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??導語

??行業規模雖已過峰值，待釋放需求依舊規模可觀。

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??前言

??近年來經濟環境的變化、人口出生率的下降、再加之城鎮化率進入高位，使得城市之間的人口指標競爭愈發激烈。值得關注的是，2023年一線城市常住人口集體“轉正”，二線城市中合肥人口增量超過杭州、成都等高居首位。增長的人口指標在推動城市經濟發展的同時，也是城市穩定住房需求的重要支柱。本文以76個城市為樣本，包括一線城市4個，二線城市21個，三線城市51個，綜合人口發展、住房條件、購房壓力、人口結構等指標，研判城市人口競爭新格局，為研判城市居住需求的發展趨勢提供參考。

??01

??全國人口持續負增長
但頭部城市城鎮人口仍在持續增長

??受生育觀念變化、婚育推遲等多方面因素影響，全國人口出生率明顯下降。2022、2023年，我國人口總出生規模連續兩年跌破千萬，總人口規模連續兩年下滑，并且降幅也在不斷擴大，我國也步入人口負增長國家之列。人口負增長的同時，我國城鎮人口仍在繼續增長，統計局數據顯示，2023年中國城鎮化率達66.16%，比2022年提高0.94個百分點。這一增幅較2022年城鎮化率增幅0.50個百分點增加了0.44個百分點，城鎮化率較2022年明顯加速。從城市角度來看，在落戶門檻放松以及產業復蘇的雙重助力之下，多個經濟強市的常住人口出現了反彈，尤其是一線四城均扭轉了2022年的負增長趨勢，2023年常住人口均實現正增長。

??1、2023年城鎮化率增速恢復，城鎮化率仍有較大上升空間（節選）

??國家統計局數據顯示：2023年末，我國城鎮常住人口達93267萬人，比2022年增加1196萬人。常住人口城鎮化率為66.16%，比2022年提高0.94個百分點。這一增幅較2022年城鎮化率增幅0.50個百分點增加了0.44個百分點，城鎮化率增速明顯增加。與此同時，我國戶籍人口城鎮化率還不到50%，明顯慢于常住人口城鎮化率。

??2、落戶門檻降低疊加產業復蘇，經濟強市常住人口增速出現反彈（略）

??02

??常住人口城鎮化率已達高位
外來人口增加與流動人口落戶仍在推升城鎮人口規模

??就典型一二線城市來看，大部分城市的城鎮化水平已經達到發達國家水平，平均城鎮化率高達84%，高于全國平均水平18個百分點。按照城鎮化發展進程預測的話，這些城市城鎮化進程將趨于緩慢，這些城市住房剛性需求的增長主要依靠外來流動人口。經濟實力較強的一二線城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如合肥、鄭州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬人，人口集聚情況比較突出。而三四線城市城鎮人口增加則主要依賴于城鎮化進程的快速推進，兩者合力作用下，各能級城鎮人口均提速增加。

??1、合肥、鄭州、杭州常住人口增長排名三甲，一線四城均重新回歸正增長（節選）

??在生育率下降、老齡化加速背景下，全國人口已連續兩年負增長，2023年末全國人口140967萬人，比上年末減少208萬人。在總量的局限下，在不遠的將來，大部分城市都將面臨一個人口增速變緩或者下降的現實。

??但是當下，受產業復蘇、落戶門檻和收入水平的差異，城市之間的人口格局顯著分化。經濟強市的常住人口仍在持續上升，經濟實力較強的一二線城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如合肥、鄭州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬人，人口集聚情況比較突出。

??與此同時，我國人口第一大城市重慶常住人口規模明顯收縮，2023年常住人口降至3191.43萬人，減量21.9萬人，這一數字恰好與2023年人口增量第一城合肥的增量持平。而2022年的常住人口增量第一城——長沙2023年末全市常住總人口1051.31萬人，較2022年增加新增9.3萬人，增量降至全國第八位。

??值得注意的是，自2020年以來常住人口增速明顯放緩的一線四城2023年常住人口均回歸正增長，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人，在四個一線城市中增量居于首位；其次是上海，2023年也一改近幾年常住人口下滑的趨勢，2023年常住人口增至2487.45萬人；相較于2022年底（2475.89萬人），增長了11.56萬人。這一數值也是自“十三五”規劃提出人口長期調控目標后，增量上首次超過10萬人。無獨有偶，2023年末，北京市全市常住人口2185.8萬人，比上年末增加1.5萬人。這也是北京人口“六連降”之后首次增長。2023年末，2022年常住人口減少7.7萬人的廣州常住人口增至1882.70萬人，較2022年增加了9.29萬人。由此可見，一線城市人口吸引力依舊較強。

??2、一二線外來人口流入、三四線城鎮化提速，各能級城鎮人口均提速增長（略）

??3、引才落戶競爭愈加激烈，近年來一線城市戶籍人口增長持續提速（略）

??03

??京深鷺肥住房飽和度仍在低位
發展空間更為充足

??目前，我國城鎮人均住房面積達到40平方米，從總量平均角度來看，住房改善已經成為了目前需求增量市場的主要動力。但是城市間發展差距較大，核心城市人口住房面積仍有較大上升空間，三四線城市改善空間相對較小，但在城市界面發展的帶動下，隨著城鎮化率持續提升的，本地常住人口的新型城鎮化也在帶來更多新增住房需求。綜合人均住房面積和房價收入比兩個指標來看：東莞、泉州、紹興人均住房與房價收入比“雙高”，改善性需求壓力更大；京、滬、深等一線城市雖然購買難度大，但考慮到其住房飽和度仍在低位，抗風險能力相對較佳，因此仍可高看一眼。

??1、一二線城市人均住房面積低于40㎡，廈門、合肥等仍具較大發展空間（略）

??2、鄭州、鎮江等近十年住宅成交巨幅放量，次新二手房源擠占新房需求（略）

??3、人均住房與房價收入比“雙高”，泉州、紹興改善性需求面臨更大壓力

??考慮到各城市房價水平和收入水平之間存在較大差異，即使人均住房面積處于低位，如果購買力處于“短板”位置的話，那么改善需求同樣難以轉化。因此我們同時考慮人均住房面積和房價收入比兩個方面，以期更加準確地反映各城市的改善型需求。

??TOP50城可以分為四個類型：

??1）低改善空間、低轉化能力型。東莞、泉州、紹興就是典型代表，這類城市人均住房面積已經處于高位，潛在的改善空間已經較小，同時2016年以后，長三角和珠三角三四線城市房價水平迅速上漲，但收入水平并未同步大幅上漲，因此房價收入比多在13年以上，購房難度明顯上升，改善性需求面臨更大壓力。

??2）低改善空間、高轉化能力型。鎮江、溫州、鹽城即是典型代表，三城2023年人均住房面積均在45平方米以上，但其房價收入比均處于7-8年的合理區間，購買需求轉化能力還是比較高的，綜合來看，這類城市尚存一定的改善需求。

??3）高改善空間、低需求轉化型。京、滬、深、杭等高房價的一線和新一線即是典型代表，受高房價的影響，這類城市人均住房面積擁有量處于低位，多在40平方米以下，潛在改善空間較大；同樣也受高房價的影響，這類城市房價收入比多在15年以上，購房難度大，需求轉化能力一般，因此制約了潛在的住房增量。不過考慮到其抗風險能力較強，仍可高看一眼。

??4）高改善空間、高需求轉化型。蘭州、烏魯木齊、沈陽等城市即是典型的例子。這類城市人均住房現狀處于低位，多在40平方米以下，潛在改善需求較大；同時由于區位相對較偏、房價水平相對較低，房價收入比多在8年以下，需求轉化能力較強。綜合來看，這類城市理論上的改善型需求較佳。值得注意的是，這類城市多位于西北或東北地區，人口競爭能力一般，具體的改善需求規模仍需進一步判斷。

??04

??在園幼兒減少蔓延至核心城市
大學擴招亦同步降速

??近年以來我國出生率不斷下滑，使得絕大部分城市在園兒童數量出現下降，另一方面，大學的擴招步伐也在2023年減緩，使得人口結構出現了新的變化。對于單個城市而言，幼兒園的人口與年輕家庭數量高度相關，其規模增減代表著年輕家庭對于居住在某一城市的實際認可，也代表著相關剛性居住需求的變化。而大學生數量則代表著城市可“低成本”吸納新增就業人群的規模，但另一方面，過高的高等院校在校生規模，也使得部分城市的常住人口增量存在一定“水分”。

??1、核心城市在園幼兒普降，千萬級人口城市中僅三城降幅低于6%

??2023年，在園幼兒數量下降已經全面蔓延至核心城市。就已經發布相關指標數據的城市來看，所有樣本城市在園幼兒人數均同比下跌，且降幅均超過5%，而在2022年，仍有超過二成的城市在園幼兒人數保持正增長。在園幼兒數量的普降，說明2020年以來出生人口的下行，已經開始全面影響所有城市的長期人口發展預期，即便是對于聚集了大量外來年輕人群的核心城市也不例外。

??按降幅大小排序，超過一半的城市2023年在園幼兒人數降幅超過10%，北京、南京、鄭州、廈門、青島等城市均位列其中，上海、廣州降幅也超過9%。在園幼兒數量的下降，其背后自然是相關婚房、學區房等剛需住房的下降，近年新房市場的成交結構變化也印證了這一點。其中衡陽跌幅最大，2023年在園幼兒人數為15萬人，較2022年下降了23%，減少了約4.7萬人，常住人口則是減少8萬人。在生育率下降、出生人口減少的大周期中，對于衡陽這類人口流出的三線城市而言，其增量人口無疑面臨著更大的下行壓力，而幼兒園人口與常住人口的同步下降，更是意味著大量年輕家庭的闔家外遷，未來的“返鄉置業”也將受到波及。

??在常住人口超過1000萬的核心城市中，僅西安、杭州、武漢三市在園幼兒數量降幅在6%以內，此外合肥（常住人口985萬）降幅也相對較小，為5.9%。考慮到這些城市的出生意愿大多不高，較低的在園幼兒降幅也說明了這些城市更強的人口吸納能力。并且從在園幼兒人數占常住人口的比例來看，這些城市占比均在2.7%以上，高于樣本城市平均水平，其中合肥在園幼兒人數更是達到常住人口的3.4%，共34萬，人口結構更為年輕化。相對穩健的在園幼兒數量，代表這這些城市更為穩定的人口更替水平，與直接之相關的新增年輕家庭住房需求，也得以維持在相對穩定的數量級上。聯系2023年新房市場表現來看，杭州、西安、合肥均是當年的熱點城市代表，武漢交易規模也在2023年實現了止跌，均好于行業平均發展趨勢。

??2、長沙、寧波外來幼兒數量居于前列，溫州、福州超二成幼兒去外地上學

??就典型城市適齡幼兒園兒童的遷徙情況來看，45%的城市呈凈遷入狀態，超過一半城市呈遷出狀態。其中遷出量較大的城市為深圳、廣州、溫州、福州等，凈流出的兒童數量達到適齡兒童總量的二成以上，這些城市共通特征為民營經濟較為發達，外來人口較多，但房價水平收入比也相對較高，城市對外來人口的“粘性”較弱。就此角度來看，廣州和深圳近年來在園兒童數量的領先，主要還是依賴其較高的常住人口出生基數，單純就本市出生適齡兒童的入園情況來看，在廣州和深圳出生的新生兒，仍然只有不足八成在本市上幼兒園。

??而北京和上海的適齡幼兒園兒童遷入、遷出情況則較為平衡，上海在近年嚴峻的疫情高壓之下僅流失了4.6%的適齡兒童，并且流失率在2023年回升了1個百分點，城市的人口人口集聚能力再度回升，北京在園兒童數量僅凈遷出1萬人，占比約為2%，在北京高昂的居住成本之下，極低的幼兒流失率也在側面說明了北京的人口集聚能力。

??幼兒園適齡兒童遷入量較大的則是長沙、寧波、杭州、蘇州、金華等外來人口“粘性”較高的城市。以近年人口流入比較突出的寧波為例，得益于深厚的工業基礎，作為國內首個“中國制造2025”試點示范城市，近年來寧波經濟總量持續排名全國前列，財政收入更是穩居全國前十，在產業經濟的帶動下，2020-2023年常住人口增量27.7萬，同樣排名全國前十。并且寧波較高的收入水平和周邊郊縣相對較低的居住成本，使得更多年輕家庭愿意讓子女留在寧波，2023年寧波幼兒園在園兒童達到26.2萬，較適齡出生兒童數量多了約5.3萬人，這一增量在全國處于領先水平。適齡兒童的凈流入代表著外來年輕家庭對于這些城市的認可，就置業角度而言，流動人口家庭的住房需求也更為迫切，在中期內仍將為這些城市帶來穩定的增量住房需求。

??與2022年相比，佛山、鄭州、南京、濟南凈流入幼兒數量明顯減少，其中濟南更是從凈流入變為了凈流出，2023年濟南在園幼兒數量為30萬人，較2022年減少15%，開辦幼兒園2117所，較上年減少73所，粗略估算2023年新入園幼兒僅為當年畢業幼兒的一半左右。凈流入在園兒童的下降，一方面說明這些城市對外來年輕家庭安家的吸引力下降，另一方面也使得長期住房需求面臨更多挑戰。

??3、廣州、武漢等五市在校大學生破百萬，鄭州常住人口中大學生占比超10%（略）

??4、典型城市大學擴招速度回落，廣州、沈陽在校大學生均少于上年（略）

??05

??總結：行業規模雖已過峰值
待釋放需求依舊規模可觀

??對于大多數核心城市而言，當前人口發展的有利因素仍強于不利因素：其一，全國城鎮化率仍在攀升階段，其二，大多數核心城市戶籍城鎮化率仍遠低于常住人口的城鎮化率，其三，人均住房面積也有較大的發展空間，其四，在各地強調經濟集聚發展的大趨勢之下，隨著產業發展空間集中度的提升，常住人口也在進一步向核心城市集聚，以上各項有利因素所帶來的人口流入，在較長的一段時間內仍將足以覆蓋出生率下降所帶來的負面影響。不過對于大多數三四線城市而言，雖然城鎮化率仍有較大的發展空間，但在常住人口、尤其是鄉村人口持續外流的影響下，城鎮化率往往只能是縮量增長，再加之人均住房面積的高位，對于住房需求發展的判斷仍需保持審慎態度。

??1、行業規模進入調整期，人口集聚仍將支撐核心城市需求發展（節選）

??相比2021年的15億平方米的住宅成交高點，行業規模已經下跌超過30%，2023年新房交易規模已經回落至10億平方米以內，并且從最新的月度指標發展趨勢來看，2024年新房交易規模仍在進一步下探。不過若將統計范圍擴大到二手房方面，其成交表現已然相對平穩，說明當前住房交易的需求支撐仍然存在，只是在行業出清庫存，人均“閑置”房源減少的過程中，新房成交規模進入了超跌調整期所致。

??從規模觸底的角度推斷，當前中國大部分家庭的住房置換時間都在15年以內，即年均城鎮一二手房屋交易規模應在24億平方米以上，遠遠大于當前的市場交易規模。即便考慮到當前購房者積極性的下降，以日本相關指標為參照，按集體住宅平均25年的置換時間保守估算，目前中國的一二手市場規模也應達到14億平方米以上，有理由相信，2024年住房交易規模已經接近、或者已經達到了行業規模階段性底部。

??剛需：頭部30城凈流入人口1億人，“剛需蓄水池”仍有較充足調整空間（節選）

??2020年以來，隨著高能級城市平均城鎮化率突破80%，人口向中心城市集聚的速度有所下降，就人口規模變動的角度來看，2023年一二線常住人口規模僅增長了0.4%，明顯低于上一個十年的人口發展速度。與之相應，期間新增剛需規模同樣落入低位，就納入統計的23個一二線城市來看，2023年新增了133萬常住人口，按人均30㎡計算剛需住房規模，約新增4000萬平方米住房需求，僅為這些城市新房銷售規模的16%。

??來自常住人口增量的剛需規模增長雖然放緩，但是“存量剛需”規模依舊可觀。從戶籍數據估算，據2023年公報披露數據，在人口凈流入排名前30的城市中，仍然有1億人的外來人口，凈流入人口相關住房需求可達30億平方米，中長期內“存量剛需”仍將是住房需求的有力支撐。聯系近期地方調控政策變化來看，大多數城市已經完全放開外來人口的購房限制，典型如南京更是出臺了重啟購房落戶、城市圈公積金互認等一攬子政策。

??具體到城市視角來看，一線城市凈流入人口高居前列，其中深圳外來人口更是接近1200萬領先。大量的外來人口為一線城市提供了充足的剛需蓄水池，對于一線城市而言，目前的刺激性政策儲備相對豐富，只要能夠穩定住市場的價格預期，在行業的復蘇周期中也有望走出更加理想的回暖曲線。

??改善：一二線人均住房面積仍低于40平方米，改善需求發展空間依舊可期（略）

??2、年輕家庭：杭州、西安年輕家庭數量持增，成都、南京在園幼兒凈流入歸零（略）

??3、畢業生遷徙：各城市大學生留存率差異巨大，杭州、寧波畢業生粘度明顯高于福州、泉州（略）

??4、城市需求規模排行：北上廣深蓉杭穩居前六，南京、濟南堪堪入榜

??綜合剛需、改善規模，幼兒園跨市就讀、大學生畢業生粘度等指標，對樣本城市需求支撐力進行量化測算，選出了21個綜合評價較佳的城市。與2023年測評結果相比，蘇州、寧波位次有所下降，福州更是跌出了綜評較佳的行列，這些城市排名下降的主要共通原因是人均住房面積較高、改善性需求發展空間受限所致。

??就2024年測評結果來看，四座一線城市依舊高居前列，在更高的居留成本、以及大規模的本科招生基數之下，一線城市的學生相關指標表現一般，適齡幼兒凈流出，大學生留存率也不高，但是在全國領先的外來人口基數和較低的人均住房水平之下，一線城市依然擁有著最為堅實的需求發展基礎。成都、杭州同樣躋身第一梯隊，兩城的優勢也較為明顯：人口規模基數較大，以及對年輕家庭吸引力較強，橫向對比其他城市來看，樓市表現也仍是二線城市的第一梯隊。

??第二梯隊有七個城市，其中西安、武漢、鄭州的剛需和改善規模更為均衡，若地方主管部門能夠平衡好供求關系，其房地產市場也有望更快地走出調整期。重慶主要是依靠首屈一指的人口基數，因此在潛在需求規模指標的測算上居于前列，但是從人口凈流入、幼兒園人口流失，大學生留存率等指標來看表現并不突出。佛山則主要是大量的外來租賃戶人口推高了城市的潛在剛需規模，但是廣佛一體化發展之下，佛山中高端改善需求不可避免地在向廣州流出。至于蘇州和寧波，則是人均住房面積均已突破45平方米，存量住房規模較大，改善性需求中的高端改善比例進一上升，并且在現今大部分剛需被二手房承接的客觀事實下，若要完成需求鏈從二手到一手房的傳導，也要面臨更多阻力。

??位于第三梯隊的有八個城市，雖然較一二梯隊有一定差距，但在全國范圍內仍然稱得上差強人意。如果地方主管部門能夠控制好重點發展板塊的庫存指標，其新房市場依舊能夠取得不錯的表現，典型表現優秀的如合肥，作為一座千萬級人口的城市，即便是在2018-2021年的周期性高點，其新房市場交易規模一直被維持在900萬平方米以下，2022年之后更是調降至600萬平方米以下，較低的供求規模，意味著更低的庫存體量，在2021年下半年以來的這一輪行業規模調整中，合肥市場也展現出了更強的發展韌性。而南京則是典型反例，在2019-2021年新房市場交易規模連創新高，2021年更是達到1200萬平方米，短期透支式的需求釋放，必然導致消化周期指標的失真低位和土地市場信心的膨脹，最終導致新房庫存過量增長，在本一輪的市場下行周期中，南京也面臨著更大的去化壓力，2024年二季度開盤項目去化率已經降至一成左右。