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申報企業：招商蛇口、綠城中國、上海地產

??摘要：弘安里，位于上海虹口區“北外灘”，作為上海市第二批歷史風貌保護街坊之一，是虹口區舊改體量最大的單體地塊，項目占地面積約3.7萬㎡。本項目是在2017年以后“留改拆并舉、以保留保護為主”的上海舊改新階段的背景下進行的，并隨著虹口區“北外灘”的加速開發應運而生。

??弘安里在加強保護傳承的同時，重視舊里的活化利用，將歷史風貌保護與城市發展、現代人的居住需求有機結合，探索歷史文化風貌保護的新路徑。通過保留修繕、保留改造、更新改建等多種更新方式，弘安里新生了121棟石庫門歷史風貌住宅，打造出上海內環內罕有的低密度里弄風貌別墅區。例如，在居住空間上，一改原有舊里的“長進深、天井式”布局，優化為“合院式、大面寬”布局；在歷史建筑保護上，不僅通過舊料新藝、一棟一策、史實溯源予以保留改造，還通過新料舊藝、美學格調、引經據典進行了更新改建；在景觀打造上，充分從海派洋房的歷史記憶入手，打造雅集六境、風華四藝、畫境八園等多個主題景觀。

??項目成效可總結為三點：其一是走通了新階段下“市區聯手、政企合作、以區為主”的舊改新機制。即功能性國有企業作為全市統一的舊區改造功能性平臺，與區政府合作，參與舊區改造，后續的二級開發則由二級開發商進行。項目相比傳統模式周期大大壓縮，成為新一輪舊改全面提速的縮影。其二是整合行業一流資源，集結了眾多實力派開發商及專業團隊等行業領軍者。招商蛇口、綠城中國、上海地產強強聯手，邀請了諸多行業領軍設計團隊，聘請華建上海院和專業施工單位共同打造。項目因此最終成為虹口區留改拆風貌保護示范項目。其三是走通了石庫門+現代居住功能的城市更新新實踐。不同于慣有的居住功能轉變商業功能，弘安里是保留居住功能的石庫門改造，探索出了石庫門+現代居住功能的城市更新新路徑。

??（一）項目概況

??弘安里原址虹口17街坊，屬于虹口區四川北路街道，東至江西北路，南至海寧路，西至河南北路，北至武進路。17街坊涉及二級舊里以下房屋約5.6萬平方米，居民超3000戶，是虹口區舊改體量最大的單體地塊。同時17街坊也是上海市第二批歷史風貌保護街坊之一、以及二級風貌保護建筑，沉淀了豐富的城市文化與記憶。

??上海的城市更新是從舊區改造開始的，至今已經經過了30多年的發展。上海市舊區改造（后簡稱“舊改”）模式經歷了波瀾壯闊的三個主要階段，而弘安里項目則是在2017年以后“留改拆并舉、以保留保護為主”的上海舊改新階段的背景下進行的。

??第一階段（1992-2000年）：“拆舊建新”的危棚簡屋改造。1992年上海市第六次黨代會要求把舊區改造、改善居住的起點，落在結構簡陋、環境最差的危棚簡屋上，提出“到本世紀末完成市區365萬平方米危棚簡屋改造（簡稱‘365’危棚簡屋）”的目標，由此拉開了上海中心城區大規模舊改的序幕。

??第二階段（2001-2016年）：“拆改留并舉”的成片二級舊里以下房屋改造。“十五”期間（2001-2005年），上海實施重點針對成片二級舊里以下房屋的新一輪舊區改造，按照“政府扶持、市場運作、市民參與、有償改善”原則，實行以貨幣安置為主的動遷政策和“拆改留并舉”的改造方式，共改造二級舊里以下房屋700萬平方米，受益居民36.6萬戶?！笆晃濉逼陂g（2006-2010年），按照“政府主導、土地儲備”原則，探索以土地儲備為主要方式的舊區改造，共改造房屋343萬平方米，受益居民28.1萬戶?！笆濉逼陂g和“十三五”前期，舊區改造從“拆遷”到“征收”，上海及時調整體制機制，實現平穩過渡，同時繼續實施市、區聯手改造，土地儲備中心和有關國企積極參與重點地區舊改，共改造房屋406萬平方米，受益居民15萬戶。

圖1：弘安里項目效果圖

??第三階段（2017年至今）：“留改拆并舉、以保留保護為主”的成片歷史街區更新。上海面臨既要加大力度保護歷史建筑和風貌、又要抓緊收官成片二級舊里以下房屋改造的壓力，尤其是需要盡快解決手拎馬桶家庭居住困難等問題。同時，還面臨政策法規調整、管理體制變化、融資管理收緊等因素影響。在關鍵的成片舊改收官這五年，上海舊改“走出了新路子、跑出了加速度”，一大批以保留保護為主的舊區改造項目順利推進，累計實施改造328萬平方米，16.5萬戶居民受益。

??位于虹口區 “北外灘”的上?！ず氚怖镯椖窟€是在北外灘加速開發的背景下應運而生。上海市虹口區被譽為海派文化的發祥地，先進文化的策源地，文化名人的聚集地，被稱作“最上?！钡膮^域。近年來，隨著北外灘的開發建設和舊區改造，虹口區正在加快重大工程和基礎設施建設。根據上海規劃資源披露，“北外灘”總面積約4平方公里，陸域面積3.3平方公里，將打造成與外灘和陸家嘴錯位聯動、居職相融、孵化創新思維的新時代高級中央活動區，匯聚現代化國際大都市核心發展要素的世界會客廳，以及全球超大城市精細化管理的典型示范區。

??17街坊房屋大多建造于1912年-1936年，是磚木結構的二級以下舊里。由于建造年代久遠，房屋破舊，存在很大安全隱患。2016年，根據《關于確認虹口區 17 街坊舊城區改建房屋征收范圍的函》（滬舊改認〔2016〕17 號），虹口區17街坊項目列入上海市舊城區改建房屋征收范圍。2017年9月，上海市政府公布虹口區17街坊為“上海市第二批風貌保護街坊”，要求成街坊保護。2018年，根據《關于印發<上海市舊區改造項目實施流程(試行)>的通知》（滬舊改發〔2018〕2號），該項目納入國家的棚戶區改造范圍。2019年5月，17街坊啟動二輪征收、做出征收決定。2020年9月，該地塊成功收尾交地。

??項目地塊名稱為虹口區四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），規劃用地性質為住宅，與另一幅地塊（北外灘街道HK300-02、HK300-03（地下部分），規劃用地性質為商辦、餐飲旅游業）打包掛牌，程序上是以一幅國有建設用地使用權出讓。

表1：弘安里項目地塊信息匯總

圖2：弘安里項目地塊示意圖

??2021年2月，上海地產、虹房集團和上海北外灘（下稱“上海地產聯合體”）以111.35億元摘得本項目地塊及打包地塊，成立了項目公司。2021年8月，17街坊項目公司啟動股權轉讓，成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯交所“場所聯動”招商股轉工作機制的地塊。經現場公證，加權匯總規劃實施方案評審得分和競價得分，上海地產聯合體將本地塊所屬項目公司的80%股權及40.6億元債權以42.2億元出讓給了招商蛇口、綠城中國等房企聯合體（下稱“招商蛇口聯合體”），其中招商蛇口的持股比例分別為51%。招商蛇口聯合體的報價不是最貴的，但是它提供了最好的開發方案，在專家評審中的得分排名第一。17街坊的開發方向，是最大程度保留文脈，留存石庫門肌理，并注入現代使用功能。2023年3月，上海弘安里項目住宅部分正式對外亮相。

??（二）做法經驗

??弘安里按照上海城市更新發展方案的指引，在遵循“留改拆并舉、以保留保護為主”原則的前提下，給出了自己的改造方案：加強保護傳承的同時，重視舊里的活化利用，將歷史風貌保護與城市發展、現代人的居住需求有機結合，探索歷史文化風貌保護的新路徑。通過保留修繕、保留改造、更新改建等多種更新方式，弘安里新生了121棟石庫門歷史風貌住宅，打造出上海內環內罕有的低密度里弄風貌別墅區。完整延續海派居住文化的同時，注重地下空間充分挖掘潛力。在工程層面克服10號線地鐵穿行帶來的振動、噪音等影響，容入車庫和地下室，戶型設計也更加豐富，以此滿足更加多樣化的家庭結構需求。

??1、建筑設計：保留原始的肌理布局，不斷優化為多種石庫門風貌的6個組團

??具體來說，招商蛇口聯合體尊重場地的記憶與肌理，保留里弄間“行列式”的肌理布局，原始主、支弄的形態和組團特征，同時根據現代人的生活需求，優化為6個新組團。溯源舊址建筑風貌，運用近10種立面工藝技法，再現Artdeco、早期石庫門、后期石庫門、新式里弄、沿街中式5大建筑立面風格，呈現組團建筑風貌的豐富性。同時通過精選老磚、新磚，打造項目石庫門風格樣板墻，對外立面效果進行深入研究，以確保后期項目的立面效果。

圖3：弘安里項目效果圖

??2、產品打造：精雕細琢，保證了現代高品質居住體驗

??項目邀請W-Desgin無間設計、CCD先鋒探索生活美學設計，打造建筑面積約213㎡-496㎡，以3-4房為主的，有天、有地、有院的里弄住宅。在材料上，采取外立面新磚和老磚結合，屋頂采用新瓦和老瓦搭配，專家團隊把關。選擇國際知名系統窗和天窗品牌，保證客戶高品質居住體驗。在私密性上，項目地下室通過雙墻設計達到減振目的，地上每戶分戶墻也均為雙墻設計，保證每戶的私密性及隔音效果。在景觀庭院上，院墻均采用實體圍墻，約3.6和4.5米等多種高度，保證私密性的同時，還原上海里弄的經典庭院生活。在地鐵減振上，針對地塊部分區域地鐵下穿的情況，項目選擇國際知名減振設備單位GERB負責項目減振，采用與上海音樂學院同產品類型的減振設備，保障最終居住的舒適度和靜謐性。

??3、居住空間：一改“長進深、天井式”布局，優化為“合院式、大面寬”布局

??項目最大可能的打造大開間、短進深的空間布局，滿足現代人對通風采光的需求，部分定制落地窗，大面積的窗墻比，進一步提升居住舒適性。部分戶型還巧妙地增設南院，預留可供自身需求和喜好自由創造的功能空間。

??4、歷史建筑保護：保留改造+更新改建相結合

??值得一提的是，針對和樂里南二弄老宅，項目團隊將3幢歷保建筑組團整體平移近100米。在原址拓展出地下空間，容入車庫和地下室，完善現代居住功能后移回原址，賦予百年老宅新生。

圖4：弘安里項目效果圖

??5、景觀打造：打造雅集六境、風華四藝、畫境八園等多個主題景觀

??例如，提純海派符號，選植上海洋房經典花卉，營造富有層次與移步換景的精致園林，構建巷弄與繁花的詩意畫境，呈現“巷弄·繁花里”，營造出“城市煙火與自有天地并棲，里弄記憶與高端生活共享”的生活氛圍。并規劃有滿足高凈值人群社交圈層需求的多功能會所，配置恒溫泳池、健身、瑜伽、多功能廳等，為居者營造一處跨越時空的先鋒社交舞臺。

??（三）項目成效

??1、走通了新階段下“市區聯手、政企合作、以區為主”的舊改新機制

??2019年開始上海探索“市區聯手、政企合作、以區為主”舊改新機制。新機制的核心就是功能性國有企業參與舊區改造。這個功能性國有企業當前就是上海地產（集團）有限公司，并加掛上海市城市更新中心牌子，作為全市統一的舊區改造功能性平臺，具體推進舊區改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項目的實施。弘安里就是首批4幅試點地塊之一，上海地產與虹口區政府簽定舊區改造合作協議，由上海地產與區屬國企成立的合資項目公司在舊改地塊中，仍保留一定股權。上海地產集團不參與后續開發，但仍承擔總控的角色，從規劃、設計、施工、投資到運營，全流程把控，避免合作的開發單位無序開發。探索新機制以來，該項目舊改工作不斷提速，已跑出多項全市第一：征收收尾工作耗時僅16個月，創上海舊改項目征收速度新記錄；第一個按照風貌保護管理要求，獲得控規調整批復的地塊；第一個實施舊改地塊、資源地塊組合出讓的項目。相比傳統模式周期大大壓縮，成為新一輪舊改全面提速的縮影。

圖5：虹口城市更新建設發展有限公司股權結構圖

??后續的二級開發則由招商蛇口聯合體二級開發商進行。一方面是由于資金壓力，舊改資金總量巨大，單靠一家企業運作，難以為繼；另一方面，舊改二級開發對開發商的運營能力、產業規劃、發掘舊區文化底蘊等有較高的綜合要求，術業有專攻。于是，就有了弘安里項目轉讓項目公司 80%股權。最終，由招商蛇口、綠城中國、上海地產三強聯手，負責項目開發建設，共筑上海城市更新里程碑級作品。

??2、走通了整合行業一流資源、成就文保級示范項目之路

??弘安里項目由招商蛇口、綠城中國、上海地產三強聯手。在產品打磨和規劃方面，項目邀請了諸多行業領軍設計團隊，諸如goa大象設計、藍頌設計、W.DESIGN無間設計、CCD等，同時聘請曾修繕過中共一大會址、張園等歷保建筑的華建上海院和專業施工單位共同打造，力求精良。通過保護修繕、保留改造、更新改建等手法匠心營造。弘安里的每一棟建筑，都是一段歷史。為了最大程度地保護風貌，施工方在前期工作中注重挖掘其中的歷史故事，以尊重歷史為原則，通過百米平移、匠心優化、悉心更新等手法在保護的基礎上修繕這些“寶貝”。通過全面檢測、仿真分析、前沿工藝、分區隔振等先進措施進行了地鐵減振，以最大程度保護歷史建筑風貌，保證產品的舒適性、靜謐性。正是集結了眾多實力派開發商及專業團隊等行業領軍者，弘安里項目得以集思廣益、博采眾長，最終成為虹口區留改拆風貌保護示范項目，成就了上海城市更新中的文保藏品級住宅項目。

??3、走通了石庫門+現代居住功能的城市更新新實踐

??上海城市更新已經進入嶄新的階段，處理好保護與更新之間的關系，兼顧地區發展和風貌保護，顯得尤為重要。根據上海最新發布的城市更新行動方案，明確要堅持傳承和彰顯海派文化。石庫門里弄作為一種獨特的城市民居建筑，具有唯一性，其歷史價值、藝術價值和文化遺產價值不容忽視。弘安里將打造上海中心城區成規模的現代石庫門建筑群，復原歷史風貌，與城市文脈相延續。通過保護修繕、保留改造、更新改建等多種方式，該項目肌理風貌被最大限度延續，保存舊址場所記憶的同時，保留石庫門建筑的居住功能，打造上海內環內罕有的里弄風貌別墅區。不再是酒吧、咖啡館、文化藝術空間或是潮流小店等商業功能，歷經100多年時光，石庫門在邁向現代生活的過程中重新拾起居住功能，以原汁原味的形態走出一條回歸“初心”的更新之路。弘安里石庫門建筑群落結合時代需求，在為現代人的居住本質服務的同時，傳承海派文化，提升環境風貌，是一種現代人居住宅模式的城市更新新實踐。

??（四）小結

??弘安里作為上海市第二批歷史風貌保護街坊，在更新過程中，不僅尊重地塊內行列式的里弄肌理與組團特征，還維持了沿街城市界面的歷史風貌，部分建筑整體原址保留修繕。項目公司面對一系列復雜難題，秉承城市有機更新理念，整合行業一流資源，采用保護修繕、保留改造、更新改建等多種建造手法，打造上海中心城區成規模的現代石庫門建筑群。作為“市區聯手、政企合作、以區為主”舊改新機制的首批試點之一，弘安里走通了舊改新機制，成為新一輪舊改全面提速的縮影。不同于慣有的居住功能轉變商業功能，弘安里是保留居住功能的石庫門改造，探索出了石庫門+現代居住功能的城市更新新路徑。