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??內容提要

??合約銷售：百強房企9月業績環比微增0.2%

??企業拿地：本月投資金額環比上升明顯，但同比降幅仍近五成

??企業融資：單月規模環比增加17.6%，大悅城和招商蛇口成功發行公募REITs

??營銷策略：提前鋪排國慶營銷，多家房企舉辦集團營銷活動

??組織動態：信達地產、建發股份、中國鐵建及中交地產相繼換帥

??戰略動態：華夏幸福布局低空經濟，富力68間酒店及一幢寫字樓被接管

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??合約銷售：百強房企9月業績環比微增0.2%

??核心觀點：

??1、2024年9月，TOP100房企實現銷售操盤金額2517.2億元，環比微增0.2%，業績表現不及往年同期。同比降低37.7%，同比降幅較8月進一步擴大11個百分點。累計業績來看，1-9月百強房企實現銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，降幅較8月基本持平。

??2、2024年9月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低49.7%至640億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低41.1%和43.3%至178.3億元和106.3億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低39%至49.9億元。

??3、從企業表現來看，2024年9月有近半數百強房企實現單月業績環比提升，其中18家房企環比增幅超過30%。具體來看，綠城中國、建發房產、保利置業、中國中鐵、大華集團、首開股份等企業9月均實現了不錯的單月業績環比增長。但同時，單月業績同比降低的百強房企數量仍占到逾八成。

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??企業拿地：本月投資金額環比上升明顯，但同比降幅仍近五成

??核心觀點

??1、典型房企本月拿地金額環比升142%。受到一線城市上海、廣州等土拍帶動，重點監測30家房企單月投資金額達到429億元，環比提升142%，但同比仍下降46%，拿地面積228萬平方米，環比增300%，同比下降44%。其中僅有保利發展、招商蛇口、建發房產單月拿地金額超過60億元，主要集中上海、廣州、杭州等核心城市，且多為溢價成交，一定程度反映了在謹慎拿地態度下房企更加聚焦優質地塊，爭奪也相對激烈。

??2、超半數百強企業前九月投資金額同比下跌。截止到三季度末，銷售百強（全口徑）投資金額約4400億元，同比下降45%，其中有近五成房企2024年以來投資處于暫停態勢。前九月已拿地的企業中，有近53%的企業投資額同比下降，降幅超過50%的企業占到36%，且以頭部的央企、國企為主，諸如華潤、中海、招商等，而民企中仍在拿地的龍湖、濱江投資額同比分別下降69%和50%。由此可見，在銷售走弱、土地供應放緩之下，規模化的央國企投資步伐也在放緩。值得注意的是，中建壹品、國貿地產等企業投資額較去年大幅提升，一方面是2023年基數較低所致，另一方面這些企業投資布局主要集中在上海、廣州、廈門等總價較高的核心城市。

??3、樓市政策持續寬松，未來投資更應“優中選優”。月末樓市政策持續寬松、以及核心城市如廣州、蘇州的優質宅地高價成交，對提振市場預期有一定作用。待樓市政策效果顯現，銷售業績提升、樓市熱度傳導到土地市場中，企業投資拿地的意愿或將有所回升。但值得注意的是，當市場增量時代成為歷史，過去積極擴張拿地并獲得土地升值收益的現象難以重現。雖然有資金實力的頭部房企、國央企持續在低位補充優質土地資源，但這些房企在拿地時更加強調“優中選優”，投資研判中也更加關注利潤指標而非規模指標，目前低密度、小體量地塊更受到房企青睞。未來整體投資意愿回升時，房企投資也需要找到自身的優勢項目類型，進行更加精準的投資。

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??企業融資：單月規模環比增加17.6%，大悅城和招商蛇口成功發行公募REITs

??核心觀點

??1、融資總量：2024年9月65家典型房企的融資總量為458億元，環比增加17.6%，同比增加25.4%。從全年的累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為3585.37億元，同比減少27.3%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資411.14億元，環比增加5.6%，同比增加55.7%；資產證券化融資46.86億元，同比增加179%，主要是因為大悅城和招商蛇口成功發行了兩單公募REITs。

??2、融資成本：2024年1-9月65家典型房企新增債券類融資成本2.99%，較2023年全年下降0.61個百分點，其中境外債券融資成本4.18%，較2023年全年降低3.86個百分點，境內債券融資成本2.97%，較2023年全年降低0.51個百分點。單月來看，9月房企融資成本為2.82%，環比提高了0.28pct，同比降低1.02pct。本月境內發債的企業仍然主要是招商蛇口、保利發展、首開股份等央企國企，因此境內融資成本繼續走低。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業仍然是萬科，企業在本月共獲得了257.3億元的銀行貸款。從企業梯隊來看，2024年1-9月TOP10房企的平均融資額為208.31億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊也是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.6%，較2023年全年融資成本降低了1.64pct，降幅最大，同時比融資成本最高的TOP31-50的房企低0.85pct。

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??營銷策略：提前鋪排國慶營銷，多家房企舉辦集團營銷活動

??核心觀點

??1、本月房企營銷活動主題多圍繞“國慶”、“中秋”、“雙節”等關鍵詞，從營銷方式上看以特價房、折扣等“以價換量”的方式為主。根據CRIC監測情況看，多家房企舉辦集團營銷活動，如萬科舉辦“司慶鉅惠”、招商蛇口的首屆“金秋好房節”、華發股份第二屆“超級華粉節”，同時大悅城、象嶼地產、合生創展等百強房企也舉辦了集團營銷活動，其中合生與珠江投資舉辦的“心意長‘九’，‘十分’寵愛”系列活動從9月11日持續至10月28日，貫穿整個兩個月。

??2、房本本月營銷方式呈現以下五個特點：第一，國慶活動提前鋪排，中海合肥本月初就推出國慶提前購的活動，保利蘇通、中海長哈、綠城華南等區域也提前半個多月預熱國慶活動；第二，特價房規模仍在，保利江西“保利團圓置業季”、保利重慶“要要購房節”均推出百套特價房，招商華北“中秋安心購”釋放特價房源超百套；第三，房企持續清理現房庫存，為加速現房出清，萬科無錫推出“實景購房節”、富力廣州推出“現貨年度大促”，同時金地沈陽推出“淘金商鋪節”甚至推出“1元起搶租”、帶租銷售等促進資金回流；第四，房企持續直播營銷引流，本月中海西安、招商深圳、越秀北方、綠城華南等區域舉辦直播活動，華發股份推出集團直播“超級華粉節”，萬科更是為司慶活動引流聯播40天；第五，“以舊換新”常態化營銷，招商蛇口、中國金茂等規模房企也加入，招商成都聯手貝殼加速舊房出售，金茂泰州聯合安居客、58同城、房天下等中介機構，并配合抖音號、小紅書等全平臺高頻次置頂推介，招商東莞區域以舊換新最高享受100萬元限時優惠。從折扣上看，“以價換量”仍將持續，越秀地產“金九銀十”活動，全國范圍的特惠房最高85折。

??3、調整節奏保持沖刺狀態，短期內仍以去庫存為營銷目標。短期來看，十一黃金周已至，房企后續還將會利用國慶、雙十一、雙十二以及年末等營銷節點積極營銷促去化，尤其在現房庫存占比持續攀升的背景下，折扣讓利并配合試住、“以舊換新”等方式多方位解決購房痛點，但同時也要注意，由于以價換量導致前期業主不滿的情況時有發生，不少房企也推出了保價權益等營銷活動，如建發杭州云湖之城推出“安心購”活動，對前期業主進行補差價的補償。長期來看，在行業亟待復蘇的關鍵時期，深耕產品力、提升客戶服務能力，著力提升企業跨周期能力。

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??組織動態：信達地產、建發股份、中國鐵建及中交地產相繼換帥

??核心觀點

??在房地產行業面臨持續挑戰的背景下，多家知名房企于9月完成了高層管理架構的優化調整，旨在通過人事變動激發新的活力與戰略方向，以應對市場的不確定性和壓力。1、信達地產高層更迭：9月初，信達地產宣布了一系列高層調整，包括董事長石愛民、總經理郭偉及副總經理陳瑜因個人職業規劃或年齡因素主動離職。此舉標志著企業進入新一輪的戰略調整期，預計將為新團隊提供更為靈活和創新的施展空間。

??2、建發股份管理層交接：9月5日，建發股份完成工商變更，鄭永達先生由董事長轉任副董事長，體現了對公司穩健發展的持續貢獻，同時林茂先生接任董事長，程東方先生被任命為總經理，這一變動強化了管理團隊的新鮮血液，預示著公司在市場布局和管理效能上的新期待。

??3、中鐵建設集團與中國鐵建地產高層互換：9月9日，中鐵建設集團的孫洪軍先生被調任至中國鐵建地產擔任黨委書記、董事長，而原董事長李興龍先生則晉升為中國鐵建黨委常委、副總裁。這一跨界任命彰顯了集團內部資源的優化配置，同時體現了對地產板塊的高度重視與期望。

??4、中交地產董事長變動：9月13日，中交地產宣布董事長變更，郭主龍先生接任新職，李永前先生則卸任相關職務。此次調整進一步增強了中交房地產的管理層力量，預示著公司在戰略規劃、市場拓展等方面將迎來新的發展機遇。隨著房地產行業步入深度調整期，國央企地產商憑借其雄厚的資金實力和穩健的經營策略，逐漸成為市場的重要支撐力量。面對銷售端承壓、融資環境復雜等挑戰，這些企業紛紛通過優化內部管理、調整戰略方向等措施，力求在逆境中尋求突破。

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??戰略動態：華夏幸福布局低空經濟，富力68間酒店及一幢寫字樓被接管

??核心觀點

??1、本月部分企業舉辦了半年度業績說明會，其中金隅集團管理層在說明會中提及，未來會把握政策機遇推動自有用地盤活實現新突破，圍繞存量盤活轉型及增量市場維持適宜開發規模；此外適時參與“三大工程”，并積極拓展城市更新業務。而信達地產管理層則在說明會中表示，下半年將通過加大現房、商辦、車位等存量資產去化力度，協同拓展、行業并購、項目投資、操盤代建、聯合建設、受托管理等獲取項目等措施降本增效，保障資金流動性安全，推動企業轉型發展。 

??2、在多元化方面, 龍湖繼續加碼商業布局，而華夏幸福打造低空經濟。9月20日，成都軌道集團與龍湖商業集團在青羊新城的馬廠壩TOD項目舉行了簽約儀式，宣布將共同打造成都地區首個4.0版本的龍湖天街購物中心。此次合作標志著龍湖天街項目首次進入青羊區，也是龍湖集團與成都軌道TOD的首次商業項目合作。9月23日，華夏幸福與新密市先進制造業開發區企業服務中心簽署合作框架協議，雙方將在新密市域內開展長期全面深入合作，共同培育低空經濟產業，打造產業鏈條體系。 

??3、債務重組方面，9月3日，富力地產在港交所發布內幕消息，附屬公司兆晞、富力香港及御逸被委任資產接管人，涉及資產包括68間酒店及一幢寫字樓。9月16日，佳兆業公告宣布，佳兆業范圍內債務未償還本金總額約75.11%及瑞景范圍內債務未償還本金總額約81.07%的持有人已加入重組支持協議。9月17日，禹洲集團發布了境外債務重組計劃會議結果公告，其境外債重組計劃已獲得所需法定大多數計劃債權人的支持和批準。