??從房企陸續發布的中報來看，隨著疫情影響逐步褪去，銷售復蘇的同時，投資也在二季度迎來窗口期，但企業投資力度差異顯著。下半年以來，融資收緊、地方調控不斷，房企投資策略將如何轉變？業績會上又釋放了怎樣投資意愿？ 01

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逆市拿地、投資謹慎的房企各占五成
區域深耕型房企更為積極

??從發布中報的50家典型房企中報來看，二季度土地市場窗口期期間，投資分化顯著，逆市拿地與謹慎投資的房企各占五成左右。

??分梯隊而言，銷售TOP10中碧桂園、恒大和萬科作為銷售領頭羊，憑借自身規模和土儲優勢，不約而同選擇了謹慎、收緊的拿地策略，而保利、中海、金地等央企、國企由于穩健的財務優勢，逆市投資態度更為積極。

??第二梯隊的房企拿地最為積極，10家房企中有7家拿地銷售比高于行業平均。龍湖、世茂、招商、新城等拿地銷售比高于行業平均。

??值得注意的是，部分區域深耕的地方型房企如濱江、新力、弘陽、德信等投資力度較大。濱江、德信上半年拿地銷售比甚至達到0.96和0.84。一方面是通過節奏的變化，加大鞏固自身優勢和區域的市占率，為后期規模擴張打下堅實基礎，另一方面，此類房企選擇的城市均是二線及核心三四線城市，增加未來可售貨值的同時也能降低政策波動帶來的風險。

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近8成房企拿地成本不足銷售均價的一半
禹洲、華潤、佳兆業成本偏高

??對比50家典型上市公司2020年上半年平均拿地成本和銷售均價來看，有接近8成企業的新增土地成本都控制在銷售均價的一半以下，以確保項目均有一定的盈利空間。

??恒大、新城、綠地等9家房企2020年新增土儲成本甚至不到銷售均價的0.3，納儲成本控制在較低水平，未來項目盈利難度較低。建業地產是36家樣本房企中新增土儲成本最低的房企，上半年新增土儲僅1175元/平方米，得益于其在河南的龍頭房企地位，地緣優勢顯著。

??值得一提的是，還有部分房企上半年拿地成本較高，占銷售均價的一半以上，其中禹洲、華潤和佳兆業上半年新增土儲成本分別占銷售均價的0.84、0.74和0.61，占比較高，盈利空間較小。不過從這些企業拿地的情況來看，華潤在一季度逆周期補充了北京、沈陽和蘇州等核心城市的土儲，禹洲上半年的新增拿地也主要集中于蘇州、無錫、揚州、常州、成都、合肥、寧波和紹興等城市，對于此類城市而言，1.1-1.2萬元/平方米的拿地成本并不算高，這部分核心城市的土儲會給企業帶來較大貨值貢獻。

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長三角+中西部吸引最多投資
房企拿地聚焦策略不改

??從上市房企上半年的新增土儲分布情況來看，長三角和中西部仍然吸引了最多投資，在這兩個區域拿地比例超過30%的企業最多，但是企業在這兩個區域投資的主力城市類型明顯不同。

??長三角區域中除核心的一二線城市以外，無錫、常州、紹興、嘉興等三四線城市也是房地產投資熱土，企業在長三角拿地主要看好的是長三角一體化帶來的核心城市輻射紅利；而房企在中西部城市拿地則以重慶、成都、武漢、長沙等幾大長江經濟帶上的省會城市為主，中西部發展仍處于集中發展核心城市的階段，在人口紅利的加持下，省會城市仍然前景可期。

??不同房企拿地的聚焦區域有所不同，但總體來看仍然以堅持在重倉大本營區域為主，例如龍湖、藍光、金科在“大本營”中西部拿地占比仍超過4成，中梁、綠城、濱江等企業上半年拿地積極，但也都集中于長三角區域，長三角占比超過5成以上。

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下半年多數房企拿地態度回歸謹慎
聚焦為主、擴張為輔

??在中期業績發布會中，不少房企也對下半年投資預期做出表態，整體來看偏穩健、謹慎是下半年土地投資的主流態度，中南、大發、華潤、綠城等品牌房企均表示了在土地投資方面不會盲目追高、回避高價地塊。同時拓寬拿地渠道，通過城市更新、產業勾地等方式降低拿地成本也是不少房企的選擇。

??也有少部分房企仍然持相對積極的態度，如招商、建發等表示已做好充分的資金準備，如果土地市場有合適的機會仍然會相對積極拿地；此外弘陽、眾安等長三角房企仍然看好長三角市場潛力，會積極納儲補償庫存，以確保未來2-3年的銷售。

??具體來看，聚焦為主、擴張為輔仍然是大部分房企的投資布局策略，較為主流的做法是“1+N”式布局，華發、新城、越秀、大發、濱江等上市房企在發布會上均表示將持續在深耕與擴張并行的戰略，對于大本營市場不會輕易放松。市場環境相對不穩定的情況下，這樣的投資布局策略相對安全。

??總體而言，從上市房企的業績發布會來看，不少房企上半年拿地的積極性并未因為疫情影響而降低，反而逆市積極補倉，部分已具備規模優勢的龍頭房企則更加謹慎；雖然逆市補倉積極，但大部分房企的拿地成本仍控制得較好，盈利空間猶存；從布局情況來看，長三角和中西部仍是投資聚焦點，未來兩地市場預計將持續與全國其他地區市場形成分化。

??預計下半年的投資將重趨于謹慎，原因有三，一是從中報披露的總土儲情況來看，絕大多數企業的總土儲都足以維持3年以上的正常運營，亟需補倉的企業并不多；二是“三條紅線”政策出臺以來，部分踩線較多的規模房企未來融資和現金流勢必受到影響，可用于投資的金額也預計下降；第三從政策層面來看，熱點城市抑制土拍熱度的政策持續出臺，宏觀環境仍然以收緊為主。