??8月首套房貸平均利率連升3個月，購房成本繼續上升

??強監管下降準難解房地產行業近渴

??上海易居房地產研究院9月12日發布了《2019年8月金融環境與房地產市場月報》。報告指出，8月末，M1同比增長3.4%，增速分別比上月末高0.3個百分點，比上年同期低0.5個百分點。8月末，住戶部門貸款余額同比增長16.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.3個百分點。8月末，中國一年期國債收益率為2.62%，與上月持平，比上年同期低0.23個百分點。8月份，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上升0.03個百分點，同比下降0.22個百分點，已連續3個月小幅上升。

??易居研究院研究員沈昕表示，2019年8月，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速繼續回落，一年期國債收益率與上月持平，首套房貸平均利率連續3個月小幅上升，房地產行業金融環境較上個月小幅收緊。

??隨著全面降準和定向降準的實施，后續金融環境整體上還將進一步改善。但在監管不放松的情況下，全面降準給房地產行業帶來的增量資金較為有限。預計年內或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值；年內百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進入負區間。

??報告顯示：

??8月末M1同比增速3.4%，小幅提高；住戶部門貸款余額同比增速16.2%，繼續回落。M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主體地位。從央行公布的數據來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數據進行研究。

??8月末，M1同比增長3.4%，增速分別比上月末高0.3個百分點，比上年同期低0.5個百分點。

??8月末，住戶部門貸款余額同比增長16.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.3個百分點。8月份人民幣貸款增加1.21萬億元，其中住戶部門貸款增加6538億元，占總新增貸款的54%，住戶部門新增貸款依然占總貸款的一半以上。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年8月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點，前者領先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先住戶部門貸款余額同比增速6個月和16個月，后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2019年1月M1同比增速創2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。M1增速有所上升，說明年初全面降準后實體經濟所處的流動性環境有所改善。今年第二次全面降準即將于9月16日實施，M1同比增速后續有望繼續提高。

??但央行此前明確強調要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房。目前監管正在嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內房地產類商戶、房產相關契稅等。與此同時，多家銀行信用卡中心下調房地產類商戶交易限額，并限制在住宅、地產中介等商戶刷卡交易。從歷史走勢和現階段政策走向來看，今年年內住戶部門貸款余額同比增速還將繼續收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點。

??8月末中國一年期國債收益率2.62%，與上月末持平；8月份全國首套房貸平均利率5.47%，連續3個月小幅上升。一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。8月末，中國一年期國債收益率為2.62%，與上月末持平，比上年同期低0.23個百分點。

??融360大數據研究院監測數據顯示，2019年8月全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上升0.03個百分點，同比下降0.22個百分點，已連續3個月小幅上升。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個階段高點，前者領先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個階段性低點，前者領先后者的時間分別為4個月和13個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??央行決定于9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，同時再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點。央行有關負責人表示，此次降準釋放長期資金約9000億元。中國一年期國債收益率有望繼續下行，2019年1月大概率不會是本輪周期的階段性低點。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調控政策，5月份以來部分熱點城市首套房貸利率也紛紛上調，6月全國首套房貸平均利率一改此前連續6月下行的趨勢，年內首次微升。7月和8月房貸利率持續上升，多數城市首套房貸利率普遍上浮10%-20%。但考慮到市場利率大概率會下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內央行沒有降息，預計全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

??預計四季度住戶部門貸款余額同比增速繼續回落。住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產行業直接相關的兩個數據，將兩者歷史走勢結合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領先于貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段低點7個月和11個月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個階段低點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段高點10個月和9個月。

??2018年11月，全國首套房貸平均利率達到階段高點，按照以往規律并考慮現階段政策走向，明年住戶部門貸款余額同比增速有望見到本輪周期低點。但從同比增速的絕對值來看，目前依然高于上一個周期的低點，四季度還將繼續下滑。

??全國首套房貸平均利率與全國商品房銷售面積。經過各組金融數據與全國商品房銷售數據比較，發現全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢相關性比較明顯，兩者基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領先于全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點2個月和8個月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個階段低點，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點的關系分別為領先5個月和滯后3個月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續6個月下降，但降幅較小，且連續下降時間較短，對樓市的刺激作用偏小。6月份以來首套房貸利率連續3個月上行，若年內央行沒有降息，房貸利率大概率橫盤震蕩。根據歷史規律，今年年內或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房價格同比漲幅。將M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅進行對比。數據顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領先于百城二手房價格同比漲幅走勢。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有2個階段高點，前者領先后者的時間均為11個月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先百城二手房價格同比漲幅低點5個月和14個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2019年1月M1同比增速創2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。從百城二手房價格同比漲幅的絕對值來看，前兩輪調整均進入負區間，而目前仍在正區間，預計年內同比漲幅還將收窄，大概率會進入負區間。從歷史走勢來看，今年年內或明年上半年有望見到本輪周期百城二手房價格同比漲幅的階段性低點。

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