??報告摘要：

??1、2019 年三季度，M2-GDP-CPI 小幅下降，連續 8 個季度為負；M1 同比增速小幅下降；中國一年期國債收益率小幅下降；個人住房貸款余額同比增速連續 10 個季度收窄；全國首套房貸平均利率小幅上升；房地產開發企業到位資金同比增速小幅回落。

??2、從 2015 年一季度開始，中國房地產業金融環境指數不斷攀升，于 2016 年一季度達到

??階段性高點，此后連續 9 個季度下跌，2018 年二季度創 2012 年二季度以來 6 年新低，

??2018 年全年在偏緊區間的中部位置低位盤整。2019 年一季度，金融環境指數上行，二三季度小幅下行，目前處于偏緊區間的偏上位置。綜合判斷，2019 年四季度中國房地產業金融環境指數將繼續保持低位盤整，停留在“偏緊”區間的可能性較大。

??3、2019 年三季度，中國房地產業金融環境指數相比去年雖有上行，但仍處于偏緊狀態， 預計在“房住不炒”的大背景下，短期內全國性的調控政策還不會放松，四季度商品 房成交面積大概率難有大起色，預計仍將低位盤整，四季度房價同比漲幅將繼續收窄。

??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節點，旨在分析房地產業運行的金融環境發展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環境和房地產數據，剖析二者的相互關系，尤其是通過金融環境的變化研判房地產市場趨勢。

??本報告從房地產業面臨的金融環境，共選取 6 個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權重相乘，即可得出當期中國房地產業金融環境指數。

??根據 2011 年以來 6 個指標波動情況，利用五分法將金融環境指數分為五個區間， 分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區”、“黃色區”、“綠色區”、“淺藍色區”、“藍色區”表示。需要指出的是，本區間劃分僅是根據 2011 年以來指標的波動區間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2019 年三季度中國房地產業金融環境

??1、M2-GDP-CPI 連續 8 個季度為負

??貨幣供應，主要是為了滿足經濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。那么，可以近似的認為，廣義貨幣增速減去經濟增速、減去消費品價格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬于資產價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

??從 2011 年三季度至 2012 年三季度，M2-GDP-CPI 的增速差額一路上行，從-2.1%上

??升到 5.5%，此后該增速差額在 4%附近振蕩前行，一直延續到 2015 年底。之后，從 2016 年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017 年四季度開始進入負區間。2019 年三季度，該增速差額為-0.6%，與二季度的-0.4%相比小幅下降，主要是三季度 CPI 同比漲幅比二季度擴大了 0.3 個百分點。目前該指標已連續 8 個季度呈負值，2018 年四季度和

??2019 年一季度連續 2 個季度回升后，二三季度又連續小幅下降。三季度 CPI 漲幅擴大受豬肉等食品價格上漲影響較大，本輪 CPI 的上行主要是由豬價上漲帶來的結構性通脹， 扣除食品和能源的核心通脹水平仍然處在低位。預計 2019 年四季度 M2-GDP-CPI 的增速差額將繼續小幅震蕩，依然保持在偏低位置。

??根據歷史經驗判斷，該增速差額的合理區間為 2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會略制約經濟的增速（但有助于實現經濟有質量的增長），但同時有利于控制房價的大漲。2019 年３月政府工作報告首次提出，M2 和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。預計隨著金融進一步回歸為實體經濟服務，比過去低一些的 M2 增速將成為新常態，而 M2-GDP-CPI 的增速差額也可能維持在較低水平，不會對樓市造成“大水漫灌”。

??2、M1 同比增速小幅下降

??M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1 是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??從 2011 年一季度至 2012 年一季度，M1 同比增速處于下行通道，之后觸底反彈，于2013 年一季度達到階段性高點，此后震蕩下行，于 2015 年一季度跌至谷底 2.9%，然后經歷了較長的上漲時間，于 2016 年三季度達到峰值 24.7%，此后步入下行通道，下跌趨勢延續至 2018 年四季度。2019 年 1 月 M1 同比增速創 2011 年以來的最低點 0.4%， 2 月開始震蕩上行，一季度末 M1 同比增速為 4.6%，二季度 M1 同比增速微幅下降。

??2019 年三季度末，M1 同比增速為 3.4%，比上季度末小幅下降 1 個百分點，比上年同期下降 0.6 個百分點。一季度以來 M1 同比增速有所上升，說明實體經濟所處的流動性環境有所改善，目前來看本輪周期 M1 同比增速的最低點大概率已經見到。目前 M1 同比增速雖已企穩上行，但仍處于歷史較低水平，考慮到去年四季度的基數較低，預計 2019 年四季度 M1 同比增速將小幅上行，依然維持在偏低位的可能性較大。

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