??房企年報點評系列之綠地控股

??綠地跨過3000億門檻后，近兩年房地產銷售業績增速低于市場預期。而基建產業進入快速發展軌道，尤其是以國家“一帶一路”政策為導向的全球化布局。當前綠地收入結構已經發生轉變，結合二次混改，新的五年規劃中的綠地將迎來新的發展格局。

??本文作者

??賈莎莎 策略研究分析師

??業績表現

??2020年業績同比下降7.6%，2021年突破4000億大關仍存較大挑戰

??2020年綠地實現簽約銷售金額3584億元，同比下降7.6%，業績下滑增速向下，不及預期；產品結構上，住宅占比76%，商辦占比24%，疫情影響綠地商辦類產品的去化。另，2020年綠地銷售回款3089億元，回款率約86%，較2019年同期78%的水平提升8個百分點，綠地2020年對回款率的管理效果較為明顯。

??銷售目標方面，2019年、2020年連續兩年綠地并未如愿跨過4000億門檻，2021年亦沒有公開其業績目標，如尚按4000億為目標計算，綠地2021年預期業績增速約11.6%，結合當前行業及企業現狀，綠地突破4000億仍存在較大挑戰。

??財務水平

??基建產業營收首超房地產，盈利水平走低，長期面臨降負債考驗

??營收：2020年綠地實現營業收入4557.5億元，同比增長6.5%，其中來自房地產開發收入1948億元，同比增長0.24%，占比整體營收42.7%。基建產業實現營收2334億元，同比增長24%，占比整體營收51.2%，作為綠地兩大主業之一的基建產業營收首次超越房地產板塊，并保持快速發展趨勢。

??盈利：2020年綠地實現凈利潤306.9億元，同比微增0.3%；歸母凈利潤150.0億元，同比微增1.7%。報告期內，綠地房地產主業結轉毛利率為26.38%，同比減少1.19個百分點，處于行業中檔水平。而營收占比過半的基建產業的毛利率為4.56%，毛利率同比增加0.25個百分點。基建產業作為綠地主營業務快速發展的同時，也將拉低綠地整體的盈利水平。

??償債：截至2020年末，綠地貨幣資金約1034.7億元，同比增長16.4%，現金短債比為0.97，資金流動性缺乏。綠地早期快速擴張遺留了一定的高負債問題，當前“三道紅線”全部踩中。對于綠地而言，降負債將是其長期的經營目標。

??土地策略

??看重戰略性勾地，重心回歸一、二線與核心城市

??綠地在2016年前后土地擴張策略中，三、四線城市占比快速提升，而從2019年開始，已明顯向一、二線及核心城市回歸。特別是重點區域與核心城市，并利用基建產業資源，看重推進戰略性勾地。

??2020年綠地新增項目90個，新增權益土地面積1256萬平方米，權益計容建筑面積2680萬平方米，權益土地款838億元，一、二線城市貨值占比提升至70%左右。另，得益于綠地大基建的基因，與政府合作獲取低價大體量項目，使得綠地的土地成本處于行業較低區間，具有一定的盈利上升優勢。

??發展戰略

??新五年規劃提出“一十百千萬”目標，重啟混改持續轉型升級

??綠地在房地產、大基建、大金融、消費四大核心領域發展戰略基礎上，于新的五年規劃中，提出“一十百千萬”的目標，“一”，即主業發展一流。特別是房地產、基建兩大核心主業。“十”，即內在動力十足。堅定不移吃改革飯、打創新牌，形成強勁的內在動力、活力和競爭力。“百”，即躋身世界百強。成為具有全球競爭力的世界一流企業。“千”，即打造千億級軍團。在房地產、基建、金融、消費等主要產業領域，打造一批千億級業務規模的單位。“萬”，即形成萬億級營收。

??并提出持續的轉型升級開創新的產業格局以及通過重啟混改、重要業務分拆上市等提升資本實力和市場化水平。

??融資新規

??維持“紅檔”，預期三年內實現降檔

??根據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，綠地控股剔除預收款后的資產負債率為84.1%，較上年同期上升1.3個百分點；凈負債率為139.2%，較上年同期下降17.7個百分點；現金短債比為0.97，同比提升0.21。由此，綠地控股2020年年度三項指標均未達標，與2019年踩線情況一致，維持“紅檔”。在年度報告中，綠地表態將按時間表節點完成三年降檔目標。