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??海花島3號島木棉園小區地庫被曝質量問題后，引起外界的廣泛關注和當地職能部門的高度重視。目前，海南省住建廳派出的專家組已介入，第三方檢測機構已派員進駐涉事地庫采樣，多方都在等待最新的檢測結論。

??海花島3號島三期工程于2017年2月23日開工，2019年9月23日地下室結構完工。地下車庫為鋼筋混凝土框架結構，主樓地下室為鋼筋混凝土剪力墻結構。

??該項目的建設單位為儋州中潤旅游開發有限公司，勘察單位深圳市勘察研究院有限公司，設計單位為海南省建筑設計院，監理單位為廣州市恒合工程監理有限公司，施工單位為中國建筑第五工程局有限公司。

??針對小區業主及外界廣泛關注的海花島3號島木棉園小區“地庫風波”一事，記者近日專訪了

??海南省律師協會建筑工程與房地產專業委員會副主任，河南千業（海口）律師事務所高級合伙人、副主任胡留喜，他從法律的角度全面解讀了相關問題。

??關于質量檢測與修復方案的問題

??中國房地產報：最近，海花島3號島木棉園小區地庫被曝質量問題，作為海南省律師協會建筑工程與房地產專業委員會副主任，你對此有什么看法？

??胡留喜：根據媒體對小區業主所反映問題的報道來看，涉事高層房屋地下室主要存在承重墻柱表層大面積脫落及鋼筋銹蝕等問題。

??從此前該項目施工方中建五局委托第三方檢測機構出具的檢測報告來看，涉事地庫被采樣墻柱混凝土氯離子嚴重超標及抗壓強度不合格，說明受檢的地下室墻柱已出現明顯的質量問題。

??我認為，先應查明問題的成因，消除隱患。該問題還需要由建設行政主管部門責令施工單位提供相關涉及混凝土的施工資料、監理單位監理資料，并委托具有資質的第三方機構對出現質量問題得成因進行分析。

??分析成因很重要，一方面，確定是否屬于施工單位在施工中存在“偷工減料”的情形，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備，或者有不按照工程設計圖紙或者施工技術標準施工所導致的質量問題：另一方面，是否因海水、雨水等漫灌、浸泡長期腐蝕導致，還是自然環境風化等原因導致。

??中國房地產報：如果確定成因后，有關方面應須采取哪些行之有效的應對措施？

??胡留喜：無論屬于哪種原因導致的質量問題，均需要權威專家作出科學而又準確的判斷，比如對如何修復問題進行論證。

??經科學分析，若施工中使用了不合格材料（如海砂）導致的，必須采取相應的修復措施。修復可能包括去除受損混凝土、更換銹蝕鋼筋，并使用合格的混凝土材料進行重建等，具體應以權威部門及權威專家的意見為準，確保修復后的工程合格，消除居住人員的安全隱患。

??在實踐中，工程掛靠、違法轉包、違法分包等問題也屢見不鮮，經層層轉包后的實際施工方為確保為數不多的利潤而不惜鋌而走險、偷梁換柱地違規使用不合格材料，或不按設計要求及規范施工。

??雖然住房城鄉建設部頒布有《建筑工程五方責任主體項目負責人質量終身責任追究暫行辦法》等規定，但在實際執行中，終身責任制的追溯和責任追究往往面臨界定復雜、執行難度大，從而導致五大責任主體驗收流于形式，大錯不犯、小錯不斷的質量問題，在商品房交付過程中體現的較為普遍。若不出現極端事件，也難發揮作用。

??關于地庫承重墻柱質量責任問題

??中國房地產報：如果建筑結構受損屬于施工質量方面的問題，哪些單位應該擔任，或者說應承擔怎樣的責任？

??胡留喜：從各大媒體的報道及此前的檢測結果來看，涉事地庫主體結構工程出現的質量問題是較為罕見的，常見的工程質量問題一般不涉及主體結構工程。

??因地下室承重墻柱是連接地基基礎和正負零以上主體工程的關鍵節點和重要組成部分，一般歸屬于主體結構工程，依照《建設工程質量管理條例》的規定，應由施工單位在設計年限內承擔保修責任，系施工單位的法定義務。

??若經查證屬實，屬施工單位故意使用不合格材料、不按設計要求和規范施工導致的質量問題，即便通過修復達到合格要求，施工單位也將面臨行政主管部門的行政處罰和賠償因此造成的經濟損失。

??若監理單位未能有效監督施工質量，將不合格的建設工程、建筑材料、建筑構配件按照合格簽字的，也可能要承擔相應的行政處罰后果，造成損失的，承擔連帶賠償責任。

??如果建筑結構受損嚴重，無法通過修復來滿足設計要求、無法消除安全隱患的，則可能需要拆除重建。相關單位也可能因違反國家規定，降低工程質量標準，造成重大安全事故，涉嫌構成重大安全事故犯罪，對直接責任人員還要依法追究刑事責任。

??關于對房屋影響的問題

??中國房地產報：如果建筑主體結構出現質量問題，對涉事房屋價值方面有什么影響？

??胡留喜：因主體結構出現質量問題，房屋所有權人或使用人可能面臨居住安全風險，無安全感或安全感缺失，甚至留下揮之不去的恐懼心理陰影。

??除此之外，房屋價值可能因質量問題而下降，即便修復合格，也必然對房屋的出售或出租產生影響，必然會傳導至二手房掛牌價格，也會導致出租率及出租價格的降低。

??中國房地產報：購房業主應怎樣通過合理的訴求方式主張和維護自己的正當權益？

??胡留喜：涉及業主維權問題，根據合同相對性原則，購房業主只能向開發商主張權利，要求其承擔修復或重建的責任。若經鑒定房屋主體結構質量確屬不合格或嚴重影響正常居住使用，購房者可依據《民法典》《最高院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，可向房屋所在地人民法院訴請解除與開發商之間的《商品房買賣合同》，并要求開發商賠償損失。

??不過，業主無權直接向施工單位主張民事賠償責任，但可以向建設行政主管部門投訴、舉報，請求主管單位依法立案查處，追究施工、監理單位等相關單位的行政責任，甚至刑事責任。

??事件的警示與建議

??中國房地產報：本次“地庫風波”也引起了社會的廣泛關注和當地職能部門的高度重視，在建筑領域的實踐中，你有什么好的建議嗎？

??胡留喜：雖然木棉園小區地庫、墻柱質量問題尚未有最終的定論，但在實踐中也確實存在這樣或那樣的問題，這就警示所有建筑行業參與者，必須嚴格遵守建筑法規和標準，確保工程質量，保障公眾利益。

??開發商、施工單位、監理單位、設計單位、勘察單位五大責任主體應加強內部質量控制，尤其是施工單位，應加強質量安全管理，避免因掛靠、違法轉包、違法分包、層層轉包所導致的工程質量安全體系失控，甚至質量安全事故。

??建議一：從國家層面上應不斷修訂和完善建筑領域的法律法規，明確五大責任主體的權利、責任和義務，細化驗收標準和程序，確保法律法規的嚴謹性和可操作性。

??建議二：建立健全由政府建設工程質量監督部門主導的第三方質量監管體系，利用信息化手段提高監管效率，如建立全國統一且向社會公開材料可溯源的工程質量監管平臺，實現驗收過程的透明化、公開化、數字化。