(guān)注

??政府支持央企債券發(fā)行，公募REITs發(fā)展繼續(xù)快速推進(jìn)

??5月6日，國資委發(fā)布《中央企業(yè)債券發(fā)行管理辦法》通知。其中提出，中央企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極維護(hù)投資者關(guān)系和良好國際信用評(píng)級(jí)，探索多市場、多幣種發(fā)行境外債券，拓展融資渠道。此外央企年度發(fā)債計(jì)劃與市場注冊額度不掛鉤，且在國資委出具批復(fù)前，中央企業(yè)集團(tuán)公司可以按擬申請(qǐng)年度計(jì)劃總額的1/4左右發(fā)行債券。此外5月12日證監(jiān)會(huì)、證券交易所要求加快公募REITs發(fā)行上市節(jié)奏，推動(dòng)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。各地也繼續(xù)推進(jìn)REITs工作，如陜西省支持民企發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，對(duì)于被發(fā)改委推薦至證監(jiān)會(huì)的項(xiàng)目，省級(jí)財(cái)政一次性補(bǔ)助前期費(fèi)300萬元。整體看來，本月國央企的債券融資以及公募REITs都獲得了政府大力支持，利好于相關(guān)企業(yè)，但是對(duì)于大部分民營房企而言融資環(huán)境仍然較為嚴(yán)峻。

??融資總量創(chuàng)2020年以來單月新低，成本仍在較低水平

??本月80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，創(chuàng)下了2020年以來單月融資的新低。房企債券發(fā)行了178.46億元，環(huán)比減少49.3%，同比減少59.8%。債券類平均融資成本為3.34%，環(huán)比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月僅有越秀地產(chǎn)在澳門金融資產(chǎn)交易所發(fā)行了一筆13.96億元人民幣的境外債，因此房企境外融資成本僅為3.8%；同時(shí)由于本月境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等國企央企，因此境內(nèi)融資成本3.29%，環(huán)比下降0.1pct。

??萬科150億定向增發(fā)獲深交所受理，配股熱度保持低位

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，同時(shí)也沒有企業(yè)提交上市申請(qǐng)。而在增發(fā)配股方面，本月21日萬科的150億定向增發(fā)獲得了深交所的受理，22日天地源的12.5億配股募資計(jì)劃獲得了西安市國資委的同意，而保利的125億A股增發(fā)僅在16日回復(fù)了交易所的問詢函，并沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，整體看來近期房企配股融資熱度處在較低水平。

??01

??債券發(fā)行

??本月融資規(guī)模創(chuàng)2020年以來單月融資新低

??2023年5月80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%。本月房企融資規(guī)模創(chuàng)下了2020年以來單月融資的新低，整體融資環(huán)境仍然不容樂觀。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-5月80家典型房企的累計(jì)融資總量為2623.7億元，同比減少27.3%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資205.17億元，環(huán)比減少58.3%，同比減少60.9%；境外債權(quán)融資13.96億元，環(huán)比減少54.4%，同比減少79.3%；資產(chǎn)證券化融資為44.16億元，環(huán)比減少44.8%，同比減少39.9%。

??5月房企發(fā)債178.46億元，環(huán)比減少49.3%，同比減少59.8%。在境外債方面，本月僅有越秀地產(chǎn)在澳門金融資產(chǎn)交易所發(fā)行了一筆13.96億元人民幣的境外債；境內(nèi)債發(fā)債規(guī)模為164.5億元，環(huán)比減少53.2%，同比減少56.3%。其中，公司債發(fā)行35億元，環(huán)比減少57.7%，同比減少81.8%；中期票據(jù)發(fā)行101億元，環(huán)比減少42.5%，同比增加8.6%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等國企央企。

??2023年5月80家典型房企新增債券類融資成本為3.34%，環(huán)比下降0.05pct，同比下降1.26pct。本月僅有越秀地產(chǎn)在澳門金融資產(chǎn)交易所發(fā)行了一筆13.96億元人民幣的境外債，因此房企境外融資成本僅為3.8%；同時(shí)由于本月境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等國企央企，因此境內(nèi)融資成本3.29%，環(huán)比下降0.1pct，仍然保持在較低的水平。2023年1-5月80家典型房企新增債券類融資成本3.75%，較2022年全年下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.51%，較2022年全年降低0.03個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，5月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是招商蛇口，企業(yè)在本月發(fā)行了2筆共26億元的超短融以及1筆17億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有11家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少5家。從發(fā)債年限來看，金融街發(fā)行了1筆期限長達(dá)7年的公司債，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，招商蛇口發(fā)行的2筆超短融利率都是2.2%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02

??債券到期及違約

??02.本月到期339億元，宋都集團(tuán)公告貸款逾期

??5月共有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為339億元，環(huán)比減少64.24%。提前關(guān)注到2023年5月將有21筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為349億元，環(huán)比增加2.95%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是恒大于2017年發(fā)行的一筆10億美元的公司債。

??在債務(wù)違約方面，本月10日宋都集團(tuán)公告稱因控股股東宋都控股未及時(shí)清償銀行款項(xiàng)，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)銀行借款逾期，同時(shí)月內(nèi)已經(jīng)暴雷的金科和恒大都有新增債務(wù)違約。整體來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

??03

??IPO和增發(fā)

??天地源擬配股募資12.5億元

??萬科定增獲深交所受理

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，同時(shí)也沒有企業(yè)提交上市申請(qǐng)。整體看來，近期香港資本市場對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。不過由于證監(jiān)會(huì)在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，未來房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。

??而在增發(fā)配股方面，本月21日萬科的150億定向增發(fā)獲得了深交所的受理，22日天地源的12.5億配股募資計(jì)劃獲得了西安市國資委的同意，而保利的125億A股增發(fā)僅在16日回復(fù)了交易所的問詢函，并沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，整體看來近期房企配股融資熱度處在較低水平。

??04

??股價(jià)變動(dòng)

??超過80%兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月下跌

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為疲軟，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比為22%，H股更是僅有10.5%。在H股方面，本月宋都服務(wù)的月漲幅達(dá)到了38.03%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股價(jià)的大幅上漲主要是因?yàn)槠髽I(yè)在16日配發(fā)了6.4億股，凈籌資3383.52萬港元用于一般營運(yùn)資金。因此企業(yè)股價(jià)從5月17日開始進(jìn)入了上升通道，月末則有所回調(diào)。

??在A股房企方面，本月上實(shí)發(fā)展的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在月初出現(xiàn)了兩個(gè)漲停板，此后到月末則緩慢回調(diào)，最終整月的漲幅為7.82%，成為了A股漲幅最大的房企，但是企業(yè)股價(jià)在月初的大幅上漲屬于股價(jià)異常波動(dòng)，和企業(yè)經(jīng)營基本面偏離較大。