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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至9月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43488萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比減少5.5%。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，自2015年1月份以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌的趨勢(shì)不改。而今年9月份庫(kù)存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢(shì)。易居研究院報(bào)告認(rèn)為，庫(kù)存走勢(shì)迎來(lái)拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道。

??百城庫(kù)存9個(gè)月后首次環(huán)比反彈

??報(bào)告顯示，100城庫(kù)存同比下跌已經(jīng)持續(xù)38個(gè)月。截至9月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43488萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比減少5.5%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，自2015年1月份以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌的趨勢(shì)不改。而今年9月份庫(kù)存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢(shì)。易居研究院分析認(rèn)為，庫(kù)存走勢(shì)迎來(lái)拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道。

??從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，一線城市近四個(gè)月庫(kù)存明顯增加。報(bào)告顯示，截至9月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2378、22218和18892萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分別為7.2%、-9.2%和-2.3%。從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，7-9月份繼續(xù)同比正增長(zhǎng)，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅在持續(xù)收窄。

??從城市排行來(lái)看，62個(gè)城市庫(kù)存低于去年同期水平。報(bào)告顯示，9月份100個(gè)城市中有38個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中合肥、惠州和鎮(zhèn)江3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到78%、48%和47%。部分城市庫(kù)存規(guī)模較高，或存在已成交但未網(wǎng)簽的交易現(xiàn)象。同時(shí)，100個(gè)城市中有62個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中，大連、安慶和深圳同比跌幅較大，跌幅分別為43%、35%和35%。

??推盤節(jié)奏明顯加快

??報(bào)告顯示，100城預(yù)售面積創(chuàng)歷史第二高水平。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.7%，同比增長(zhǎng)22.2%。總體上看，9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快，為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5612萬(wàn)平方米，為歷史最高水平。報(bào)告認(rèn)為，9月份很多房企有追趕年度業(yè)績(jī)的意愿，地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏，這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。而從購(gòu)房者的角度看，近期房源可選的機(jī)會(huì)也在增加。

??從100城成交情況來(lái)看，市場(chǎng)略顯疲態(tài)。報(bào)告顯示，9月份100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4379萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.2%，同比增長(zhǎng)6.8%。總體上看，9月份市場(chǎng)走勢(shì)弱于預(yù)期，“金九”成色不足，進(jìn)而也倒逼房企積極降價(jià)。

??從供求關(guān)系來(lái)看，9月份首次出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，9月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬(wàn)平方米，而成交量為4379萬(wàn)平方米。在過(guò)去連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)基礎(chǔ)上，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)。而且對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的，房企重新面臨去庫(kù)存的較大壓力。

??存銷比將走出歷史底部

??從100城存銷比情況來(lái)看，新房庫(kù)存僅用9個(gè)月就可以消化完。9月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.2個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需9.2個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比8月份9.0個(gè)月有所反彈。報(bào)告分析認(rèn)為，類似反彈或也說(shuō)明存銷比正開(kāi)始走出歷史低位水平，即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈。

??從結(jié)構(gòu)分類情況來(lái)看，二線城市去庫(kù)存周期最小。9月份一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.5、9.0和9.1個(gè)月。相比8月份11.9、8.9和8.9個(gè)月的數(shù)值，一線城市存銷比有所收窄，而二線、三四線城市則有所擴(kuò)大。

??報(bào)告顯示，今年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年下半年三四線城市積極推進(jìn)棚改政策，去庫(kù)存周期指標(biāo)反應(yīng)迅速，從高位水平顯著且持續(xù)下滑，即從2014年7月25個(gè)月的歷史高位水平下滑到當(dāng)前9個(gè)月的歷史底部水平。2018年下半年三四線城市的棚改政策會(huì)略有調(diào)整，尤其是商品住宅庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市會(huì)面臨更多調(diào)整。基于此類政策判斷，報(bào)告認(rèn)為，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能。

??從城市排行來(lái)看，21個(gè)城市的存銷比小于6個(gè)月。經(jīng)歷了本輪去庫(kù)存政策消化期，可以看出，各個(gè)城市的存銷比數(shù)值差異較大。100個(gè)城市中，有18個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，此類城市去庫(kù)存壓力依然較大；有17個(gè)城市的存銷比位于12-16個(gè)月之間，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)適中；有65個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。

??在此類城市中，有部分城市的存銷比數(shù)據(jù)相對(duì)偏高，比如說(shuō)香河和廈門等。其中對(duì)于廈門市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)交易表現(xiàn)一般，所以也在一定程度上使得其房?jī)r(jià)跌幅相對(duì)大。

??預(yù)計(jì)四季度住宅庫(kù)存將增加

??9月份全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說(shuō)明供給規(guī)模較大，而市場(chǎng)去化效果一般。庫(kù)存走勢(shì)也使得房企營(yíng)銷壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略。從另一方面看，庫(kù)存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫(kù)存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購(gòu)房者議價(jià)的空間。

??易居研究院分析認(rèn)為，第四季度預(yù)計(jì)各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會(huì)加快，供應(yīng)規(guī)模依然會(huì)放量。而市場(chǎng)觀望情緒近期還比較濃厚，市場(chǎng)交易難言明顯反彈，住宅庫(kù)存規(guī)模或有繼續(xù)攀升的可能。此類庫(kù)存走勢(shì)將繼續(xù)倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，以加快可售項(xiàng)目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成。

??【附注：100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分】

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

??32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。

??需要說(shuō)明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院　　執(zhí)筆人：嚴(yán)躍進(jìn)