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??3月18日，2020中國房地產開發企業500強測評成果正式發布，備受關注的“2020中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展12年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??本次發布的《2020中國房地產開發企業500強測評研究報告》指出，2019年房地產逐漸結束粗放發展時代，行業整體規模增速較前兩年明顯放緩。隨著房地產市場步入調整期，房企總體戰略以謹慎、求穩為主，目標增長率進一步放緩，不少企業也調整了經營戰略，收縮多元化業務、聚焦主業發展。同樣，住宅開發市場的周轉速度呈現放緩趨勢，部分龍頭房企主動放緩貨值累計，降低資產周轉速度，住宅開發市場從高速增長到穩步增長逐漸成為共識。

??同時，房地產行業依然呈現強者恒強的格局，相對于過去兼并收購的目標以中小房企為主，2019年百強房企之間的兼并收購事件頻現，行業集中開始加速。

??排名：行業十強排名微變，百強整體保持穩定

??根據測評報告，2020中國房地產開發企業500強榜單前三強由恒大、碧桂園、萬科占據。其中，恒大集團再次蟬聯第一，碧桂園上升一位至第二，萬科排名第三。融創、中海、保利、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十強房企排名整體比較穩定。

??此外，百強企業的排名整體保持穩定。百強新晉入榜企業占比約一成，2019年到2020年連續兩年入榜企業占比近九成。其中，有25家企業連續12年入榜，37家企業12年內超過10次入選榜單，近半數企業入榜9次以上。

??從區域劃分來看，華東地區占比38.0%，同比有所下降；華南地區占比19.6%，華北地區占比14.4%，西部地區占比10.0%，同比有所提升，東北地區占比3.8%，中部地區占比14.0%，同比有所提高。華東、華南與華北三區企業數量占比為72.0%，西部地區繼2019年之后占比繼續提升，發展勢頭良好。

??規模：龍頭企業表現穩健，集中程度不斷提升

??2019年，500強房地產開發企業總資產均值為711.50億，同比增長17.90%，增速較上年回落8.33個百分點；凈資產均值為151.67億元，同比增長16.13%，增速較上年下降5.07個百分點。整體來看，500強房企資產規模依然呈現增長態勢，但增速下滑明顯。

??具體到企業層面，龍頭房企表現依然穩定。2019年，500強房企全年銷售規模穩定增長，增速略高于行業整體。其中，銷售金額再上臺階，突破10萬億元，增長7.14%；銷售面積接近7.5億平方米，增長4.67%。從龍頭房企來看，2019年千億房企數量為34家，較上年多出4家。在經歷了2018年的快速發展期后，規模增速趨于平穩。另外，從目標完成情況看，多數房企完成了業績目標。部分房企憑借的充足土地儲備、合格的產品品質、突出的銷售能力，近年來目標完成率均表現良好。

??測評報告指出，2019年，房地產行業集中趨勢依然得到延續。前四大房地產開發企業銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。銷售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產企業全行業銷售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯隊市場份額均有不同比例上升。從百強企業銷售金額的分段分布來看，2019年1-10強、11-20強、21-50強和51-100強房企銷售金額的中位數分別為3972億元、2056億元、894億元、283億元，其中21-50強企業規模加速擴張。

??風險：融資壓力略有上升 融資成本逐步抬高

??隨著中央提出“不再將房地產作為短期刺激經濟的手段”，境內融資渠道繼續收窄，融資成本有所抬高。嚴峻的融資環境考驗房企的融資能力，也在一定程度上加大了企業債務風險。

??長期償債能力方面，500強房地產開發企業2019年資產負債率均值為79.66%，較上年小幅上升0.65個百分點；凈負債率均值為96.70%，較上年上升6.98個百分點。整體來看，房地產開發企業杠桿率小幅上升。從近幾年來看，資產負債率增速有所放緩，顯示出去杠桿已初見成效，行業整體負債率可控。

??在行業整體負債繼續微升的背景下，企業負債水平不盡相同。龍頭房企信譽較好，風險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務風險有所積累，需警惕資金鏈風險。

??發展：盈利水平持續分化，投資態度趨于謹慎

??2019年500強房地產開發企業凈利潤均值達12.38億元，同比增長28.01%，凈利潤仍保持高速增長，凈利增速同比上升0.29% ，與上年基本一致。同時，500強房地產開發企業三費均值達11.14億元，三費占營收的比重為11.92%，同比下降0.46%。這表明市場降溫后，房企業務不再盲目擴張，由此削減了一部分經營成本。

??房企的盈利水平也在持續分化，房企強者恒強的局面繼續。大型房企通過規模化優勢持續提升市場占有率，并加大合作項目開發、并購重組等使盈利能力繼續提升。銷售毛利率上，龍頭房企依靠自身品牌溢價、產品力優勢等獲得了更多利潤。步伐相對穩健的大中型房企側重于利用城市深度精耕細作，挖掘自身區域優勢的價值，進一步提升市場份額，提高盈利能力。對中小型房企來說，高企的土地價格和運營成本提高持續壓縮企業利潤，業務嘗試轉型突破成為未來重點探索的方向。

??此外，受制于政策趨嚴、融資趨緊，房企拿地整體呈現謹慎的態度。拿地選擇上也更加注重土地的質量，不在單純追求數量的增加。從土地布局情況來看，房企紛紛重點關注一二線城市，尤其是粵港澳大灣區、長三角一體化區域等區域，同時關注受都市圈輻射的重點三四線城市。隨著人口政策的變遷，城市格局相應發生改變，重點區域的土地儲備依然是房企未來長足發展的有力保障。

??策略：運營指標維持低位，穩步增長漸成共識

??2019年，500強房企平均存貨貨值為427.21億元，較上年提升19.35%，增速回落11.08個百分點。500強房企整體存貨貨值增長速度五年內首次出現下降。存貨貨值增速下滑一方面是行業整體增速放緩，房地產企業投資趨于謹慎；一方面土地市場溢價率有所下降。從存貨周轉率上看，2019年500強房地產開發企業周轉水平保持低位，存貨周轉率為0.13，與2018年持平。

??近兩年房企高周轉策略的周轉重心在開工和推盤，預售之后繼續施工的動力不足，從而導致期房銷售增速大幅領先于現房銷售增速。隨著交房硬約束的到來，房企需要花更多的資源在施工階段，這一定程度上也影響到周轉速度。住宅開發市場的周轉速度呈現放緩趨勢，主要是因為住宅的財富效應逐步削弱。另一方面，從龍頭房企新增貨值等數據看，恒大、碧桂園等房企開始主動放緩貨值累計，降低資產周轉速度。住宅開發市場從高速增長到穩步增長逐漸成為共識。

??趨勢：行業集中開始加速，房企強化內部架構

??測評報告顯示，房地產行業依然呈現強者恒強的格局，相對于過去兼并收購的目標以中小房企為主，2019年百強房企之間的兼并收購事件頻現。在政策趨緊、融資趨嚴的背景下，企業更容易出現杠桿過高，資金鏈斷裂等問題，從而成為被并購目標；另外從并購方角度看，房地產行業進入穩步發展期，房企想要快速增長，也更多需要依靠外延并購等方式來快速擴充規模。

??隨著房地產存量市場的到來，存量資產精細化管理的時代正式開啟。相對于過去主要依靠房地產買賣溢價獲利，在重運營、重管理的存量時代，企業盈利很大一部分將來自于資產增值所帶來的回報。一方面，相對于開發業務的融資趨緊、政策趨嚴，存量資產領域政策紅利不斷。另一方面，市場上各類企業紛紛對存量資產進行資源整合。隨著房地產從增量時代轉向存量時代，越來越多的企業建立存量資產的投資及管理平臺，將資產管理提升至戰略層面。

??回顧2019年，房地產行業逐漸結束粗放發展時代，500強房企根據自身發展結構、格局進行了相應的調整。縱向深化內部調整，強化內生力增長，調整內部架構和管理模式，提升企業綜合能力；橫向多業務并行，發掘存量市場機遇，圍繞“大”字形成“大運營、大物管、大資管”等多重格局，實現打通各個業務鏈條，增強彼此聯動性。房企的經營動向整體顯現出保質增量，穩健經營為主，重回款、重利潤。

??測評報告指出，在行業、政策、市場的變化中，房企的綜合能力要經受住考驗，首先，需要保持良好的融資能力，探索多元融資途徑，獲取合理的融資成本。其次，將粗放式發展轉換為更為優秀的開發能力，回歸"房"的本質，向市場提供更好的產品，在此基礎上，提高房地產企業的專業能力，精準獲取土儲，探索"需求定制"及不同階層的市場。加強營銷力，定向推廣，注重營銷的內容，深入挖掘客戶市場，加強客研工作。此外，通過2019年末來的冠狀病毒疫情，房企良好的物業服務顯得尤為重要，服務能力對房企來說，也是十分重要的一項能力。

??附一：2020中國房地產開發企業500強榜單及子榜單

??附二：測評指標體系說明

??2020年的500強測評從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七大方面，采用了收入規模、開發規模、資產規模、利潤規模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料運營能力、人力資源運營能力、經營創新、產品創新、經濟責任、慈善活動、信用狀況、綠色環保等21個二級指標，包括房地產業務收入、持有性物業租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等56個三級指標全面衡量企業的綜合實力。