??導 讀

??河南省市占率近年來首次下跌，盈利能力有待提升，財務狀況較為穩(wěn)健。

??【河南市場競爭激烈，企業(yè)市占率近年來首次下跌】2020年建業(yè)的重資產合約銷售金額約為人民幣683億元，同比減少了4.8%，若是加上輕資產業(yè)務的銷售額，其合約銷售額達到了1026億元，在河南省的市占率為10.8%，同比下降了0.4個百分點，近年來首次出現下跌。2021年建業(yè)的合約銷售目標為1200億元，其中重資產的目標銷售額為800億元，需要達到74%的去化率才能完成該目標。 

??【拿地力度有所降低，輕資產規(guī)模穩(wěn)健增長】2020年建業(yè)的新增土地建筑面積達918萬平方米，同比減少了29.6%，拿地銷售比為0.22，比2019年降低了0.1，企業(yè)的拿地力度有所減弱。同時由于企業(yè)在鄭州的拿地建面占比僅為3%，未來在鄭州的市占率可能受到一定的影響。截至2020年底，建業(yè)的總土地儲備建面為5411萬平方米，足夠支持企業(yè)4-5年的開發(fā)。此外在輕資產業(yè)務方面共簽約了246個項目（包括13個省外項目），總建面約3309萬平方米，同比增長了38.2%，繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長。 

??【營收增長而利潤率持續(xù)降低，盈利能力有待加強】2020年，建業(yè)共實現營業(yè)收入433.04億元，同比增長了41%。而建業(yè)的毛利率同比大幅降低了6.1個百分點至19.9%，其中鄭州結轉項目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%，凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降，整體看來企業(yè)的利潤率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強。 

??【資產負債率較高，財務狀況整體較為穩(wěn)定】2020年底建業(yè)的凈負債率提高了7.96個百分點至13.56%，仍然保持在行業(yè)較低的水平。同時現金短債比為1.92，長短期債務比為1.05，平均債務賬期為2.14年，企業(yè)的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。但是企業(yè)2020年剔除預收賬款的資產負債率為117%，需要大力改善。企業(yè)2020年的融資成本為7.4%，整體看來財務狀況和融資能力都較為穩(wěn)定，未來還有繼續(xù)提升的空間。

??河南市場競爭激烈

??企業(yè)市占率近年來首次下跌

??2020年建業(yè)的重資產合約銷售金額約為人民幣683億元，同比減少了4.8%，合約銷售面積約為889.5萬平方米，同比減少了3.2%。按合約金額計算，2020年建業(yè)在河南省的市場占有率為7.2%，同比降低了0.8個百分點，若是加上輕資產業(yè)務的銷售額，建業(yè)的合約銷售額達到了1026億元，在河南省的市占率則達到了10.8%，同比下降了0.4個百分點。建業(yè)在河南省的市占率近年來首次出現下降，反映出目前河南市場在規(guī)模房企的大力投入下出現了較為激烈的競爭，企業(yè)雖然目前仍然保持著領軍者的地位，但也面臨較大的壓力。

??從銷售的城市分布來看，2020年建業(yè)在鄭州的銷售金額為153.02億元，同比減少了4.5%，貢獻率和2019年一樣保持在22.3%。建業(yè)自從2020年初進入“戰(zhàn)略鞏固期”后一直把提升盈利能力作為企業(yè)的發(fā)展重點之一，達成這一目標的一個方法就是提高鄭州的銷售占比，但是隨著各大房企爭相進入鄭州市場，建業(yè)在鄭州的競爭壓力也越來越大，預計2021年鄭州的銷售額占比將繼續(xù)下滑至18%。再加上目前行業(yè)整體利潤率都有下滑的趨勢，建業(yè)的利潤率是否能夠提高還需觀望。

??展望2021年，建業(yè)的合約銷售目標為1200億元，其中重資產的目標銷售額為800億元，相對于2020年的銷售額增長17.1%，企業(yè)計劃未來3年都保持15%左右的增長。從2021年建業(yè)擁有的1087億元的可售貨值來看，達到74%的去化率才能完成該目標，從企業(yè)2020年66%和2019年72%的去化率來看，建業(yè)能否達成目標有待觀察。而由于未來建業(yè)還會加大輕資產業(yè)務的拓展力度，再加上中原建業(yè)若是上市成功也可能促進輕資產的發(fā)展，輕資產業(yè)務對建業(yè)業(yè)績的貢獻率有望繼續(xù)保持。

??02投 資

??拿地力度有所降低

??輕資產規(guī)模穩(wěn)健增長

??2020年建業(yè)的新增土地建筑面積達918萬平方米，同比減少了29.6%；新增土儲總價為151億元，同比減少了33.4%。2020年建業(yè)的拿地銷售比為0.22，比2019年降低了0.1，企業(yè)的拿地力度明顯有所減弱。而在權益比例方面，2020年建業(yè)的新增土儲權益比例為63%，同比降低了10個百分點，企業(yè)的合作力度有所增加。

??2020年建業(yè)的新增土地都集中在河南省境內。從城市占比來看，企業(yè)在洛陽的拿地力度明顯加大，占比達到了21%，其次則是周口，占比為16%，整體看來在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于企業(yè)深耕河南市場，鞏固在下沉城市的市場地位。但是值得注意的是，2020年建業(yè)在鄭州的拿地占比僅為3%，企業(yè)未來在鄭州的競爭力可能受到一定的影響，鄭州的銷售貢獻率可能進一步下滑。

??在輕資產業(yè)務方面，2020年底中原建業(yè)實現新簽約輕資產項目80個，總建面858萬平米。同時作為建業(yè)走出河南的先頭兵，中原建業(yè)持續(xù)開拓省外市場，全年跟蹤省外意向項目62個，其中重點跟蹤14個，截至2020年底共簽約13個省外項目，分布在海南、新疆、山西、陜西、河北及安徽6個省份，整體看來建業(yè)走出河南的步伐目前仍然稍顯緩慢，未來在加力推進大中原戰(zhàn)略之后可能會得到加速。

??截至2020年底，建業(yè)的總土地儲備建面為5411萬平方米，同比增長了6.2%，其中權益建面約4029萬平方米，足夠支持企業(yè)4-5年的開發(fā)。總土儲的權益比例約為74.4%，相較于2019年底略微下降了1.4個百分點，仍然保持較高水平。從土儲開發(fā)狀況來看，建業(yè)約有2145.9萬平米的土地仍處于持作未來開發(fā)狀態(tài)，其中約有888.6萬平米尚未獲取土地證，占比為41.4%。在輕資產業(yè)務方面，截至2020年底，建業(yè)共簽約了246個項目，總建面約3309萬平方米，同比增長了38.2%，繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長。

??03盈 利

??營收增長而利潤率持續(xù)降低

??盈利能力有待加強

??2020年，建業(yè)共實現營業(yè)收入433.04億元，同比增長了41%，其中銷售物業(yè)收入為416.07億元，同比增加了43%，主要是因為結轉物業(yè)的面積同比增加了36%至611萬平米。而在盈利性指標方面，建業(yè)的毛利率同比大幅降低了6.1個百分點至19.9%，這主要是因為2020年企業(yè)的結算項目毛利較高的車庫占比較低，同時項目的促銷也產生了一定的影響。值得注意的是，由于鄭州市場的競爭壓力加大，建業(yè)在鄭州結轉項目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%，這種趨勢值得企業(yè)警惕。

??2020年建業(yè)的凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降，主要是因為成本控制仍然有所加強，三費比率同比降低了近2個百分點，從而降低了毛利率大幅下降帶來的影響，但是企業(yè)的凈利率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強。

??04負 債

??資產負債率較高

??財務狀況整體較為穩(wěn)定

??2020年底建業(yè)的持有現金約為293.27億元，較于期初減少了4.74%；總有息負債為313.04億元，同比減少0.6%；企業(yè)的權益則增加了15.7%至145.82億元，因此企業(yè)的凈負債率提高了7.96個百分點至13.56%，企業(yè)的凈負債率仍然保持在行業(yè)較低的水平。

??在負債結構方面，2020年底建業(yè)的現金短債比為1.92，長短期債務比為1.05，平均債務賬期為2.14年，企業(yè)的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大，可以適當增加長期債務增加企業(yè)發(fā)展動力、優(yōu)化負債結構。但是由于企業(yè)2020年剔除預收賬款的資產負債率為117%，超過70%的紅線要求較多，因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條。整體來看企業(yè)的財務狀況較為穩(wěn)定，僅有資產負債率需要大力改善。而在融資成本方面2020年建業(yè)相較于2019年略微提高了0.1個百分點至7.4%，企業(yè)的融資能力較為穩(wěn)定，未來還有繼續(xù)提升的空間。