??導 讀

??富力地產2021年銷售目標1500億。2020年富力地產減緩投拓速度，出售股權引入合作伙伴，削減債務規模增加流動性取得初步成效。

??【實現權益銷售1387.9億，2021年銷售目標1500億】2020年富力地產實現權益銷售金額1387.9億元，同比微升0.43%，富力地產全年完成了銷售目標1520元的91.3%。2021年富力地產的銷售目標為1500億元，為達到該目標富力地產全年計劃銷售超過230個項目，可售資源約2700億元。

??【降低投拓力度，城市更新持續轉化】2020年富力新增權益土地儲備建筑面積386萬平方米，同比下降58.9%；拿地銷售比為0.09，富力近來以降杠桿為抓手，有意控制其負債水平，執行審慎的拿地策略。截至2020年12月31日，已簽約合作的城市更新項目規劃總建面超8000萬平方米，可售面積超4100萬平方米。近兩年，城市更新項目穩定轉化，為公司提供了優質土地儲備。 

??【土儲充足，華北、西北兩地占比約5成】截至2020年年末，富力地產權益土地總建面為5200萬平方米，較期初下降10.2%。富力2019年總土儲樓板價約2600元/平方米，就算2020年新增土儲樓板價上升至3100元/平方米，整體的拿地樓板價依然維持在較低水平。從土地儲備的區域分布來看，2020年富力在華北西北兩區域土儲占比49%，其中華北區域占比26%，西北區域23%。 

??【營收下降，盈利能力維持在中等水平】2020年營業收入858.92億元，同比減少5.4%；地產主業的營業額785.7億元，同比下降1.4%。毛利率為23.7%，仍維持在中等水平。受到上半年新冠疫情的影響，富力酒店2020年的營業收入總額為44.63億元，91家酒店的單家酒店平均營業收入為0.49億元。 

??【企業在積極做出調整，持續優化杠桿水平】富力2020年中期業績會提及有計劃出售部分資產來進一步降低其負債水平，其后第四季度富力出售若干項目的部分權益，可以看出富力在積極做出調整。截至2020年，富力地產持有現金399.49億元，同比上升3.9%。凈負債率為130.2%，較去年同期下降了68.7個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率在76.7%，較2019年下降2.8個百分點，杠桿在優化。

??01銷 售

??實現權益銷售1387.9億

??2021年銷售目標1500億

??實現權益銷售1387.9億。2020年富力地產實現權益銷售金額1387.9億元，同比上升0.43%，與去年基本持平，低于百強房企同比12.4%的增速；權益銷售面積1153.1萬平方米，同比下降8.1%；銷售均價12036元/平方米，較去年同期上升9.4%。富力地產全年只完成了銷售目標1520元的91.3%。2021年富力地產的銷售目標為1500億元，為達到該目標富力地產全年計劃銷售超過230個項目，可售資源約2700億元，也就是說去化率達到55.6%可完成銷售目標。而根據2020年計劃推貨貨值估計2020年全年去化率約為51.4%，2021年富力想要完成銷售目標需要加快去化節奏。

??華北、華東和西北三區域銷售貢獻占比7成。從2020年富力地產的銷售區域分布來看，華北地區的銷售金額貢獻占比較上年大幅上升8個百分點至28%，華東區域銷售占比22%，西北區域銷售金額占比20%，同比下降3個百分點，這三個區域的銷售占比達到70%。其余區域中中南區域銷售貢獻有所上升，西南、海南銷售貢獻較上年分別下降2和5個百分點。這與富力總土儲分布情況較為一致。

??[1]區域分布按照富力自己劃分：華北地區：北京、天津、河南、河北、山東、遼寧、黑龍江；華東地區：上海、浙江、江蘇、安徽；西北地區：山西、陜西、內蒙古、甘肅、新疆；華南地區：廣東、廣西；西南地區：重慶、四川、云南、貴州；中南地區：江西、福建、湖南、湖北

??02投 資

??降低投拓力度

??城市更新持續轉化

??控負債拿地放緩，土地投資態度謹慎。2020年富力新增權益土地儲備建筑面積386萬平方米，同比下降58.9%；根據樓板價計算權益拿地金額約120億元，較去年同期下降51%；新增土地權益樓板價為3100元/平方米，較2019年上升19.3%。富力近來以降杠桿為抓手，有意控制其負債水平，2020年執行審慎的拿地策略，拿地銷售比僅為0.09，較2019年進一步下降。

??城市更新項目全年轉化130萬平方米土儲。截至2020年12月31日，已簽約合作的城市更新項目規劃總建面超8000萬平方米，可售面積超4100萬平方米。從能級來看其中94%位于一二線城市，區位來看則有60%位于粵港澳大灣區。2019年富力透過城市更新項目轉化179萬平方米土地儲備，2020年一二線及大灣區城市更新項目轉化130萬平方米的建筑面積。城市更新項目穩定轉化，為公司提供了優質土地儲備。

??03土 儲

??土儲充足

??華北、西北兩地占比約5成

??土地儲備充足，有一定盈利空間。截至2020年年末，富力地產權益土地總建面為5200萬平方米，較期初下降10.2%。富力2019年總土儲樓板價約2600元/平方米，就算2020年新增土儲樓板價上升至3100元/平方米，整體的拿地樓板價依然維持在較低水平，仍有一定的盈利空間。雖然富力降低投拓速度，但是其目前的土地儲備較為充足，按照當前銷售規模來看，消化周期維持在3-4年左右，可以滿足企業未來的正常開發需求。

??富力在各個區域均有布局，華北、西北兩地占比近半成。從土地儲備的區域分布來看，2020年富力在華北西北兩區域土儲占比49%，其中華北區域占比26%，西北區域23%。一年來整體的土儲占比變化不大，華東區域、華南區域、西南區域以及中南區域占比均在10%左右。

??04盈 利

??營收下降

??盈利能力維持在中等水平

??期內毛利率較上年降幅較大。富力地產2020年營業收入858.92億元，同比減少5.4%；地產主業的營業額785.7億元，同比下降1.4%。毛利率為23.7%，較去年同期32.8%下降了9個百分點，但仍維持在中等水平。毛利率下降主要是由于期內營銷策略為降價刺激銷售，結轉項目均價減少10%至每平方米8600元，而每平方米銷售成本與上年度相當，因此整體毛利率下降。凈利率為10.6%，歸母凈利率10.5%，和2019年同期基本持平。

??受新冠疫情影響，酒店營收下滑。截至2020年年末，富力地產運營中的酒店達91家，總建面達399.2萬平方米。下半年由于政府積極抗擊疫情，國內經濟全面恢復，富力集團的酒店運營也有所改善，到7月份富力酒店的入住率已經恢復到疫情前約70%。但整體來看，富力酒店2020年的營業收入總額為44.63億元，較去年70.22億元大幅下降63.6%，91家酒店的單家酒店平均營業收入為0.49億元，酒店運營業務凈虧損14.3億元。

??05負 債

??持續優化杠桿水平

??債務結構需繼續改善

??短期償債壓力大，債務結構仍需調整。截至2020年，富力地產持有現金399.49億元，同比上升3.9%。由于2020年下半年有意削減負債規模，現金短債比有所回升，較上年微升0.01至0.63。長短債比1.5，同比下降0.67。短期內償債壓力較大，仍需繼續調整債務結構。

??融資成本上升至6.9%。在融資環境收緊，企業發債成本普遍上漲的情況下，富力的平均融資成本較2019年上升0.3個百分點至6.9%，融資成本處于可控空間。2020年富力完成發行新H股補充權益資本，發行2.57億股H股新股，募集自己總額為25.24億港元，這部分股權一定程度上補充了權益資本。

??凈負債率較去年同期下降68.7個百分點。富力地產2020年凈負債率為130.2%，較去年同期下降了68.7個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率在76.7%，較2019年下降2.8個百分點。富力2020年中期業績會提及有計劃出售部分資產來進一步降低其負債水平，其后第四季度富力出售若干項目的部分權益，變現約40億元；此外還有以市場估值人民幣63億元向黑石出售廣州空港物流園70%的權益。集團已經將重點放在加強管理資產負債表和改善長期債務彈性，可以看出雖然財務杠桿仍然較高，但富力也在積極做出調整。