寬貨幣催生高購(gòu)房杠桿，緊政策夯牢行業(yè)基石

——2020年房地產(chǎn)金融環(huán)境回顧

??核心觀點(diǎn)：

??1.2020年的房地產(chǎn)金融環(huán)境肩負(fù)了疫情期間穩(wěn)增長(zhǎng)的重任，也經(jīng)歷了疫情常態(tài)化后防風(fēng)險(xiǎn)的考量。在“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等房地產(chǎn)金融審慎管理的制度框架下，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)金融環(huán)境易緊難松。

??2.2020年居民購(gòu)房杠桿繼續(xù)加碼，平均貸款成數(shù)為57.1%，較2019年56.7%的貸款成數(shù)略有上揚(yáng)，城市間分化明顯。貸款成數(shù)最高的前三城是臨沂、中山、開封，2020年平均貸款成數(shù)均在65%以上。貸款成數(shù)最低的三城是北京、上海、天津，2020年平均貸款成數(shù)分別為36%、39%和48%。

??3. 2020年寬松的房地產(chǎn)金融環(huán)境一定程度上支持了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。以貝殼百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來看，與2020年1月相比，2020年12月，百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲的城市有52個(gè)，占比過半。

??4.貸款集中度制度的出臺(tái)對(duì)銀行有一定影響，2021年1月，廣州、東莞、合肥等多地已經(jīng)出現(xiàn)銀行額度收緊，放款周期延長(zhǎng)等房貸收緊政策，部分銀行停止接收新的購(gòu)房貸款單，預(yù)計(jì)該狀態(tài)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，在此背景下，2021年居民購(gòu)房杠桿回落是大概率事件。

??一、 宏觀經(jīng)濟(jì)與貨幣政策環(huán)境

??2020年全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了二戰(zhàn)以后和平時(shí)期最深的衰退。2020年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到101.60萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.3%。按季度看，季度GDP同比增速分別為-6.8%、3.2%、4.9%和6.5%，GDP增速呈現(xiàn)逐季反彈態(tài)勢(shì)。2020年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿榉康禺a(chǎn)投資、基建投資與出口。2020年1-2月，制造業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)投資的累計(jì)同比增速分別下降至-31.5%、-30.3%與-18.1%。截至2020年12月，上述三大投資的累計(jì)同比增速分別恢復(fù)至-2.2%、0.90%與5.0%。可以看出，房地產(chǎn)投資增速的復(fù)蘇顯著領(lǐng)先于基建投資與制造業(yè)投資。房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇與今年上半年寬松的貨幣環(huán)境關(guān)系密切，尤其是開發(fā)商融資環(huán)境的改善和居民房貸利率的走低。

??2020年貨幣政策總體先松后緊，4月份之前的貨幣政策以應(yīng)對(duì)疫情為主，總體寬松，5月份之后的貨幣政策與之前有顯著差異。具體來看，2020年1月-4月，央行有三次降準(zhǔn)，兩次LPR下調(diào)以及多次大規(guī)模公開市場(chǎng)操作。到5月份，短期銀行間拆借利率和長(zhǎng)期無風(fēng)險(xiǎn)債券利率均顯著反彈。2020年5月7日，10年期國(guó)債收益率為2.61%，到10月9日，收益率上升至3.21%，之后一直在3.20%-3.35%區(qū)間波動(dòng)，到12月31日，10年期國(guó)債收益率為3.22%。與此同時(shí)，2020年第一、二、三、四季度，新增社會(huì)融資規(guī)模分別為11.1萬(wàn)億、9.8萬(wàn)億、8.7萬(wàn)億及5.2萬(wàn)億元，呈現(xiàn)逐季遞減的特征。疫情防控常態(tài)化加之經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，貨幣政策開始邊際收緊，主要是為了防范過于寬松的貨幣政策可能引發(fā)的股市和樓市泡沫。

??二、房地產(chǎn)供需兩端的金融環(huán)境

??（一）先松后緊的房企端金融環(huán)境

??為應(yīng)對(duì)疫情影響，政府實(shí)行了非常寬松的財(cái)政貨幣政策，在此基礎(chǔ)上，地方政府也紛紛出臺(tái)紓困政策，包括延期繳納土地出讓金、調(diào)整土地出讓競(jìng)買保證金比例、放寬預(yù)售資金監(jiān)管、加大稅費(fèi)支持、加大信貸支持等。在此寬松政策的助力下，經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，其中房地產(chǎn)投資和基建投資貢獻(xiàn)了很大力量。2020年1-2月，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速下降至-18.1%。到四季度，房地產(chǎn)投資的累計(jì)同比增速恢復(fù)至5%，高于基建投資與制造業(yè)投資同比增速。

??隨著疫情逐步得到控制，經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)，房企融資環(huán)境逐步恢復(fù)至偏緊的常態(tài)化區(qū)間。2018年開始，監(jiān)管部門對(duì)房企發(fā)債用途、地產(chǎn)非標(biāo)融資規(guī)模出臺(tái)各種限制政策，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨緊。2020年在經(jīng)歷了疫情和中美貿(mào)易摩擦的雙重沖擊，8月的三道紅線新規(guī)強(qiáng)化了行業(yè)穩(wěn)定的金融政策預(yù)期。正如2020年9月14日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在國(guó)務(wù)院新聞辦公室政策吹風(fēng)會(huì)上表示，“央行和住建部會(huì)同相關(guān)部門，在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過近兩年時(shí)間醞釀，近期出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。這個(gè)規(guī)則是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。” 

??2020年10月30日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知要求各地銀保監(jiān)局強(qiáng)化地產(chǎn)信托穿透監(jiān)管，嚴(yán)禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供通道，并要求各銀保監(jiān)局于2020年11月30日前將排查情況上報(bào)，進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)信托融資渠道。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2020上半年新增信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)的累計(jì)金額同比下滑32%。2020前三季度房地產(chǎn)信托凈償還3262億元，上年同期為凈融資939億元，處在十年來的最差水平。

??2020年12月31日，為貫徹落實(shí)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理的要求，推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高我國(guó)金融體系的韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。《通知》規(guī)定，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。該文件對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)行規(guī)范，旨在深化房地產(chǎn)融資調(diào)控機(jī)制。此政策出臺(tái)以后，2021年1月各地銀行開始做出調(diào)整，收緊銀行信貸額度，預(yù)計(jì)2021年起，疊加三道紅線的要求，部分房企將面臨更大壓力。

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