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申報企業(yè)：保利發(fā)展控股、申通地鐵集團

??摘要：保利申通光合上城項目位于上海市閔行區(qū)15號線元江路地鐵站旁，總占地面積約27公頃，總建筑面積38.8萬平方米，是一個集住宅、商業(yè)、文化、教育等多功能于一體的城市綜合體項目。項目作為閔行區(qū)“3+6+9”TOD中心格局之下重點示范先行啟動項目，由政府積極推動，申通地鐵集團和保利發(fā)展集團聯(lián)合開發(fā)，是“政企合作”推進軌道交通上蓋物業(yè)綜合開發(fā)的重要典范。項目將“TOD、生態(tài)、城市、人”有機融合，成功打造無限生長的百萬方TOD綜合體作品，筑就“TOD站城一體+PARK城市綠洲+CENTER城市新中心”的新型城市理想單元。

??項目的做法經(jīng)驗可總結為三個方面：在開發(fā)規(guī)劃方面，光合上城項目采用了站城人一體化、TOD全盤化設計理念，在地鐵上蓋綜合體的基礎上疊加中央城市公園進行一體化開發(fā)。通過從平面到立體，構建了一座容納濱水、會所、水岸、生活、居住等功能的三層立體城市，成功解決了高密度開發(fā)的難題；在運營服務方面，項目完全基于居住生活場景，打造了以城市綜合運營為核心，營造多層次、多維度的服務體系；在資本運作方面，項目總投資130億元，在自持面積占比近50%的前提下，實現(xiàn)了項目經(jīng)濟效益平衡。

??從項目成效來看，光合上城提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development），在規(guī)劃中打破城市與自然之間的界限，將公園、森林、濱水等自然生態(tài)嵌入TOD開發(fā)，與住宅、商業(yè)、辦公等城市元素相互融合，推動了產(chǎn)城融合和產(chǎn)業(yè)活化。敞開式的綠色空間、持續(xù)滲透的綠色基底，為居民實現(xiàn)了真正意義上的“住在公園里”。此外，項目作為閔行區(qū)首個地鐵車輛基地上蓋建設租賃住房的TOD項目，蓋上規(guī)劃11萬方的租賃住房，總占比近30%，蓋上占比近46%。作為全國標桿TOD租賃社區(qū)，將提供約3000套租賃住房，為上海租賃市場拓寬租賃公寓供應。通過閔行區(qū)政府牽頭，與央企保利集團及國企申通集團強強聯(lián)合打造，項目實現(xiàn)了資源配置的優(yōu)化、技術的互補、管理的協(xié)同、社會影響力的提升和政策效果的最大化。

??（一）項目概況

??上海保利·光合上城項目地處上海市閔行區(qū)南部的顓橋，地塊北至向陽路，西至都會路，南至元江路，東至柳安路，具體位置為蘭蓮路168弄、167弄，地理位置十分優(yōu)越。項目總占地面積約27公頃，總建筑面積38.8萬平方米，其中包括商品住宅21.8萬㎡、租賃住宅11萬㎡、辦公4萬㎡、商業(yè)1萬㎡。項目集商品住宅、保障住房、租賃住房、辦公、社區(qū)商業(yè)和公共服務配套于一體，是上海新一輪TOD發(fā)展的創(chuàng)新樣本。

??為了配合15號線元江路停車場的建設進度，2015年上海地鐵啟動了上蓋開發(fā)的前期策劃研究和規(guī)劃調整。2016年7月-2019年9月閔行區(qū)對項目進行了多次規(guī)劃調整。終于元江路TOD項目于2018年完成了蓋上規(guī)劃調整方案，2020年取得了蓋下白地控規(guī)批復，2021年完成土地出讓，并于2022年完成了股權轉讓，成功引入央企保利發(fā)展控股集團。可以說，保利·光合上城項目是自2020年市政府頒布《關于加快實施本市軌道交通車輛基地及周邊土地綜合開發(fā)利用的意見》之后，上海地鐵第一個軌道交通上蓋物業(yè)綜合開發(fā)項目。通過閔行區(qū)政府牽頭，與最會城市建設運營的央企保利集團及最懂軌道物業(yè)開發(fā)的國企申通集團強強聯(lián)合打造，項目成為了“政企合作”推進軌道交通上蓋物業(yè)綜合開發(fā)的重要典范。

??作為項目核心的元江路地鐵站（15號線）位于上海科創(chuàng)走廊的中心地帶，依托“3+6+9”閔行TOD示范區(qū)和“十四五”雙戰(zhàn)略及品牌開發(fā)商高起點的人居營造，元江片區(qū)目前已成為閔行區(qū)主城科創(chuàng)重策地。此處匯聚3大國家級產(chǎn)業(yè)區(qū)、5大科創(chuàng)中心、12大科創(chuàng)園、3000+企業(yè)，未來將以科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為引擎，入駐100+五百強企業(yè)，引進80萬全球高智人才，筑就創(chuàng)新、人文、生態(tài)高度融合的中央服務區(qū)。

圖1：閔行區(qū)“3+6+9”TOD中心格局（左）、項目區(qū)位和周邊板塊示意圖（右）

??地鐵15號線是國內(nèi)軌道交通建設史上一次性開通超過42公里的最長地下線路，也是運行等級最高的（UTO）全自動運行線路，沿線連通了9座高校共10個校區(qū)、輻射多個城市副中心和科創(chuàng)園區(qū)。項目另有5號線和23號線等地鐵軌交與15號線交匯，以及“三橫五縱”立體交通路網(wǎng)（三橫：申嘉湖高速、元江路、外環(huán)高速；五縱：虹梅南路高架、蓮花南路、都市路、滬金高速、嘉閔高架），可以快速通達徐家匯、人民廣場等多個核心商圈和上海市的各個角落，舉步即可享繁華都市生活。

圖2：保利·光合上城項目交通網(wǎng)絡示意圖

??項目周邊配套完善，業(yè)態(tài)非常豐富，包括住宅、商業(yè)、辦公、文化、教育、公寓和生態(tài)等多種類型。具體來看，該項目的住宅業(yè)態(tài)非常多樣化，既有高層公寓，也有多層洋房，面積從50平方米到150平方米不等，可以滿足不同人群的需求。同時，項目周邊還有豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括4600平的商業(yè)區(qū)、2.6萬平方米的活力街區(qū)等，可以打造完整的生活閉環(huán)。在辦公方面，該項目打造20萬平方米國際甲級寫字樓集群，為周邊產(chǎn)業(yè)提供高品質的辦公環(huán)境；在教育方面，住宅小區(qū)規(guī)劃了幼兒園、小學和中學等教育設施，為居民提供優(yōu)質的教育資源。此外，保利·光合上城也注重公共空間和社區(qū)文化的建設，構建了約20萬㎡雙主題公園和濱水空間、5大口袋公園以及2.7萬方下沉式運動空間站等公共空間，以及藝術中心和博物館等文化場所，能夠為居民提供更加豐富的戶外生活體驗和文化體驗。居住在這里的人們既能享受到都市的繁華與便捷，又能在生活壓力下找到一份安寧和舒適。

圖3：保利·光合上城項目業(yè)態(tài)分布效果圖

??（二）做法經(jīng)驗

??保利·光合上城項目以其先進的開發(fā)規(guī)劃、人性化的運營服務、獨特的資本運作等，將住宅、商業(yè)、辦公、公共空間等多種業(yè)態(tài)有機融合，打造出了一個多業(yè)態(tài)、復合型的城市更新項目。

??1、開發(fā)規(guī)劃：“TOD +中央城市公園” 一體化綜合開發(fā)

??項目采用了站城人一體化、TOD全盤化設計理念，將地鐵站與城市的各種功能元素（如商業(yè)、辦公、住宅等）都納入了項目的設計范圍之內(nèi)，使得城市、生活、人等元素緊密聯(lián)系在一起，打造出了一個多功能、高效便捷的城市生活空間。在開發(fā)過程中，項目以地鐵上蓋綜合體的形式進行開發(fā)，將地鐵站與項目直接相連，方便了居民的出行；還結合場地中央城市公園屬性，打造出了一個高效便捷的城市交通出行體系。此外，由于引入了申通地鐵成熟完善的TOD開發(fā)運作系統(tǒng)，項目在TOD開發(fā)方面更加專業(yè)化和規(guī)范化，提高了項目的可行性和可操作性。

??而針對高密度開發(fā)的難題，保利·光合上城通過從平面到立體，構建了一座容納濱水、會所、水岸、生活、居住等功能的三層立體城市。

??0米生態(tài)底盤：在一條L形水系、0米生態(tài)底盤基地之上，緩緩舒展開城市骨架，嵌入約20萬方濱水雙公園，構成一幅自然生態(tài)下的超級TOD底盤。

??10米服務中樞：1萬方活力街區(qū)打造社區(qū)食堂、文體設施、兒童托管、青年社交及康養(yǎng)服務，以此豐盈大城內(nèi)核；打造十字縱橫軸交匯城市泛會所，外挑露臺疊加文化、體育、商業(yè)服務空間，串聯(lián)室內(nèi)健身、社區(qū)中心、藝術space、公民飯?zhí)谩⒖叼B(yǎng)服務等約1萬㎡城市配套，構建無界活力街區(qū)。

??17米生活上城：在17米之上，構建具有無界城市視野的私享國際住區(qū)與公寓，凌空居住生活，眺望美好未來。

圖4：“TOD +中央城市公園設計一體化”綜合開發(fā)模式

??2、運營服務：以城市綜合運營為核心，營造多層次、多維度的服務體系

??1）社區(qū)配套按需分類落位，分年齡段提供貼心服務：項目在社區(qū)公共服務設施布置上，提出了“按生活實際需求梳理配套的優(yōu)先級”的策略，將社區(qū)配套分為“公共開放、人流聚集、內(nèi)向服務、不利因素”四大類，進行統(tǒng)一化整合落位，因地制宜塑造更有活力的生活聚點。項目運營部門提供了熱情的售樓處電話客服等，為不同年齡段的居民提供貼心的服務，提升了社區(qū)居民的生活品質和幸福感。

??2）引入高質量教育資源，兌現(xiàn)“共營”者承諾：在教育文化方面，保利發(fā)展秉持央企責任心，與上海市閔行實驗教育集團簽約，為閔行教育帶來高質量發(fā)展；依托強大的文化資源注入，定期舉辦各種文化活動和節(jié)日慶典，積極開展和組織社區(qū)文化活動，增強社區(qū)居民之間的互動和交流。

??3）引入潮流場域和活動，營造城市生活中稀缺的戶外體驗：項目首度將比肩迪拜X-Dubai的約1300m2滑板公園&籃球場搬到實景示范區(qū)，打造極限碗池、潮流街式、BMX賽道等高標場域，營造城市生活中稀缺的戶外體驗。同時引入Niconi、花璽社、LEVVV等潮流品牌，打造社交餐飲、創(chuàng)意露營、共享觀影等充滿潮流煙火氣的社交場，演繹活力休閑的社區(qū)自然生活。

??3、合作共贏：兩家央國企強強聯(lián)合，使項目具備強大的背景及抗風險能力

??保利·光合上城項目作為個集商住辦于一體的大型TOD綜合體，預計總投資130億元，其中自持面積占比近50%，這樣一個項目，不僅對開發(fā)商的資金實力、運營能力和管理能力等各方面均提出了較高要求，同時也需要有關部門積極配合優(yōu)化政策環(huán)境，給予一定的政策支持。2020年上海市有關部門出臺了69號文，后續(xù)又對文中的個別要點進行探索升級，成為了上海TOD綜合開發(fā)的核心政策支持。閔行區(qū)政府在這過程中也積極牽頭，最終由國企申通集團和央企保利集團共同成立項目公司聯(lián)合開發(fā)，確保了項目有強大的背景優(yōu)勢及抗風險能力。其中，保利發(fā)展是優(yōu)秀的TOD綜合服務城市運營商，公園城市TOD開發(fā)領航者，全國累計開發(fā)建設近20個TOD項目，具備融合住宅建設、物業(yè)服務、資產(chǎn)運營的TOD站產(chǎn)城一體化設計能力。申通地鐵集團則擁有辦公商業(yè)綜合體、軌道交通停車場上蓋綜合開發(fā)等多元化業(yè)務，其在軌道交通建設和運營方面的豐富經(jīng)驗，能夠對地鐵上蓋空間進行高效開發(fā)和合理利用，充分捕捉TOD項目的社會效應和經(jīng)濟效益，并反哺軌道交通運營維護。兩家實力央國企強強聯(lián)合，可以充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、技術的互補、管理的協(xié)同、社會影響力的提升和政策效果的最大化，為項目的成功落地和可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。

??（三）項目成效

??上海保利·光合上城項目通過創(chuàng)新的規(guī)劃理念，打造出一個既符合城市發(fā)展需求，又能滿足人們生活需要的理想城市空間，充分加強了城市和人的互動與融合。同時，項目是閔行區(qū)首個地鐵車輛基地上蓋建設租賃住房的TOD項目，其規(guī)劃打造的11萬方的租賃住房為上海市推進“租購并舉”做出了重要貢獻。

??1、以城市公園為導向的開發(fā)，使得項目實現(xiàn)了真正意義上的“住在公園里”

??保利·光合上城以20萬方生態(tài)為基地，以“邊界消融”為開發(fā)理念，基于場地的營造以及對人生活的需求發(fā)掘，提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development，城市公園為導向的開發(fā)）。該理念旨在打破城市與自然之間的界限，通過將公園、森林、濱水等自然生態(tài)嵌入TOD開發(fā)，與住宅、商業(yè)、辦公等城市元素相互融合，創(chuàng)造一個更加開放、便捷的城市生活空間，推動產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)活化。

??具體來看，保利以“光合森林（光合之上，未來成林）”的理念為核心，因地制宜地利用場地豎向高差設計了一條南北向的開放性高線公園，與中央河道公園和17m標高綠化景觀形成多層次的立體景觀體系。同時，該項目十分注重公共空間的營造，規(guī)劃了約20萬平方米的雙主題公園和下沉式運動空間站等公共空間。橫貫東西的城市十字軸（生活軸線），將豐富多元的社區(qū)配套沿軸線分布，并利用人流動線與配套功能相組合，形成“生活十字軸城市T臺秀”。

??從實際效果看，項目打破城市與公園、公園與生活的雙重邊界，用敞開式的綠色空間、持續(xù)滲透的綠色基底，豐富了城市的景觀層次，提升了城市的綠化覆蓋率和生態(tài)環(huán)境，還為居民實現(xiàn)了真正意義上的“住在公園里”。“飛碟”式的圓形建筑，不僅承載著銷售示范及未來社區(qū)中心功能，更通過圓潤的外形，柔化了建筑與城市、自然的邊界。

圖5：保利·光合上城項目實拍圖

??2、項目積極響應上海“十四五”規(guī)劃，成功打造了“租購并舉”的TOD樣本

??上海市積極響應國家“租購并舉”號召，在十四五規(guī)劃中提出形成租賃住房超過42萬套，占住房供應總套數(shù)的40%。上海地鐵申通集團與保利發(fā)展集團秉承社會責任第一的價值觀，為推進“租購并舉”、承載時代責任打下基石，在光合上城項目規(guī)劃總建面38.8萬方中，蓋上規(guī)劃11萬方的租賃住房，總占比近30%，蓋上占比近46%。由申通集團和保利發(fā)展聯(lián)袂打造的全國標桿租賃社區(qū)，預計將于2026年一季度正式入市，將提供約3000套租賃住房，為上海租賃市場拓寬租賃公寓供應。保利·光合上城項目具有前瞻性和落地性的規(guī)劃，既響應“租購并舉”的號召，又滿足了周邊產(chǎn)業(yè)對于租賃住宅市場的需求，填補了區(qū)域租賃市場的空白，因此成為閔行區(qū)首個地鐵車輛基地上蓋建設租賃住房的TOD項目。

圖6：保利·光合上城項目租賃住房效果圖

??（四）小結

??光合上城項目是將TOD開發(fā)理念與POD理念相結合，在項目中心位置融入公園業(yè)態(tài)，在配套上注重引入藝術場館、公辦學校等提升居住體驗、提高生活品質的內(nèi)容，同時考慮到新市民的居住需求，配建了大量的租賃住宅，使得項目在城市更新過程中，充滿了活力與生機。在這種圍繞居住生活場景的TOD綜合開發(fā)模式下，項目通過高效便捷的公共交通網(wǎng)絡將社區(qū)與城市高效連接在一起，形成了多層次、多維度的城市空間格局。同時，在追求高效率之余，保利發(fā)展和申通地鐵也在思考如何讓城市更新項目既有“速度”,又不缺乏“溫度”。項目注重以城市公園為導向的前期規(guī)劃，通過復雜場域、復合功能的統(tǒng)一建筑設計，使自然環(huán)境與城市生活有機地結合在一起。此外，項目還注重城市綜合運營，將內(nèi)部的功能循環(huán)與外部的資源注入相結合，營造了以人為本、多層次、多維度的服務體系，從而實現(xiàn)了“無限城市共生體”的理想目標。