??導(dǎo) 讀

??“6+1”拿地模式積極納儲(chǔ)，TOD項(xiàng)目開(kāi)啟全國(guó)化布局。

??【目標(biāo)完成率119.4%，業(yè)績(jī)?cè)鏊傩袠I(yè)領(lǐng)先】越秀地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額957.63億元，同比增長(zhǎng)32.8%，完成率達(dá)到119.4%。2021年可售資源1866億元，按照60%的去化率制定合同銷售目標(biāo)1122億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率為17.16%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

??【大灣區(qū)投資加碼，TOD項(xiàng)目全國(guó)化布局】2020年，越秀地產(chǎn)新增投資560萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)新增投資379.2萬(wàn)平方米，在大灣區(qū)的投資繼續(xù)加碼。截至2020年末，越秀在全國(guó)21個(gè)城市共布局82個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備總建筑面積約2454萬(wàn)平方米。同時(shí)，越秀繼續(xù)完善并豐富了“6+1”的多元土地獲取模式，非公開(kāi)市場(chǎng)獲取地塊占比達(dá)54.1%。 

??【凈負(fù)債率47.5%，融資成本保持行業(yè)低位】越秀地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收462.3億元，同比提升20.6%，營(yíng)收規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。毛利率25.1%，較2019年降低9.1個(gè)百分點(diǎn)，主要是毛利率較高的大灣區(qū)項(xiàng)目結(jié)算入賬占比有顯著下降。凈負(fù)債率47.5%，融資成本4.62%，均繼續(xù)保持行業(yè)低位。

??2020年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)32.8%

??2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)1122億元

??2020年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額957.63億元，同比增長(zhǎng)32.8%，超額完成全年802億元的合同銷售目標(biāo)，完成率達(dá)到119.4%。實(shí)現(xiàn)合同銷售面積379.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約9%。在規(guī)模房企整體規(guī)模增速放緩的趨勢(shì)下，越秀2020年的業(yè)績(jī)?cè)鏊俸湍繕?biāo)完成率均處在行業(yè)領(lǐng)先水平。2021年越秀地產(chǎn)總可售貨值1866億元，按照60%的去化率計(jì)算，合同銷售目標(biāo)約1122億元，相對(duì)于2020年實(shí)際完成的合同銷售業(yè)績(jī)，目標(biāo)增長(zhǎng)率較高達(dá)17.2%。

??分區(qū)域來(lái)看，越秀全年在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額636.6億元，占總合同銷售規(guī)模的66.5%，大灣區(qū)業(yè)績(jī)占比再上新臺(tái)階。廣州作為越秀地產(chǎn)的大本營(yíng)，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額557.9億元，同比上升52.4%，占比達(dá)58.3%。

??基于“1+4”全國(guó)戰(zhàn)略布局的深化實(shí)施，越秀華東地區(qū)銷售規(guī)模也再創(chuàng)新高，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額199.2億元，同比上升18%，占比達(dá)21%。華中地區(qū)因受2020年上半年疫情影響，僅實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣68.4億元，其中長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)人民幣約28.9億元。而北方地區(qū)與西南地區(qū)分布繼續(xù)保持均衡狀態(tài)。

??此外，2020年越秀TOD戰(zhàn)略深化實(shí)施，TOD項(xiàng)目銷售跨越式增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣170億元，同比上升236.6%。其中，品秀星樾實(shí)現(xiàn)合同銷售75.3億元、品秀星瀚、品秀星圖也均實(shí)現(xiàn)逾29億元的年度銷售。

??02投 資

??大灣區(qū)投資繼續(xù)加碼

??TOD模式開(kāi)啟全國(guó)化布局

??2020年，越秀地產(chǎn)新增投資560萬(wàn)平方米，包括廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙臺(tái)、濟(jì)南、重慶和成都在內(nèi)的22幅土地，權(quán)益計(jì)算建筑面積約為329萬(wàn)平方米。其中，大灣區(qū)新增投資379.15萬(wàn)平方米，占比68%，權(quán)益計(jì)算建筑面積約223.67萬(wàn)平方米，越秀在大灣區(qū)的投資繼續(xù)加碼。

??截至2020年末，越秀地產(chǎn)在全國(guó)21個(gè)城市共布局82個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)擁有的土地儲(chǔ)備總建筑面積約2454萬(wàn)平方米。在大灣區(qū)擁有土地儲(chǔ)備1353萬(wàn)平方米，約占總土地儲(chǔ)備的55.1%，其中僅廣州就占到了1143萬(wàn)平方米和總土儲(chǔ)的46.6%。從城市能級(jí)來(lái)看，一線與二線城市占比保持穩(wěn)定，分別占到總土地儲(chǔ)備的48%與44%，三四線城市占別8%。

??從土地獲取途徑來(lái)看，2020年越秀繼續(xù)完善并豐富了“6+1”的多元土地獲取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、國(guó)企合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地和公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍。憑借自身國(guó)企背景的優(yōu)勢(shì)，在2020年新增投資中越秀通過(guò)非公開(kāi)市場(chǎng)獲取的地塊占比達(dá)54.1%，TOD、“住宅+配建”、國(guó)企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的18.5%、25.2%和10.4%，土地成本得到有效控制。

??此外，TOD也是越秀近年來(lái)增儲(chǔ)的一個(gè)重要模式，2020年越秀攜手廣州地鐵與長(zhǎng)沙地鐵簽署合作協(xié)議，開(kāi)啟越秀TOD的全國(guó)化布局。將TOD模式打造成其持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為多元增儲(chǔ)以及城市運(yùn)營(yíng)提供更多可能。

??截至2020年末，越秀TOD項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備388.3萬(wàn)平方米，新增TOD項(xiàng)目——廣州星匯城與星樾山畔，總建筑面積分別約為70.34萬(wàn)平方米與33.02萬(wàn)平方米，權(quán)益交易總代價(jià)分別約為人民幣31.4億元與21.9億元，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

??為了更好地推動(dòng)TOD模式在全國(guó)的開(kāi)展，越秀已成立了TOD研究院，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，從政策、產(chǎn)品、技術(shù)等維度進(jìn)行深入研究，全面優(yōu)化升級(jí)TOD產(chǎn)品線，打造“物業(yè)開(kāi)發(fā)+城市運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”的復(fù)合型TOD城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈。由于TOD項(xiàng)目前期投入、開(kāi)發(fā)技術(shù)壁壘較高，已成為越秀地產(chǎn)的一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??03財(cái) 務(wù)

??凈負(fù)債率大幅下降

??融資成本保持行業(yè)較低水平

??2020年，越秀地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收人民幣462.3億元，同比上升20.6%，毛利潤(rùn)116.3億元。企業(yè)公布核心凈利潤(rùn)約為人民幣40.2億元，同比上升14.6%。綜合來(lái)看，營(yíng)收表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，營(yíng)收規(guī)模再上新臺(tái)階。

??但2020年越秀實(shí)現(xiàn)毛利率25.1%，較2019年的34.2%降低9.1個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利率也從9.2%下滑至8.7%。一方面，行業(yè)整體的盈利能力水平處于下降趨勢(shì)；另一方面，主要是越秀2020年毛利率較高的大灣區(qū)項(xiàng)目結(jié)算入賬占比有顯著下降，較2019年的74.6%降低23.4個(gè)百分點(diǎn)至51.2%。

??截至2020年末，越秀持有現(xiàn)金373.1億元，較年初上升23.6%，資金流動(dòng)性較為充足。凈負(fù)債率為47.5%，較年初大幅下降26.5個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)金短債比1.63，長(zhǎng)短期債務(wù)比2.73，雖然均略有下降，但依舊維持較為穩(wěn)定的債務(wù)結(jié)構(gòu)。在2020年8月的“三道紅線”新規(guī)中，越秀全部綠檔達(dá)標(biāo)，是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中少數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)的房企之一。

??此外，在融資方面，越秀積極拓展融資渠道，加強(qiáng)資金管理，持續(xù)降低融資成本。同時(shí)，優(yōu)化債務(wù)年期組合和債務(wù)結(jié)構(gòu)，積極探索融資新途徑。2020年內(nèi)，成功發(fā)行人民幣15億元公司債，3+2年期利率3.93%。2020年越秀平均借貸成本4.62%，同比下降31個(gè)基點(diǎn)，總體處于行業(yè)較低水平。