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申報企業：上海東方明珠房地產有限公司

??摘要：東方明珠創智中心位于徐匯區徐家匯街道斜土路2570號，總建筑面積約5.78萬平方米。前身為上海科學教育電影制片廠。2000年前后，其業務逐漸萎縮，其物業老舊、出租經營收入低下、整體環境雜亂。2015年，上海電視臺、上海文廣集團決定對科影廠進行整體轉型開發，通過股權收購獲得該物業，并授權旗下產業管理和資本運作平臺——東方明珠對其進行改造，由東方明珠房地產公司操刀。2020年6月啟動建設，預計2023年底竣工。

??東方明珠成功抓住了上海工業用地盤活的政策窗口期，對項目進行了改造。主要做法包括采取保留改造和拆除重建的方式，將低效工業用地改造為“小而美”高品質綜合體。東方明珠始終堅持“從產業入地產”，塑造文媒產業的特色物理空間，承載產業發展。這里還將重點打造媒體小企業創業加速器功能，依托文化傳媒產業鏈完備的優勢，構建新媒體產業孵化基地和集聚區。改造過程中建立了城市更新企業與政府、居民之間的溝通協調機制，有效推進了項目的平穩順利進行，為項目實現政府、企業和社會的多方共贏打下基礎。

??最終，項目轉變為集文化產業辦公、社區配套商業、社區文體設施于一體的“小而美”文媒產業新地標，實現收益提升和資產增值，助推集團產業發展。同時，彌補了周邊公共配套設施的不足，取得經濟社會效益的平衡。成為零星工業用地轉型成功的重要典范。

??（一）項目概況

??東方明珠創智中心位于徐匯區徐家匯街道斜土路2570號，總占地面積1.36萬平方米，總建筑面積約5.78萬平方米，其中地上建筑面積約4.07萬方面、地下建筑面積約1.71平方米，前身為上海科學教育電影制片廠（以下簡稱“上海科影廠”）。上海科影廠創建于1953年2月，拍攝了新穎的科教片、定制片和《科學與技術》雜志片，翻譯部分外國科教片共2000多部，其中《知識老人》、《紅綠燈下》、《不平靜的夜》、《敦煌藝術》、《細胞重建》等近百部影片獲得國際電影節獎和我國舉辦的“百花獎”、“金雞獎”以及國家各部委評選的優秀影片獎。2000年前后，上海科影廠業務逐漸萎縮，其物業逐步租借給上海廣播電視臺、上海文化廣播影視集團有限公司（SMG）（以下簡稱“上海文廣集團”或SMG）下屬企業以及外部企業用于辦公、員工宿舍、演播室、停放轉播車等用途，出租經營收入低下、物業老舊、整體環境雜亂。

??東方明珠新媒體股份有限公司（以下簡稱“東方明珠”）作為SMG旗下統一的產業運營和資本運作平臺，憑借在文化傳媒領域的多年積累，于2015年首次提出上海科影廠土地轉型開發的設想。2015年7月，SMG決定對科影廠進行整體轉型開發，通過股權收購獲得該物業，并授權東方明珠對其進行改造，由東方明珠旗下文化地產板塊的平臺公司——上海東方明珠房地產有限公司（以下簡稱“東方明珠房地產”）操刀。2017年4月，項目取得了規劃調整的批復。2020年6月啟動建設，預計2023年底竣工。

??東方明珠房地產成功抓住了上海工業用地盤活的政策窗口期，將其打造成集文化產業辦公、社區配套商業、社區文體設施于一體的“小而美”高品質綜合體，構建專業的、集聚的、協作的新媒體發展平臺，助力產業轉型升級，成為零星工業用地轉型成功的重要典范。

圖1：項目改造前實景圖（左）與改造后效果圖（右）

??（二）做法經驗

??東方明珠創智中心通過保留改造原科影廠的歷史風貌元素，將一代科影人的歷史文化記憶傳承，同時，結合新媒體產業發展特點，規劃了一個大尺度、高挑空的演播室，共享的小型演播間、共享的小型視頻音頻攝錄間等，打造富有文媒產業特色的物理空間；此外，依托SMG強大的品牌號召力和產業孵化能力，提供新媒體產業孵化服務，打造創業加速器平臺。

??1、采取保留改造和拆除重建的方式，將項目改造為“小而美”的高品質綜合體

??項目在充分市場調研、策劃的基礎上，采取了“小部分保留改造、整體拆除重建”的策略。小部分保留改造了原科影廠總編輯室所處的10號樓（現3號樓），其地上建面510平方米。對這棟上世紀50年代的二層磚混結構建筑，保留原有的外立面風格并進行結構加固改造，使項目保留了科影廠的歷史風貌元素、延續了一代科影人的歷史文化記憶，也兼顧與周邊科影廠家屬院的鄰里關系。

??整體拆除重建了一棟高品質辦公樓（1號樓）和一棟配套商業樓（2號樓）。重建后的兩棟樓，建筑立面縱向挺拔、簡潔方正，彰顯大氣磅礴，用綠色理念打造城市公共客廳，開放共享多層屋頂花園，設計風格上融匯海派底蘊與潮流風尚。其中1號樓辦公樓共13層，地上建面36707平方米，定位為超甲品質的辦公樓，提供卓越的商務體驗，滿足徐家匯CAZ（中央活動區）的高品質辦公需求；并有裙房4層，1號樓內含社區文體設施約6200平方米，將無償移交給徐匯區政府，用于彌補社區文體設施缺口。2號樓配套商業樓共3層，地上建面3538平方米，為周邊居民提供精致的社區配套商業。

??項目在概念設計上，還做到了與社區生活相結合，預留了東北角最佳地點作為公共廣場，將人流從地鐵站引導過來，增加臨街的商業面，營造人性化親切的購物休閑氛圍，吸引上班人群和周邊居民步行至場地，從地面到屋面露臺，打造獨特的城市空間。

??最終，將項目改造為集文化產業辦公、社區配套商業、社區文體設施于一體的“小而美”高品質綜合體。

??2、堅持“從產業入地產”，塑造文媒產業的特色物理空間，承載產業發展

??上海東方明珠房地產有限公司是國內第一家上市的文化傳媒公司——東方明珠新媒體股份有限公司旗下的文化地產板塊的平臺公司，具有房地產開發二級資質。東方明珠新媒體股份有限公司作為世界媒體500強SMG旗下唯一的產業運營和資本運作平臺，擁有國內最大的多渠道視頻集成與分發平臺及文化娛樂消費資源，可以為用戶提供豐富多元、特色鮮明的視頻內容服務及一流的視頻購物、文旅消費、影視劇及游戲等文娛產品，具有完備的線上線下的文化傳媒產業鏈。

??東方明珠房地產始終堅持“從產業入地產”，專注于媒體和文化產業，以承載產業的發展為目的進行地產項目的開發改造，塑造文媒產業所需的特色物理空間，專注于開發和經營高質量的辦公物業和先進的媒體和影視產業園。在東方明珠創智中心項目中，規劃了一個大尺度、高挑空的演播室，也可作為攝影棚直接使用。另外，項目內塑造了時尚個性化辦公空間、共享的小型演播間、共享的小型視頻音頻攝錄間、共享的后期編輯室和調色室、提供攝錄設備租賃，還有開放的SMG媒體資源庫、開放的SMG線上線下渠道可供使用。這些都塑造了文媒產業所需的特色空間，這在常規的辦公樓宇中很難看到，形成了差異化優勢。

??3、依托文化傳媒產業鏈完備的優勢，構建新媒體產業孵化基地和集聚區

??東方明珠地產在本項目上，有效整合母公司在媒體、文化旅游及娛樂的資源，以及完備的文化傳媒產業鏈優勢，發揮集群優勢，形成合力協同發展。項目通過構建專業的、集聚的、協作的新媒體發展平臺，打造新媒體產業集聚區，助力行業轉型升級，賦予這一滬上重要文化基地以新的內涵。

??東方明珠新媒體創智中心將依托上海文化廣播影視集團有限公司、東方明珠新媒體股份有限公司的龍頭牽引作用，依托SMG強大的品牌號召力，吸聚新媒體相關企業，共享第一流技術、設備和設施提升內容制作質量，共享使用SMG內容豐富的媒體資源庫，共享SMG線上、線下廣泛的傳播渠道，如星尚、東方衛視、五星體育、百事通、第一財經、東方購物頻道、藝術人文、炫動卡通、紀實頻道等，圍繞東方明珠“智慧廣電文娛+”戰略，重點打造媒體小企業創業加速器功能，為處于快速成長期的小型企業，提供包括創業服務、創業融資、創業培訓、法律支持、政策扶植等方面的優質配套服務，構建新媒體內容生產者、技術提供商和投資商之間互動、交流、共享的創業加速器平臺，助力媒體行業轉型升級。

??4、建立了城市更新企業與政府、居民之間的溝通協調機制

??零星工業用地的城市更新項目多處于市中心，周邊相鄰關系復雜，項目要順利推進，離不開政府、社區的支持與力量。項目團隊建立了城市更新企業與政府、居民之間的溝通協調機制，有效推進了項目的平穩順利進行，為項目實現政府、企業和社會的多方共贏打下基礎。

??比如，東方明珠地產與徐匯區政府、徐家匯街道充分研究政策，經過了數次研討與論證，最終確定了項目的轉型路徑、規劃調整方案、補地價的標準、社區文體配套設施比重等內容。項目充分預判了市中心城市更新工作的復雜性，聘請了具有群眾工作經驗的老專家，成立團隊，與政府街道、周邊社區居委會共同組建了一個工作小組，專門處理城市更新過程中的群眾工作。項目在施工過程中，正處疫情期間，與周邊社區居民互幫互助，贏得了居民的理解和認可。東方明珠地產還與居民、單位充分溝通協商，主動承擔項目周邊小區修繕和建筑加固，解決他們的現實困難。

??（三）項目成效

??項目由之前老舊的科影廠轉型為一個集新媒體文化產業辦公、社區配套商業、社區文體設施于一體的“小而美”高品質綜合體，實現了區域功能的提升，彌補了周邊居民社區配套的不足，并釋放了公共空間和綠化，同時，還對周邊老舊小區進行修繕和建筑加固。項目對區域整體發展做出了貢獻，整體實現社會效益與經濟效益雙豐收。

??1、打造文化產業新地標，實現收益提升和資產增值

??項目在更新改造前，出租經營收入低下、物業老舊、整體環境雜亂，東方明珠抓住工業用地轉型的政策窗口期，將集團存量資產轉型改造，打造出一個集文化產業辦公、社區配套商業、社區文體設施于一體的“小而美”高品質綜合體，實現收益顯著提升及集團資產的增值。建筑面積由1.6萬平方米增加至5.78萬平方米。改造后的文化辦公約3.1萬平米，社區配套商業約0.36萬平米，在大幅度提升租金收益水平的同時，還完善彌補了社區商業功能、提升社區整體品質；二層地下車庫也將開放給周區進行錯峰停車，不僅組成了經營收入的一部分，也極大緩解周邊小區的停車難問題。

??2、彌補了周邊公共配套設施的不足，取得經濟社會效益的平衡

??一是延續了城市歷史文化記憶，形成新與舊的碰撞與融合；二是打造大面積的綠化和公共空間，開放式的街區增加了周邊居民的休憩、娛樂場所；三是增加了社區文體配套設施，有效補充了周邊公共配套設施的不足；四是承擔項目周邊老舊小區修繕和建筑加固工作，解決居民的實際困難。

??（四）小結

??東方明珠新媒體創智中心通過政府的積極推動和東方明珠的不斷探索，重點打造媒體小企業創業加速器功能，為處于快速成長期的小型企業，提供包括創業服務、創業融資、創業培訓、法律支持、政策扶植等方面的優質配套服務，構建新媒體內容生產者、技術提供商和投資商之間互動、交流、共享的創業加速器平臺，助力媒體行業轉型升級。項目不僅成功打造了文化產業新地標，實現收益提升和資產增值，還彌補了周邊公共配套設施的不足，取得經濟社會效益的平衡，是零星工業用地轉型成功的重要典范。