??導 讀

??提高科技運用水平，在每一條選定的賽道建立競爭優勢。

??【銷售規模增速回升至11.6%】2020年，萬科累計實現銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。雖然疫情之下，行業整體的開工、復工及銷售、交付節奏均受到較大的影響。但萬科整體業績增長表現平穩，2020年銷售規模突破7000億元的同時，11.6%的規模增速也較2019年有所回升、處于行業較好水平。 

??【新增投資繼續保持理性審慎】2020年，萬科繼續堅持理性審慎的投資態度，全年新增土地投資項目168個，總規劃建筑面積3366.5萬平方米。2020年，萬科新增投資權益占比61.2%，較2019年有所回落但處在歷年平均水平。截至2020年末，萬科的總土地儲備規模達15838.4萬平方米，其中權益土儲9508.2萬平方米。 

??【項目結算利潤空間受到擠壓】2020年，萬科實現營業收入4191.1億元，歸母凈利潤415.2億元，分別同比增長13.9%和6.8%。雖然營收規模保持增長，但近年來行業地貨比提升導致結算項目利潤空間受到擠壓，萬科全年結算毛利潤規模同比降低8.1%至1225.7億元。毛利率29.2%，較2019年的36.2%降低7個百分點。 

??【低負債保持較高資金彈性】萬科始終保持穩健經營，凈負債率和融資成本多年來穩定在行業較低水平。截至2020年末，現金短債比和長短期債務比分別為2.35和2.12；平均融資成本6.5%，繼續保持行業低位；凈負債率在2019年33.9%的基礎上進一步降低15.8個百分點至18.1%。萬科管理層表示低負債可以在市場機遇面前保持更高的資金彈性，但并不追求過低的凈負債率。 

??合同銷售金額超7000億元

??同比增長11.6%

??萬科2020年累計實現合同銷售金額7041.5億元，銷售面積4667.5萬平方米，分別同比增長11.6%和13.5%；銷售均價15086元/平方米，與往年基本持平。雖然疫情之下，行業整體的開工、復工及銷售、交付節奏均受到較大的影響。但萬科整體業績增長表現平穩，2020年銷售規模突破7000億元的同時，11.6%的規模增速也較2019年有所回升、處于行業較好水平。

??2020年，萬科在全國23個城市的銷售金額位列當地第一，在14個城市排名第二。從銷售結構來看，2020年萬科業績貢獻最高的上海區域實現銷售金額2377.3億元，銷售金額和銷售面積占比分別達到了33.8%和26.8%。北方區域和南方區域的銷售業績貢獻度則均在21.3%左右。此外，萬科中西部區域和西北區域2020年分別實現銷售金額1153.7億元和464億元，合計業績貢獻近23%。

??02投 資

??堅持審慎的投資態度

??新增投資規模略有降低

??2020年，萬科繼續堅持理性審慎的投資態度，全年新增土地投資規模略有降低。年內，萬科累計新獲取項目168個，總規劃建筑面積3366.5萬平方米，權益規劃建筑面積2058.8萬平方米；權益地價總額約1381.5億元，新增項目平均地價為6710元/平方米。2020年，萬科新增投資權益占比61.2%，較2019年有所回落但處在歷年的平均水平。

??在總土地儲備規模上，截至2020年末萬科在建及規劃中土地儲備面積達15838.4萬平方米（在建項目10787.6萬平方米、規劃中項目5050.8萬平方米），其中權益土儲9508.2萬平方米。同時萬科還積極參與舊改，截至2020年末舊改項目的規劃權益建筑面積達363.4萬平方米。

??03財 務

??項目結轉利潤率回落

??低負債保持較高資金彈性

??2020年，萬科實現營業收入4191.1億元，歸母凈利潤415.2億元，分別同比增長13.9%和6.8%。雖然營收規模保持增長，但全年結算毛利潤規模卻同比降低8.1%至1225.7億元。我們認為，一方面目前行業整體的利潤增長出現拐點、盈利水平面臨下行壓力；另一方面，近年來行業地貨比提升的趨勢致使結算項目利潤空間受到擠壓、毛利率降低。2020年，萬科實現毛利率29.2%，較2019年的36.2%降低7個百分點；扣除稅金及附加之后的房地產業務毛利率22.6%，也較2019年下降4.6個百分點。

??在行業整體融資環境趨緊的背景下，萬科始終保持穩健經營、凈負債率和融資成本多年來穩定在行業較低水平。截至2020年末，萬科持有貨幣資金1952.3億元，有息負債總額2585.3億元；現金短債比和長短期債務比分別為2.35和2.12，較2019年均有所提升。平均融資成本6.5%，繼續保持行業低位；凈負債率18.1%，在2019年33.9%的基礎上進一步降低15.8個百分點。對此，萬科管理層表示，萬科并不追求過低的凈負債率。較低的凈負債率水平是為了等待機會，比如面對此次土地集中供應的政策，較高的資金彈性將有利于萬科更好地把握市場機遇。

??04多元化

??在選定的賽道建立競爭優勢

??讓科技融入業務

??萬科除了在地產開發主業持續鞏固提升基本盤，在多元業務板塊上，2020年萬科繼續堅持“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位。圍繞“與城市同步發展，與客戶同步發展”的策略，萬科在物業、住宅租賃、商業開發運營、物流倉儲服務等業務板塊也都實現了有質量的發展。未來萬科不僅要在每一條選定的賽道上，建立領先的競爭優勢。還要讓科技融入業務，提高運用科技力量的水平，不斷釋放潛在的價值。

??其中，萬科物業2020年更名“萬物云”，力求實現物業服務的設施、設備、資產、人、商業活動等，從物業服務到空間科技服務，都能通過數字化方式鏈接。2020年，萬物云實現對萬科集團內和對外營業收入182億元，同比增長27.4%；其中住宅物業服務收入100.5億元，占比55.2%。

??在租賃住宅業務上，2020年萬科長租公寓品牌“泊寓”運營管理長租公寓18.4萬間。在深圳、天津、北京、珠海、濟南、西安、成都、廈門、廣州等9個重點城市新開業長租公寓3.3萬間。2020年，萬科長租公寓營業收入25.4億元，同比增長72.3%。截至2020年末，已開業項目的整體出租率超過95%。

??商業開發與運營板塊，截至2020年末萬科（含印力集團）累計開業的商業項目面積989.8萬平方米。商業（含非并表項目）業務營業收入63.2億元，同比增長4.3%；整體出租率87.4%，其中穩定發展期（開業3年以上）的商業項目出租率92%。此外，規劃中和在建商業建筑面積為435.4萬平方米。

??在物流倉儲服務領域，萬科以“萬緯物流”為物流倉儲服務平臺，聚焦發展高標倉儲和冷鏈物流兩大核心業務，經過五年發展已成為中國規模最大的冷鏈物流綜合服務商。2020年萬緯物流繼續完善核心節點布局，新獲取管理項目10個，可租賃建筑面積75萬平方米。報告期末，萬緯物流在44個城市累計管理148個項目，可租賃建筑面積1148萬平方米。2020年，萬緯物流管理項目（含非并表項目）的營業收入18.7億元，同比增長37%。