榜·單·解·讀

??2018年上半年，TOP100房企整體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。集中度達到歷史新高度，TOP100上升至69.3%。但各梯隊房企在規模增長的同時，分化格局持續，TOP200門檻有所降低。TOP20房企中，大部分業績完成度超過40%，下半年有望完成目標。我們預計，目前現金比較充裕的房企下半年將更為主動。同時，下半年資金面預計將邊際改善，建議房企下半年加大貨量供應、提高周轉并加速回款。

??TOP100上半年規模同比增長36.5%

??2018年上半年，TOP100房企總體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預售政策的松動及熱點二三四線城市的持續火熱，房企銷售業績迎來高峰。TOP100房企二季度實現銷售業績2.6萬億元，較一季度增長35%。

??龍頭房企中，截止6月末碧桂園業績規模已超4000億元，6月單月業績保持了上月近800億元的高位。恒大、萬科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長24.5%和9.3%。截止2018年上半年，500億以上房企數量已經達到了25家，33家超過400億，預計全年千億房企數量將達到30家以上。

??五六月供應放量 37家房企單月業績超百億

??從6月數據來看，TOP100房企6月銷售環比增長34.7%，增速較5月提升17個百分點。單月業績規模達到了11094億元，為今年上半年最高的月份，較去年同期增長45%以上。同時，6月單月業績超百億房企的數量較多達到了37家。這主要是由于多地政府對預售許可證管控有所松動，房企在嚴苛調控和巨大資金壓力下，高周轉和降價加速推案意愿明顯增強，以價換量實現業績規模的增長。

??從市場角度來看，二季度以來多地政府城市為了維穩市場，利好真正的剛需，開始適度加大供應量，6月部分熱點城市加快預售證審批，大量項目集中入市，供應量繼續增加。其中，鄭州、大連、福州、蘇州、北京等地6月供應量環比實現翻番，鄭州6月供應量更是環比增幅達225%，高達159萬平方米，為近半年最高供應量。另外，北京本月預售證批復放量明顯，達到今年上半年供應量的高峰，單月供應面積近60萬平方米。此外，重慶、武漢兩地本月供應量繼續高位運行，單月供應面積均在200萬平方米以上。

??格局持續分化，TOP200門檻同比下降
??2018年上半年，百強房企各梯隊入榜門檻較去年同期繼續提升。從金額門檻來看，TOP20和TOP50梯隊房企門檻提升幅度最高達50%。TOP100房企門檻較去年同期增長27.1%至88.1億元。值得注意的是，TOP200房企門檻較去年同期有所降低。我們預計，未來銷售榜百強之后的房企，受行業格局分化的影響將會更為顯著。

??集中度大幅提升 TOP30和TOP100近50%和70%

??2018年上半年，TOP200各梯隊房企銷售金額集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%，分別較2017年上半年提升7.6和12.5個百分點。而從房企權益銷售金額的口徑來看，各梯隊集中度也提升顯著。其中，TOP100房企權益銷售金額的集中度達到了56.2%。未來，隨著行業集中度更高，市場資源和份額也將更向大型品牌房企靠攏。

??備注：金額集中度=入榜房企銷售金額/統計局公布的全國商品房銷售金額，其中，2018年1-6月全國商品房銷售金額是根據前5月累計同比增幅推算6月同比增幅所得。

??TOP20房企基本完成全年目標40%以上

??今年上半年，TOP20房企中，超過半數業績完成超過50%，其余都基本高于40%。房企上下半年的業績比例是四六開，大部分房企的供貨集中在下半年，只要供貨符合市場需求、價格合理的話，這些企業仍存在完成業績目標的希望。

??現金充裕的房企下半年將更為主動

??綜合目前的市場情況和房企今年上半年的業績表現來看，我們認為，那些手握現金充沛的房企，下半年將更為主動。

??一方面，在目前融資環境持續收緊的情況下，無論規模大小，現金對于房企的重要性不言而喻。另一方面，在行業集中度不斷提升的背景下，下半年在一些潛在的收并購及拿地機會面前，手握現金比較充裕的房企勢必將更為主動。上市房企中，榜單前4位的房企現金總規模都排在前列；合景泰富、仁恒、濱江等房企現金短債比則較高。而對于非上市房企而言，具有國有背景或背靠基金的房企，如華地等；以及像美的等有實業基礎的房企資金壓力較小，發展潛力較大。

??下半年資金面將邊際改善 房企銷售情況有望好轉

??2018年上半年已然結束，在國家和地方政府調控政策層出不窮，尤其是信貸持續緊縮的背景下，規模房企上半年的日子并不好過。但今年下半年市場資金面預期將邊際改善，房企銷售情況有望好轉。6月24日，央行再次宣布降準或將預示著行業整體資金緊張情況有所緩和。

??盡管央行多次重申2018年貨幣政策穩健中性，著力加強金融去杠桿，切實防范化解金融風險，但是近日央行宣布的二次降準以及“合理充裕”的提法讓我們看到貨幣放松的可能。預計，下半年貨幣政策或將由穩健中性逐步轉向中性偏積極，對于房企資金面也會產生較大利好，三季度房地產市場將進入難得的銷售窗口期，開發商資金壓力有所緩解。貨幣環境的放松，在一定程度上也將促使房企新開工和投資開發意愿增強。下半年將有更多的房企落實“高周轉”的策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。