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申報企業：中遠海運資產經營管理有限公司

??摘要：海尚源深智慧天地位于上海市浦東新區陸家嘴區域，商城路源深路西北方向，距離地鐵6號線源深體育中心僅400米，且周邊被5條地鐵線路環抱，交通方便。地塊原本由學校、醫院、對內交通三幅土地組成，均為劃撥用地，共占地30743平方米，為企業內部使用。隨著上海城市更新政策的出臺，以及中遠海運集團新總部落戶上海，地塊啟動轉型。

??中遠海運資產經營管理有限公司負責項目的整體轉型，其是中遠海運集團旗下存量房地資源盤活及商務不動產開發運營的專業化業務單位。地塊按照零星工業用地轉型的方式進行城市更新，用地性質調整為商務辦公和四類住宅組團混合用地，由中遠海運集團提供所持地塊用地面積的10%用作公益性設施建設。功能定位方面，結合項目區位優勢、周邊產業集聚效應以及中遠海運集團航運主業的發展訴求，經過多輪深入論證，最終定位聚焦航運金融、航運保險、航運中介等相關功能，提供社區公共服務設施，形成由商業商辦綜合區為主的，總建筑面積約9.3萬平方米的航運金融商務園區。運營管理方面，項目團隊以“客戶關系”為核心，利用大數據、新媒體等手段，提升品牌形象，增強客戶體驗，打造數字化智慧園區。

??項目自投入招商運營工作以來，已引入多家航運、金融行業龍頭企業。項目通過配置甲級辦公、獨棟辦公、人才公寓和社區商業，提升了業態豐富度，完善了城市功能，激發出區域新的活力，同時通過豐富連續的綠化景觀串聯各功能組團，不僅提升了區域環境，還展現出新時代航運央企文化。2022年8月，項目被納入陸家嘴智能航運產業園，獲批浦東新區區級特色產業園區，同時憑借獨特的產品、可靠的品質和富有粘性的產業生態，榮獲2022年度創新標桿樓宇獎。項目對于非房地產主業的央國企盤活存量土地資源提供了可供借鑒的思路和經驗。

??（一）項目概況

??海尚源深智慧天地位于上海市浦東新區陸家嘴區域，商城路源深路西北方向，被5條地鐵線路環抱，距離地鐵6號線源深體育中心僅400米，距離地鐵14號線源深路站600米，距離地鐵2、4、6、9號線世紀大道站僅800米，交通方便。

??地塊原本由學校、醫院、市政交通三幅土地組成，均為劃撥用地，共占地30743平方米，建筑面積18804平方米，為企業內部使用。隨著剝離國有企業辦社會職能成為新的要求，地塊在培訓和醫療方面的需求大大下降，地塊的價值有待盤活。

圖1：項目范圍示意圖、區位圖

??地塊啟動轉型主要基于兩大背景：一方面，上海城市發展已進入資源“緊約束”階段，土地已成為最大資源瓶頸。2015年、2016年，《上海市城市更新實施辦法》和《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》先后出臺，存量盤活進入政策窗口期，特別是中心城區的存量盤活尤為受到政府關注。

圖2：項目改造前（左）和改造后（右）

??另一方面，為了提升中國航運產業的競爭力，2016年中國遠洋運輸（集團）總公司和中國海運（集團）總公司正式合并重組，成立中國遠洋海運集團有限公司。新集團總部落戶上海，亟需解決新集團成立后產業空間載體、企業高級管理人才的工作生活等需求問題。

??基于以上兩方面因素，中遠海運集團對所持有的商城路項目進行更新，根據上海市促進城市更新的政策引導，以及控制建設用地“零增長”的目標要求，以“轉型”為主要發展導向，完善城市公共服務功能，重點發展現代服務業，將地塊打造成為上海標志性的航運金融商務園區，推動發展船舶融資、航運保險、航運租賃、航運投資等多領域的航運金融服務。

??（二）做法經驗

??中遠海運資產公司通過對政策的深入研究、精細化梳理產權關系、創新探索內部合作模式、基于全面服務主業賦能主業的目標對項目定位為航運金融產業園區，同時，積極融入周邊區域環境，秉承城市更新理念，主動釋放公共空間，彌補周邊區域配套服務設施的不足，運營管理上，積極踐行數字化戰略，打造智慧園區。

??1、精細化梳理產權，確定產權方與操盤方合作模式

??實施主體對于存量盤活項目的成功實施具有關鍵性作用，按照上海當時的政策要求，強調“原權利人”作為實施主體。本項目原由三幅地塊組成，土地權利人分別為上海海運技工學校、上海海運醫院和上海海運海事技術有限公司，地上建筑有三家不同的單位正在經營，這就帶來分割和流轉的問題。項目團隊通過近三個月的采訪和搜集檔案工作，梳理50年代、70年代、90年初期、00年老集團建設后重組的相關資料，追溯和厘清了產權關系，明確了這三幅地塊均隸屬于上海海運（集團）公司。2016年隨著中遠海運集團成立，上海海運（集團）公司更名為中遠海運（上海）公司，隨后并成立了全資子公司上海海璟置業有限公司，作為土地轉型和開發主體。項目具體開發工作由中遠海運集團旗下資產經營管理公司牽頭，中遠海運資產經營管理有限公司是是中遠海運集團旗下存量房地資源盤活及商務不動產開發運營的專業化業務單位，成功打造過上海百年航運歷史黃浦江沿岸老船塢地塊的“中遠海運大廈”項目、廣州海珠區舊船廠改造的“海尚明珠智慧園”項目等，并擁有“海尚光華”品牌。這樣確定產權方與操盤方合作的模式，為央企存量盤活相關資源提供了可供借鑒的經驗，既能夠發揮中遠海運集團的資源、資金和產業優勢，又能發揮旗下專業主體存量盤活的相關經驗。

??2、為周邊提供公共空間，打通園區與周邊居民的界面

??經過前期深入調研和充分論證，項目按照零星工業用地轉型的方式進行城市更新，由中遠海運集團提供所持地塊用地面積的約10%用作公益性設施建設。在市政府相關部門、浦東新區政府的指導協調下，地塊調規轉型前期工作積極推進，于2017年3月14日得到上海市人民政府關于同意《浦東新區梅園社區C000102單元10街坊控制性詳細規劃局部調整（實施深化）》的批復，通過規劃調整為辦公、四類住宅混合用地，地塊面積27212平方米，容積率2.0，限高50米。

??三幅地塊的具體調整過程為：上海海運技工學校和上海海員醫院所在地塊合并為一個地塊，用地編號10-01，用地性質調整為商務辦公和四類住宅組團混合用地（C8Rr4），用地面積為27212平方米，現為海尚源深智慧天地。上海海運海事技術有限公司所在地塊作為地塊所在的單元區塊的功能補充，用地編號為10-03，用地性質調整為社區文化用地（Rc3），用地面積為1746平方米，現為警蜀用房。上海海員醫院南側部分用地與現狀街坊通道合并為一個地塊，用地編號為10-02，用地性質調整為交通廣場用地（S51），用地面積為3008平方米，現用作街坊通道，將24小時為周邊區域服務。

圖3：地塊轉型后范圍示意圖

??除了中遠海運集團無償提供10%用地面積外，還將項目內部的公共空間融入區域，為周邊居民服務。為緩解周邊老社區停車難問題，項目打開圍墻并向周邊社區提供200個公共停車位。即便規劃限高50米，項目還是主動降低了開發強度，主要建設24米高的生態獨棟產品，從而使周邊居民受日照的影響程度最小。在當時上海城市更新政策允許銷售一定比例商辦物業的前提下，項目團隊先行先試，打造浦東首個全部自持運營的城市更新項目，通過整體的持有運營保障了整個項目的高品質，方方面面都體現出新時代航運央企的社會責任擔當。

圖4：中遠海運集團無償提供土地示意圖

??3、服務主業發展，定位有特色的航運金融商務園區

??產業升級是存量盤活的核心關鍵，項目的產業定位主要基于兩方面的考慮，目標打造成為航運產業高質量發展的物理載體。一方面，項目處于浦東陸家嘴金融貿易區內，陸家嘴金融貿易區是上海國際金融中心建設的核心功能區域，承載著推動上海國際金融中心發展的核心作用。另一方面，中遠海運集團以航運、港口、物流等為基礎和核心產業，以航運金融等為賦能和增值產業，中遠海運集團新總部落戶上海后，航運產業發展亟需新發展空間。

??因此，項目定位航運金融商務園區，推動船舶融資、航運保險、航運租賃、航運投資等多領域的航運金融服務，提升區域多層次的金融市場功能，完善航運金融產品體系，促進航運金融市場的發展，為上海國際金融中心與上海國際航運中心的建設提供更豐富的發展空間，從而提高上海國際金融中心與國際航運中心的全球影響力。在功能板塊上，項目還可融入沿黃浦江高端航運發展帶，形成浦東大道產業發展走廊上重要的功能節點，助力浦東構建以點帶面、沿江成片的航運產業格局。

圖5：《浦東新區深化上海國際航運中心核心區建設“十四五”規劃》

??明確了浦東新區“兩帶+兩區”產業功能布局

??4、打造學習型組織，建設數字化智慧園區

??在日常運營中，項目團隊非常注重學習和借鑒先進經驗，雖然與市場化的運營團隊相比經驗還有一定積累的空間，但項目團隊努力向市場學習，以精細化運營服務為理念，在實踐中運營能力不斷提升。同時，利用大數據、新媒體等手段，提升品牌形象、增強客戶體驗，努力建設數字化智慧園區。在項目投運期間，項目團隊走進客戶，對園區有計劃地分期實施品質提升微改造更新，一期將園區IBMS系統、智慧消防、停車系統、充電樁等與資產公司CGDP平臺對接，實現數據采集和設備設施聯動；實施智慧資管、智慧物管系統、智慧停車系統；業務中屏系統等，以數字化來滿足業主、租戶辦公、生活、學習全方位需求。在實際運營中強調“客戶關系”，而不是“客戶”和“顧客”，重點圍繞客戶滿意度和顧客滿意度兩條主線而展開經營，以方便、安全、尊重和消費、使用體驗為主要標準。

??（三）項目成效

??海尚源深智慧天地取得了一定的綜合效益，實現了區域產業的全面轉型升級，成為浦東首個智慧航運金融產業基地，以中遠海運發展為核心載體，導入航運金融上下游企業；同時，園區注重綠化設施的打造，為周邊居民提供更多的公共活動空間，此外，積極研判市場形勢，及時調整招商運營策略，使得項目取得了一定的社會效益和經濟效益。

??1、產業全面升級，成為浦東首個智慧航運金融產業基地

??項目于2019年3月26日奠基開工，2022年7月完成竣工，已建成以航運金融為產業發展導向，集總部辦公、甲級辦公、人才公寓及商業配套服務設施為一體的現代化復合型商務園區，引入國內外知名航運金融服務企業，成為浦東首個智慧航運金融產業基地。

??目前項目已引入多家航運、金融行業龍頭企業，已入駐的有中遠海運集團核心主營業務的中遠海運發展股份有限公司、浦發銀行、中國石油化工股份有限公司上海海洋油氣分公司、上海億衡投資管理有限公司等客戶。其中中遠海運發展股份有限公司的入駐，能夠引入航運金融上下游企業，通過項目開展金融產業群中的船舶租賃、集裝箱租賃、碼頭倉儲設施租賃等航運租賃金融業務，及供應鏈金融、航運保險、物流基礎設施投資、金融資產等金融投資業務，促進企業航運業務和金融業務的深度融合，實現企業新的發展。

??2022年8月，海尚源深智慧天地被納入陸家嘴智能航運產業園，獲批浦東新區區級特色產業園區，同時憑借獨特的產品、可靠的品質和富有粘性的產業生態，榮獲2022年度創新標桿樓宇獎。未來將依托集團的發展，發揮航運集聚效應，進一步激活智能航運創新活力，服務全國智能航運發展大局和帶動長三角一體化發展戰略實施。

??2、完善區域配套服務，釋放公共空間獲得社會效益

??項目周邊均為居住小區，轉型前地塊周邊配套缺乏，區域活力不足。轉型后，項目配置了1棟甲級辦公和7棟總部辦公，總部辦公獨棟2600-3200平方米，可以滿足不同類型企業的辦公需求。此外，項目還配置了專門為航運高級管理人才服務的人才公寓，以及1萬平方米的社區商業，極大的提升了項目業態的豐富度，完善了城市功能。目前配套商業已引進了拉瓦薩咖啡、東季海派臺州菜、1200平方米美食廣場、便利店、中醫養生機構等業態，預計商家入駐開業后，不僅能夠滿足園區商務人士的生活需求，還將吸引周邊居民消費購物。通過完善區域配套服務，釋放更多的公共空間，從而獲得社會效益。

圖6：源深智慧天地辦公、商業實景圖

??3、提升區域生態環境，展現航運央企文化

??項目通過優化設計不僅打造了高品質的產品，構建舒適宜人的環境，還在一定程度上彰顯出企業文化和精神。項目以揚帆遠航的巨輪為意象，塑造富有變化的城市天際線。項目由商業商辦綜合區、獨棟式辦公區和公寓區三個功能組團構成，通過豐富連續的綠化景觀相聯系，沿商城路、源深路形成富有序列感的天際形態，建筑體量和形態呼應周邊建筑，與區域整體的融合度較高。商業商辦綜合區位于項目東部，建筑總面積約22300平方米，沿源深路退讓出入口廣場；主要商業界面沿商城路展開，利用連續的城市界面打造高端商業街區；在商城路源深路轉角處和商城路中段形成兩個下沉商業廣場打造標志性場所，充分引導人群進入地下商業空間。獨棟式辦公區位于項目中部，建筑總面積約21800平方米；圍合形成中央核心景觀庭院，為辦公提供良好的景觀環境，同時也面向城市開放。布局合理、分區明確，并以此烘托出“海尚綠洲”的設計理念。

圖7：街坊通道沿線節點設置示意圖

??4、根據市場及時調整策略，取得了一定的經濟效益

??海尚源深智慧天地全自持運營管理，在上海辦公市場下行期，項目團隊能夠不斷的對市場進行研判，并根據市場變化及時進行招商運營策略調整，這點對于央企來說十分難得，同時，項目憑借出色的產品、優質的服務獲得了市場的青睞，取得了一定的經濟效益。

??（四）小結

??海尚源深智慧天地利用城市更新政策，將原有學校、醫療單位地塊轉型升級，建成以航運金融為產業發展導向，集總部辦公、甲級辦公、人才公寓及商業配套服務設施為一體的現代化復合型商務園區，引入國內外知名航運金融服務企業，打造區域標桿航運金融產業基地。該項目彰顯出新時代航運央企的主動擔當，同時在推進上海航運金融產業發展方面發揮出了重要作用。這對于非房地產主業的央國企盤活存量土地資源提供了可供借鑒的思路和經驗。