【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業績表現：長三角區域拉動業績逆勢上漲

??2020年上半年招商蛇口實現簽約銷售金額1107億元，同比增長9.4%。簽約銷售面積 497.30 萬㎡，同比下滑3.5%。銷售規模的增長主要得益于城市布局的優勢，招商蛇口深耕長三角區域，杭州、上海、蘇南、南京4個城市公司上半年銷售額均突破百億元。

??財務水平：成本上升與疫情沖擊，整體盈利能力大幅下降，短期債務壓力驟增

??盈利：上半年招商蛇口實現營業收入243.2億元，同比增長45.7%；實現歸母凈利潤9.1億元，同比下降81.4%。與此同時，上半年招商蛇口凈利潤率僅為5.11%，較去年同期32.38%的水平下滑84.2%，主要為成本同比大幅上升78.6%導致。其中，土拍、基建等大量資金投入導致社區開發、園區開發營業成本分別上升62.1%、147.7%。同時，郵輪業務受疫情沖擊較為嚴重，郵輪產業營收同比減少74.7%。

??償債：招商蛇口上半年資產負債率為66.73%。截至上半年，招商蛇口持有現金達648.3億元，其短債比為0.97，低于上年同期42.7%，原因在于持有現金同比下滑15.2%，資金流動性減弱，短期債務壓力大幅增加。招商蛇口綜合資金成本為4.78%，處于行業中低水平，在融資層面仍保有優質房企的優勢地位。

??土地策略：優化土儲優勢，一城一策助力深耕城市

??今年上半年招商蛇口累計土儲435.6萬平方米。新增土儲方面，上半年招商蛇口新增計容面積約660萬平方米，權益地價405.6億元，權益拿地銷售比36.6%。據悉招商蛇口將深度推進一城一模板體系建設，為補充深耕城市所需土地資源，預期在已布局城市的土儲方面或將持續投入。

??發展戰略：突破集中商業，以資產管理為核心加速發展

??招商蛇口作為較早布局多元化的房企，2020年以資產管理為核心發展業務，尤其是以集中商業為突破口，在優質區域進行布局，聚焦8-12萬㎡的商業標的，同時聯動數字化商業發展。

??融資新規影響：一項指標超閾值，整體對招商蛇口影響有限

??結合招商蛇口2020年中期財務數據，按照網傳行業融資新規方式統計，第一項剔除預收款后的資產負債率，招商蛇口2020年中期數據約為67%，低于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為37%，低于100%的閾值標準；第三項當期短債比約為0.97倍，低于1倍的標準。如果網傳規則為真，則招商蛇口一項指標超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%。招商蛇口今年主要受到疫情突發事件的影響，財務能力表現不佳，但從長期的表現和行業地位看，整體向好。融資新規可以是側面上對招商蛇口的警醒，但對其實際影響預計有限。