寬貨幣催生高購房杠桿，緊政策夯牢行業基石

——2020年房地產金融環境回顧

??核心觀點：

??1.2020年的房地產金融環境肩負了疫情期間穩增長的重任，也經歷了疫情常態化后防風險的考量。在“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等房地產金融審慎管理的制度框架下，預計2021年房地產金融環境易緊難松。

??2.2020年居民購房杠桿繼續加碼，平均貸款成數為57.1%，較2019年56.7%的貸款成數略有上揚，城市間分化明顯。貸款成數最高的前三城是臨沂、中山、開封，2020年平均貸款成數均在65%以上。貸款成數最低的三城是北京、上海、天津，2020年平均貸款成數分別為36%、39%和48%。

??3. 2020年寬松的房地產金融環境一定程度上支持了房價的上揚。以貝殼百城二手房價格指數來看，與2020年1月相比，2020年12月，百城二手房價格指數上漲的城市有52個，占比過半。

??4.貸款集中度制度的出臺對銀行有一定影響，2021年1月，廣州、東莞、合肥等多地已經出現銀行額度收緊，放款周期延長等房貸收緊政策，部分銀行停止接收新的購房貸款單，預計該狀態將持續較長時間，在此背景下，2021年居民購房杠桿回落是大概率事件。

??一、 宏觀經濟與貨幣政策環境

??2020年全球經濟經歷了二戰以后和平時期最深的衰退。2020年中國國內生產總值達到101.60萬億元，同比增長2.3%。按季度看，季度GDP同比增速分別為-6.8%、3.2%、4.9%和6.5%，GDP增速呈現逐季反彈態勢。2020年經濟復蘇的主要動力為房地產投資、基建投資與出口。2020年1-2月，制造業投資、基礎設施投資、房地產投資的累計同比增速分別下降至-31.5%、-30.3%與-18.1%。截至2020年12月，上述三大投資的累計同比增速分別恢復至-2.2%、0.90%與5.0%。可以看出，房地產投資增速的復蘇顯著領先于基建投資與制造業投資。房地產投資的復蘇與今年上半年寬松的貨幣環境關系密切，尤其是開發商融資環境的改善和居民房貸利率的走低。

??2020年貨幣政策總體先松后緊，4月份之前的貨幣政策以應對疫情為主，總體寬松，5月份之后的貨幣政策與之前有顯著差異。具體來看，2020年1月-4月，央行有三次降準，兩次LPR下調以及多次大規模公開市場操作。到5月份，短期銀行間拆借利率和長期無風險債券利率均顯著反彈。2020年5月7日，10年期國債收益率為2.61%，到10月9日，收益率上升至3.21%，之后一直在3.20%-3.35%區間波動，到12月31日，10年期國債收益率為3.22%。與此同時，2020年第一、二、三、四季度，新增社會融資規模分別為11.1萬億、9.8萬億、8.7萬億及5.2萬億元，呈現逐季遞減的特征。疫情防控常態化加之經濟開始復蘇，貨幣政策開始邊際收緊，主要是為了防范過于寬松的貨幣政策可能引發的股市和樓市泡沫。

??二、房地產供需兩端的金融環境

??（一）先松后緊的房企端金融環境

??為應對疫情影響，政府實行了非常寬松的財政貨幣政策，在此基礎上，地方政府也紛紛出臺紓困政策，包括延期繳納土地出讓金、調整土地出讓競買保證金比例、放寬預售資金監管、加大稅費支持、加大信貸支持等。在此寬松政策的助力下，經濟快速復蘇，其中房地產投資和基建投資貢獻了很大力量。2020年1-2月，房地產投資累計同比增速下降至-18.1%。到四季度，房地產投資的累計同比增速恢復至5%，高于基建投資與制造業投資同比增速。

??隨著疫情逐步得到控制，經濟迅速恢復，房企融資環境逐步恢復至偏緊的常態化區間。2018年開始，監管部門對房企發債用途、地產非標融資規模出臺各種限制政策，整個地產行業融資環境趨緊。2020年在經歷了疫情和中美貿易摩擦的雙重沖擊，8月的三道紅線新規強化了行業穩定的金融政策預期。正如2020年9月14日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在國務院新聞辦公室政策吹風會上表示，“央行和住建部會同相關部門，在前期廣泛征求意見的基礎上，經過近兩年時間醞釀，近期出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。這個規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。” 

??2020年10月30日，銀保監會發布通知要求各地銀保監局強化地產信托穿透監管，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，并要求各銀保監局于2020年11月30日前將排查情況上報，進一步收緊房地產信托融資渠道。據中國信托業協會統計，2020上半年新增信托項目投向房地產的累計金額同比下滑32%。2020前三季度房地產信托凈償還3262億元，上年同期為凈融資939億元，處在十年來的最差水平。

??2020年12月31日，為貫徹落實實施好房地產金融審慎管理的要求，推動金融供給側結構性改革，提高我國金融體系的韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展，人民銀行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。《通知》規定，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。該文件對房地產貸款集中度管理進行規范，旨在深化房地產融資調控機制。此政策出臺以后，2021年1月各地銀行開始做出調整，收緊銀行信貸額度，預計2021年起，疊加三道紅線的要求，部分房企將面臨更大壓力。

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